10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。據(jù)測(cè)算，9月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲5.3%和7.7%，漲幅比上月分別回落0.4和1.4個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲4.1%和3.0%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)。9月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢(shì)，同比漲幅持續(xù)回落。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在調(diào)控政策的指揮棒下，房?jī)r(jià)正在緩慢筑底。同時(shí)，各方要防范樓市在過短時(shí)間內(nèi)從“過熱”轉(zhuǎn)為“過冷”，從而使市場(chǎng)顯現(xiàn)出“脆化”風(fēng)險(xiǎn)。在“房住不炒”的前提下，各地宜因城施策，適度留出行業(yè)發(fā)展的彈性空間。
專業(yè)人士再拋“市場(chǎng)拐點(diǎn)”論
數(shù)據(jù)顯示，9月，全國(guó)70城共有36個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市達(dá)到52個(gè)。即使在新房、二手房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲的城市中，房?jī)r(jià)漲幅也多維持在低位。
值得注意的是，據(jù)易居研究院測(cè)算，9月全國(guó)70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%，這是自2015年5月以來，樓市出現(xiàn)的首次普跌現(xiàn)象。而從歷史數(shù)據(jù)看，70城有52個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下降，這也是樓市自2015年以來，二手房房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量最多的一次。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體看，國(guó)內(nèi)樓市房?jī)r(jià)從普漲到普跌，僅僅只用了3個(gè)月，可以稱之為“速凍”。房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響越來越明顯，樓市已經(jīng)出現(xiàn)了明確的“市場(chǎng)拐點(diǎn)”。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，9月，70城的新房、二手房?jī)r(jià)格下行，經(jīng)歷了一個(gè)由二手房市場(chǎng)向新房市場(chǎng)的傳導(dǎo)過程。
9月，全國(guó)新房商品住宅銷售面積也創(chuàng)下了2016年以來歷史新低。此外，在土地市場(chǎng)，第二輪集中供地中，房企普遍拿地積極性降低；而市場(chǎng)預(yù)期不斷下降、成交量持續(xù)低迷，從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的下跌。
許小樂指出，9月，一線城市的二手房市場(chǎng)價(jià)格下跌幅度超過二三線城市，主要是一線城市以存量房為主，信貸、調(diào)控收緊下供需雙方預(yù)期調(diào)整更快。而在新房市場(chǎng)，三線城市價(jià)格率先下跌，是因其以新房市場(chǎng)為主，房企對(duì)項(xiàng)目去化、銷售回款的需求更為迫切，從而導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格下行的壓力超過了二手房。
張大偉指出，歷史上，樓市調(diào)整基本表現(xiàn)為限購(gòu)、限貸下的緩慢降溫，而2021年樓市三季度樓市的全面“速凍”，最大原因是房地產(chǎn)信貸的持續(xù)收緊。上半年，房地產(chǎn)信貸相對(duì)寬裕，但在進(jìn)入第三季度后，全國(guó)普遍出現(xiàn)了放款難的現(xiàn)象，特別是一些熱點(diǎn)城市，這很大程度上制約了樓市成交。
張大偉預(yù)計(jì)，第四季度，全國(guó)大部分城市將進(jìn)入樓市調(diào)整周期。從10月開始，房貸若無明顯放寬政策，一場(chǎng)房企“價(jià)格戰(zhàn)”或?qū)⒃谒y免。
未來信貸環(huán)境或?qū)⒏纳?/div>
9月底，央行針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)：“要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，此后又多次釋放信貸維穩(wěn)信號(hào)。貝殼研究院監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入10月，房貸利率在年內(nèi)首次出現(xiàn)了環(huán)比下降。
許小樂分析認(rèn)為，這表示局部市場(chǎng)的住房信貸環(huán)境或?qū)⒂兴纳?。第四季度，市?chǎng)的住房信貸環(huán)境或?qū)⒗^續(xù)邊際改善。相關(guān)政策將向首套置業(yè)客群、“賣一買一”的改善客群傾斜，這將利于修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，減緩市場(chǎng)調(diào)整壓力。
而易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則提醒，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯進(jìn)入了降溫周期，盡管近期有一些包括信貸政策在內(nèi)的“放松”政策陸續(xù)釋放，但其最終真正作用于市場(chǎng)基本面，還有一個(gè)時(shí)間的滯后性。從降溫周期的歷史規(guī)律看，這個(gè)時(shí)間段往往需要約8個(gè)月。
同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)指出，要密切關(guān)注降溫周期中，各類市場(chǎng)交易主體的風(fēng)險(xiǎn)把控，防范因房產(chǎn)價(jià)格短期波動(dòng)，引發(fā)的市場(chǎng)恐慌情緒。
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