近段時間以來，深圳新房市場又熱鬧了起來，眾多新盤接連入市，其中不乏一些網(wǎng)紅新盤。不過，深圳樓市在強調(diào)控之下已經(jīng)大幅降溫，開發(fā)商的態(tài)度似乎也有所改變。

據(jù)記者了解，近期深圳幾個新盤項目都新增了一項市場風險提示。

最近“日光”的豪宅項目深業(yè)中城，在《深業(yè)中城1號樓住宅購房風險提示》中提到，“商品房買賣作為一種市場行為，其不可避免會因市場波動或政策變動而產(chǎn)生市場風險。” “買賣雙方作為依法享有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的市場主體，在簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（一手房現(xiàn)售）》及其補充協(xié)議、附件之前，買賣雙方應(yīng)當全面知悉并考慮商品房買賣可能產(chǎn)生的市場風險。房地產(chǎn)買賣合同簽署之后，由此產(chǎn)生的市場風險應(yīng)由買賣雙方各自承擔。”

位于羅湖區(qū)的新盤翠園華府的表述更加直白：本項目自預(yù)售開盤至解除轉(zhuǎn)讓限制的期限歷經(jīng)多年，房地產(chǎn)市場可能發(fā)生顯著變化。

而璽玥華府項目則直接告訴購房者，市場風險就包括“房價的漲和跌”。

房地產(chǎn)市場進入降溫周期

近日，國家統(tǒng)計局公布2021年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。在信貸政策持續(xù)收緊，樓市調(diào)控逐步升級加碼的大背景下，9月份，全國房地產(chǎn)市場總體繼續(xù)下行，呈量價齊跌態(tài)勢。具體來看，9月份一二線城市新房價格環(huán)比均轉(zhuǎn)為持平，三線城市由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%。四個一線城市里，上海和深圳均上漲0.2%，漲幅較上月分別回落0.2和0.8個百分點，北京環(huán)比持平、廣州下降0.1%。二手住宅銷售價格回落趨勢較新房更明顯，深圳則是已經(jīng)連續(xù)5個月環(huán)比下降，9月下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

目前，國內(nèi)樓市調(diào)控“冰火兩重天”。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已經(jīng)有包括哈爾濱、鄂州、東陽、張家口、菏澤、岳陽等近15座城市出臺不同程度的樓市“限跌令”。與這類城市形成鮮明對比的是，今年以來包括上海、深圳、成都、西安、東莞等熱點城市不斷收緊樓市調(diào)控政策。值得一提的是，由深圳首推的二手房參考價更是在多個熱點城市得以應(yīng)用，效果明顯。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，“要明確認識到當前房價的矛盾，警惕房價從‘過熱’轉(zhuǎn)為‘過冷’的風險。”嚴躍進表示，各地要密切關(guān)注降溫周期中各類市場交易，注意風險的把控，防范各類價格過快下跌或市場恐慌情緒。“盡管近期有一些信貸等政策放松的表現(xiàn)，但是要真正影響市場基本面是有時間滯后的。從降溫周期的歷史規(guī)律看，往往會持續(xù)8個月的時間。”嚴躍進認為，當前可以認為房地產(chǎn)市場已明顯進入降溫周期。

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70城房價首次轉(zhuǎn)跌，警惕新房“過冷”，二手房市場還會進一步降溫……

10月20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2021年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶進行了解讀：2021年9月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢，同比漲幅持續(xù)回落。

房價下調(diào)正成為市場主流

2021年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，超過一半城市新房房價環(huán)比下跌，超過7成城市二手房房價環(huán)比下跌，且下跌城市數(shù)迅速擴大，單月下跌城市數(shù)量接近翻番，這種跌勢在房地產(chǎn)市場幾十年發(fā)展過程中非常少見。

據(jù)國家統(tǒng)計局測算，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為持平。其中，北京環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；廣州下降0.1%，與上月相同；上海和深圳均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.2和0.8個百分點。

一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%轉(zhuǎn)為下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。

三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

二手房市場會進一步降溫

對于9月份70城的銷售價格數(shù)據(jù)，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示并不意外，從數(shù)據(jù)上證明各地二手房市場明顯降溫。 他分析，在連續(xù)16個月房價上漲的基礎(chǔ)上，8月份全國70個城市二手房價格指數(shù)漲幅首次為0，而9月份明確下跌，環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為2.4%。 這和實際感受非常接近。 近期部分城市二手房腰斬交易態(tài)勢，說明市場本身進入明顯的降溫周期。

