千呼萬喚始出來。
今日（10月23日），第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議作出決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。
這意味著，爭議多年之久的房地產(chǎn)稅終于開始啟動(dòng)，中國房地產(chǎn)再迎前所未有的超級(jí)變量。
01、大加速
突然加速。
這是許多人對(duì)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的第一印象。
就在一周之前，《求是》雜志刊發(fā)的高層重磅文章指出：
要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。
話聲剛落，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作就已鋪開。無論是速度之快、效率之高，還是態(tài)度之堅(jiān)決，都超乎社會(huì)各界預(yù)期。
畢竟，房地產(chǎn)稅提出已有10多年時(shí)間，而推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法等也多次現(xiàn)身于官方文件，但一直都是猶抱琵琶半遮面，社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)稅的呼聲之高與推進(jìn)之慢，形成了鮮明對(duì)比。
就在幾天前，樂觀者預(yù)測房地產(chǎn)稅最快也要到年底落地，大部分人則豪言三年五年都未必能落地。
然而，這一次，房地產(chǎn)稅在高層定調(diào)之下迅速推進(jìn)。雷厲風(fēng)行之下，背后的信號(hào)可想而知。
02 、房地產(chǎn)稅，向誰征收？
根據(jù)相關(guān)文件，試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)。
這意味著，除了農(nóng)村住房之外，各類房地產(chǎn)都將納入稅征收范圍，但不同房產(chǎn)征收方式不同。
房地產(chǎn)稅雖然是新鮮事物，但房產(chǎn)稅早已有之。早在1986年，我國就已出臺(tái)房產(chǎn)稅相關(guān)條例，對(duì)經(jīng)營性房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅，而自住房產(chǎn)則在豁免之列。
作為非居住用的房地產(chǎn)，商鋪、寫字樓，開征房產(chǎn)稅已有數(shù)十年的歷史。寫字樓房產(chǎn)稅一般按照租金的12%進(jìn)行征收，未來大概率仍舊沿襲這一模式。
而對(duì)于居住用房產(chǎn)，主要包括商品住宅、商住公寓，將成為新一輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的主要征收對(duì)象。
根據(jù)官方此前透露的信息，這些房產(chǎn)的房地產(chǎn)稅將會(huì)按照評(píng)估值征收。換言之，與商鋪寫字樓按照租金征收不同，住宅大概率將會(huì)按照房價(jià)進(jìn)行征收。
假設(shè)某地房地產(chǎn)稅率為1%，1000萬評(píng)估價(jià)的房產(chǎn)，每年就要繳納10萬房產(chǎn)稅，10年就是100萬，不容小覷。
03、農(nóng)村宅基地為何豁免于房地產(chǎn)稅？
官方明確，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。
我國土地分為國有土地和集體土地。城市土地基本都是國有土地，而農(nóng)村土地為集體土地，土地性質(zhì)的不同，決定了其市場權(quán)益和價(jià)值的不對(duì)等。
長期以來，農(nóng)村宅基地及房產(chǎn)只能在集體內(nèi)部流動(dòng)，不允許上市交易。
有關(guān)部門多次重申：
嚴(yán)格禁止城里人下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館等。
既然權(quán)益有別、價(jià)值不對(duì)等，農(nóng)村房產(chǎn)豁免于房地產(chǎn)稅之外也是正常的。
相比土地權(quán)益的差異，更重要的是，農(nóng)村并不具備開征房地產(chǎn)稅的條件。
幾乎所有農(nóng)村房產(chǎn)都是自住房產(chǎn)，除了超大特大城市里的城中村，這些房產(chǎn)幾乎不附帶任何投資性需求，更不好用炒房需求。
同時(shí)，農(nóng)民收入相對(duì)微薄，與城市有房一族有著天壤之別，向宅基地征收房產(chǎn)稅既不現(xiàn)實(shí)，也有違其“推進(jìn)共同富裕”的初衷。
04、哪些城市會(huì)成為試點(diǎn)？
官方文件指出，在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。
這說明，房地產(chǎn)稅是試點(diǎn)先行，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，再面向全國推廣。
哪些地區(qū)會(huì)成為第一批“吃螃蟹”的城市？
目前官方尚未明確。但從社會(huì)各方的討論來看，作為先行示范區(qū)的深圳、共同富裕示范區(qū)的浙江、正在打造自由貿(mào)易港的海南，呼聲最高。
這不僅因?yàn)槿囟枷碛谐?jí)政策紅利，需在一系列重大政策面前盡到“示范”之責(zé)，還因?yàn)閹椎胤績r(jià)位居全國前列、房價(jià)收入比名列前茅。
當(dāng)然，具體哪些城市率先試點(diǎn)，有待官方進(jìn)一步明確。
05、試點(diǎn)先行，何時(shí)全國推廣？
房地產(chǎn)稅試點(diǎn)要持續(xù)多久？
根據(jù)文件，授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年。這意味著什么？
先試點(diǎn)，再立法，這是房地產(chǎn)稅推進(jìn)的時(shí)間邏輯。但試點(diǎn)期限為5年，不等于房地產(chǎn)稅立法非要到5年之后才會(huì)推進(jìn)。
試點(diǎn)相對(duì)容易展開，在房價(jià)高熱的熱門城市率先試點(diǎn)，也能得到廣泛的社會(huì)支持，而立法則需按照“稅收法定”原則，廣泛征求社會(huì)意見，涉及面更廣，推進(jìn)確實(shí)需要時(shí)間。
房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，已經(jīng)開始逐步落地。那么，房地產(chǎn)稅何時(shí)立法，又將何時(shí)向全國推廣？
從官方表態(tài)來看，目前仍無時(shí)間表，可能要視房地產(chǎn)稅試點(diǎn)進(jìn)展而定。但從各方面的規(guī)劃來看，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法有可能在十四五時(shí)期（2025年之前）完成。
無論如何，作為中國住房商品化改革以來的最大變局，房地產(chǎn)稅終于開始發(fā)揮其威力。
房住不炒，共同富裕，勿謂言之不預(yù)也。
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