“發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，目前還面臨一定的困難，投資收益率較低，算不過(guò)賬來(lái)。但這是暫時(shí)的，只要解決好資金錯(cuò)配問(wèn)題，就可以解決住房租賃發(fā)展的根本問(wèn)題，前景將非常廣闊。”日前，在“領(lǐng)航·第三屆住房租賃產(chǎn)業(yè)國(guó)際論壇”上，中國(guó)房地產(chǎn)估計(jì)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)如是說(shuō)。

值得一提的是，不久前，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目）納入試點(diǎn)項(xiàng)目。REITs將進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，這背后有著不同尋常的意義。

那么，對(duì)于布局住房租賃的開(kāi)發(fā)商而言，一條新的融資渠道擺在眼前，它們將如何應(yīng)對(duì)？還有哪些問(wèn)題需要厘清？

租賃住房公募REITs引入，影響行業(yè)格局

為支持住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了很多相關(guān)政策，包括增值稅減免等。在此背景下，保障性租賃住房被納入公募REITs范圍。

在第三屆住房租賃產(chǎn)業(yè)國(guó)際論壇上，中金基金管理有限公司董事總經(jīng)理李耀光指出，REITs是未來(lái)住房租賃發(fā)展的必要條件，中國(guó)最缺的是長(zhǎng)期投資資金。而用傳統(tǒng)方式，無(wú)論是信貸、保險(xiǎn)方式，都很難快速解決，從而帶來(lái)的問(wèn)題是，必須用錯(cuò)配的方式來(lái)解決資金問(wèn)題，但錯(cuò)配存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。只有找到長(zhǎng)期資金，運(yùn)營(yíng)商才能穩(wěn)定，公寓運(yùn)營(yíng)效率才能發(fā)揮出來(lái)。

中飯協(xié)公寓專業(yè)委員會(huì)理事長(zhǎng)、新派公寓創(chuàng)始人及CEO王戈宏指出，以往住房租賃企業(yè)基本采取的是包租模式，一些企業(yè)在解決資金問(wèn)題中，出現(xiàn)了很多邏輯問(wèn)題。因此，REITs不僅是金融工具，更是從事住房租賃的基礎(chǔ)建設(shè)，是很重要的退出方式。

事實(shí)上，對(duì)類REITs和資產(chǎn)證券化我國(guó)已探索近十年。那么，將保障性租賃住房納入公募REITs范疇，又將給行業(yè)帶來(lái)哪些變化？

“公募REITs給住房租賃企業(yè)提供了一條戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的可行路徑。”南方基金-基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部副總經(jīng)理&董事徐文妹指出，企業(yè)可以從自身發(fā)展角度考量，愿不愿意轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)先重后輕，或先輕后重再變輕的轉(zhuǎn)變。

“公募REITs就像是資產(chǎn)的‘IPO’，通過(guò)盤(pán)活存量資產(chǎn)，有效釋放資產(chǎn)價(jià)值。以往大宗交易或私募基金這兩種方式，在流動(dòng)性方面存在一定局限。公募REITs推出后，投資者更為多元化，可提升資產(chǎn)流動(dòng)性，改善企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，更快回籠資金。”徐文妹稱，公募REITs的引入，或?qū)⒋龠M(jìn)租賃住房行業(yè)投融資模式的轉(zhuǎn)變，從而對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。

住房租賃行業(yè)“跑道漸清”，為收益率做準(zhǔn)備

實(shí)際上，包括開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的一些積極的市場(chǎng)參與者，不僅緊貼政策導(dǎo)向而為之，更重要的是，它們也想抓住這片市場(chǎng)早早開(kāi)展布局。公募REITs的發(fā)行是建立在收益率基礎(chǔ)上的，問(wèn)題在于，整個(gè)行業(yè)是否已做好相關(guān)準(zhǔn)備？

對(duì)此，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)、中國(guó)飯店協(xié)會(huì)公寓專業(yè)委員會(huì)常務(wù)副理事長(zhǎng)趙然表示，今年規(guī)模擴(kuò)張已不再是住房租賃行業(yè)的關(guān)鍵詞，反而有些企業(yè)做了主動(dòng)的收縮，把一些運(yùn)營(yíng)不好的資產(chǎn)先剝離出去，“這三年，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)塵埃落定，跑道漸清。從四處張望到縱深研究。現(xiàn)在，行業(yè)都在越來(lái)越清楚地為收益率做準(zhǔn)備。”

談及開(kāi)發(fā)商及租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)商面臨的挑戰(zhàn)，中海商業(yè)發(fā)展有限公司研拓高級(jí)總監(jiān)饒胤指出，在土地以及存量物業(yè)改造方面，企業(yè)是否適應(yīng)或抓住機(jī)會(huì)，進(jìn)一步優(yōu)化成本，這是來(lái)自外部的挑戰(zhàn)。而內(nèi)部挑戰(zhàn)上，主要來(lái)自收益方面，即如何在主流城市相對(duì)核心區(qū)域做對(duì)、做好產(chǎn)品。

在這一過(guò)程中，饒胤指出：“長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)人員在腦海里要有現(xiàn)金流量表，以資產(chǎn)管理的意識(shí)，做好收益端的提升。在受限的增長(zhǎng)率前提下，租賃企業(yè)如何讓投資人看到更大的增長(zhǎng)力，如何提高與客戶間的黏性和增長(zhǎng)空間，這是最大的挑戰(zhàn)。此外，需要從產(chǎn)品本身進(jìn)行探索，在收入端除租金外還有其他收入的可能性，以及在標(biāo)準(zhǔn)化長(zhǎng)租公寓外嘗試布局租賃社區(qū)等，從而提升投資者的收益。”

修煉內(nèi)功“算好賬”，做好精細(xì)化運(yùn)營(yíng)

實(shí)際上，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，在“三道紅線”前提下，布局住房租賃市場(chǎng)，必然面臨算賬的問(wèn)題。

對(duì)此，金茂（中國(guó)）酒店投資管理有限公司首席財(cái)務(wù)官?gòu)垵?rùn)紅表示，在“三道紅線”前提下，無(wú)論市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，還是保障房運(yùn)營(yíng)租賃住房，在很大程度上都會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表帶來(lái)壓力，因此，企業(yè)要平衡收益、風(fēng)險(xiǎn)，以及股東對(duì)企業(yè)回報(bào)及收益要求。

此外，張潤(rùn)紅還指出，任何資產(chǎn)發(fā)行公募REITs，都不可能是單項(xiàng)資產(chǎn)，一定是以資產(chǎn)包的形式。因此，在發(fā)行REITs過(guò)程中，一定會(huì)面臨資產(chǎn)包中的資產(chǎn)重組，重組之后又面臨稅收問(wèn)題和稅務(wù)籌劃問(wèn)題，這也是企業(yè)需要綜合考慮的因素。在具體租賃產(chǎn)品的布局上，只能因地制宜，根據(jù)不同地區(qū)和城市以及拿地條件，同時(shí)盡可能履行企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。