從二手房的降價城市數(shù)量看，9月份達到了52個城市。據(jù)此可以認為，大概有3/4的城市出現(xiàn)了明顯的降價現(xiàn)象。實際上，后續(xù)降價的動作還會增加，近期部分房東還是咬住價格或者干脆不賣，但估計后續(xù)市場運行中，各類降價的現(xiàn)象也還是會有所增加。

從9月份一二三線城市二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.4%、-0.1%和-0.2%。三類城市均有不同程度的價格下降，其中一線城市自去年3月份以來首次下降。對于一線城市而言，去年開始二手房市場出現(xiàn)了“房荒”現(xiàn)象，二手房明顯強勢，隨著參考價政策和信貸政策的管控，市場也開始降溫了。

后市展望，二手房市場降溫的趨勢會更加明確，從本輪市場降溫看，其也先于新房市場。對于此類市場來說，要充分認識到虛高價格交易有風險，也不現(xiàn)實。本輪樓市管控相比過去，一個很大的變化就是要嚴管房東的高價掛牌行為。二手房價格去泡沫的工作持續(xù)開展，有助于二手房市場回歸平穩(wěn)態(tài)勢。

新房市場有“過冷”風險

“最值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是，9月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅首次為負。 ” 這是2015年5月份以來首次下跌。 嚴躍進認為應(yīng)該警惕房價從“過熱”轉(zhuǎn)為“過冷”的風險。

從9月份一二三線城市的房價環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.1%、0.0%和-0.2%。值得注意的是，此次三四線城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)首次下滑，這也是2020年3月份以來首次下跌。三四線城市尤其需要格外注意此類風險。

盡管近期有一些政策放松的表現(xiàn)，如信貸政策放松，但是其要真正影響市場基本面，時間是滯后的，從降溫周期的歷史規(guī)律看，往往會持續(xù)8個月的時間。當前可以認為房地產(chǎn)市場明顯進入降溫周期，要密切關(guān)注降溫周期中各類市場交易，注意風險的把控，防范各類價格過快下跌或市場恐慌情緒。

房價還會慣性下行

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為， 70城房價下跌主要是三四線下跌造成的。

近期，受龍頭房企帶頭降價影響，三四線城市紛紛打折促銷，這種打折促銷蔓延到中心城市的外圍區(qū)域。另一方面，熱點城市啟動新一輪限價，嚴格控制預(yù)售審批價格，很多城市不允許新批次價格比上批次漲價。

從數(shù)據(jù)上來看，9月份，新房價格同比上漲3.3%，這是自2016年4月份以來的最低同比漲幅，而且漲幅相比8月份下跌0.4個百分點。單月環(huán)比漲幅收縮0.4個百分點，這樣大幅度收縮很罕見，意味著房價在明顯下降。其中，一二三線分別收縮0.4、0.3、0.5個百分點，還是三四線城市收縮最明顯。超過一半城市新房價格下跌，且下跌城市數(shù)迅速擴大，單月下跌城市數(shù)接近翻番，歷史上非常罕見，主要是三四線城市大幅度打折促銷造成的。

二手房價格首次下跌，跌幅超過一手房，其中一線城市跌幅最大，李宇嘉認為這主要有三個原因：一是，信貸在一線城市收緊最明顯，超過5成的銀行對二手房停貸；二是，一線城市去年疫情以來漲價最明顯，二手房價格同比指數(shù)漲幅在今年4月份達到11.4%，很多投資購房需求在此期間加杠桿購房，當信貸收緊后，杠桿對房價的支撐力度下降。三是，從2月份深圳開始，一線城市啟動參考價政策，房價上漲明顯的區(qū)域，參考價相比實際市場價打折40%左右，甚至腰斬。而且，銀行按照參考價作為貸款評估價放貸，導(dǎo)致去杠桿效應(yīng)明顯。近期數(shù)據(jù)顯示，深圳約1/3的二手房是低于或接近參考價交易的，意味著參考價政策開始發(fā)揮效力。

展望后市，調(diào)控開始轉(zhuǎn)向穩(wěn)定的一面，央行強調(diào)準確全面把握地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管，意味著調(diào)控不是打壓房價和需求，而是防風險，保穩(wěn)定。金融層面的緊縮開始緩和，銀行信貸額度開始增加，前期利率上浮幅度大的城市，按揭利率有所下降，貸款周期也開始縮短，對開發(fā)商還貸后的新開工項目扶持力度加大。因此，后續(xù)房價下跌幅度趨緩，但估計這種效應(yīng)將在明年開始體現(xiàn)。當下，由于調(diào)控政策保持穩(wěn)定，資金緊縮的慣性影響還在，預(yù)計10-12月70城房價環(huán)比繼續(xù)下降。