10月21日電 21日，中指研究院發(fā)布報(bào)告稱，9月房企融資總額跌至谷底，單月融資總額跌至千億以內(nèi)，降幅超四成，單月融資規(guī)模同比連降7個(gè)月。傳統(tǒng)融資渠道中，信用債、海外債、信托融資平分秋色，ABS發(fā)行歸零。此外，十余家房企海外評(píng)級(jí)或展望被下調(diào)。

單月融資總額跌至千億以內(nèi)，行業(yè)平均利率微升

中指研究院監(jiān)測，9月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為911.6億元，同比下降43.8%，環(huán)比下降22.3%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)7個(gè)月下降。行業(yè)平均利率為6.30%，同比持平，較上月上升0.79個(gè)百分點(diǎn)。2021年1-9月，房地產(chǎn)企業(yè)共融資15252.3億元，同比減少17.0%；9月單月占比6.0%。

來源：中指研究院官方微信公眾號(hào)

報(bào)告指出，9月行業(yè)融資額繼續(xù)大幅下滑，行業(yè)周期下行和個(gè)別房企的風(fēng)險(xiǎn)暴露引發(fā)金融機(jī)構(gòu)對(duì)投資行為更為審慎。此外，ABS 9月暫停簽發(fā)，是融資規(guī)模大降的主要原因，表明監(jiān)管對(duì)房企表外負(fù)債的融資模式已經(jīng)警覺，持續(xù)大半年的ABS發(fā)行熱潮逐漸退去。

中指研究院稱，今年融資窗口期已過，融資態(tài)勢(shì)持續(xù)走低。10月15日，央行在金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上表示，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，主要銀行應(yīng)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。這被視為行業(yè)信貸壓力有所緩解的信號(hào)，四季度融資情況或有所好轉(zhuǎn)。

傳統(tǒng)融資渠道平分秋色，ABS發(fā)行歸零

從融資結(jié)構(gòu)來看，數(shù)據(jù)顯示，9月信用債規(guī)模占比36.0%，海外債占比29.1%，信托融資占比34.9%，ABS融資占比0%。9月傳統(tǒng)融資模式基本平分秋色。

具體來看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比下降43.6%，環(huán)比下降31.1%；海外債融資同比上升11.9%，環(huán)比上升831.3%，主要為8月發(fā)行額過低所致；信托融資同比下降54.2%，環(huán)比下降36.3%。9月海外債發(fā)行回暖，信托融資跌幅較大。

報(bào)告稱，ABS的斷發(fā)給9月房企融資帶來較大的震動(dòng)。今年以來，不少房企在壓縮有息債務(wù)規(guī)模的同時(shí)，積極尋求其他途徑補(bǔ)充資金，發(fā)行ABS便是其中之一。2021年1-8月，房地產(chǎn)行業(yè)ABS共融資3228.8億元，同比增長37.4%，月度同比增速均值達(dá)67.5%；在行業(yè)總?cè)谫Y規(guī)模中，ABS占比22.5%，而去年1-8月占比僅為13.4%，一年時(shí)間ABS的融資地位提升了9個(gè)百分點(diǎn)，成為房企融資的新渠道。

具體從結(jié)構(gòu)來看，供應(yīng)鏈ABS一直為ABS中最主要的融資類型，今年1-8月共融資1811.8億元，占ABS融資的53%；CMBS/CMBN為房地產(chǎn)ABS發(fā)行的第二大類，共發(fā)行約883.0億元，占比25.8%，排名第三的類型為購房尾款，共融資408.5億元，占比12.0%。

中指研究院表示，供應(yīng)鏈ABS是將房企對(duì)上游供應(yīng)商的應(yīng)付款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，將其證券化的融資產(chǎn)品，原始權(quán)益人為供應(yīng)商，因此對(duì)房企來說并不增加新的債務(wù)，屬于使用經(jīng)營杠桿緩解財(cái)務(wù)杠桿壓力的行為。CMBS/CMBN是以商業(yè)地產(chǎn)的抵押權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以商業(yè)地產(chǎn)未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償還來源；購房尾款是以基于預(yù)售而產(chǎn)生的商品房買賣貸款，是未來的金融債權(quán)，二者融資金額不會(huì)直接增加房企的有息債務(wù)，但實(shí)際上由此產(chǎn)生的或有負(fù)債仍然存在。ABS的發(fā)行并未縮減房企潛在的風(fēng)險(xiǎn)敞口，從監(jiān)管角度來看仍應(yīng)劃歸監(jiān)測范圍之內(nèi)，因此8月ABS突然急速轉(zhuǎn)冷，環(huán)比大降70.6%，幾種發(fā)行方式均受到重創(chuàng)。9月，發(fā)行量歸零，為年初以來火熱的ABS融資澆上了一瓢冷水。

從累計(jì)融資額來看，1-9月，信用債融資4671.7億元，同比下降11.0%；海外債融資2539.8億元，同比下降30.6%；信托融資4812.0億元，同比下降32.5%；ABS融資3228.8，同比上升37.4%；總?cè)谫Y額較上年同期下降17.0%。其中海外債、信托發(fā)行額度同比均下跌超30個(gè)百分點(diǎn)。

累計(jì)平均利率同比下降，房企融資成本壓力緩解

從融資利率來看，9月發(fā)行的信用債平均利率為3.96%，同比下降0.85個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.12個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為7.83%，同比下降0.27個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降3.56個(gè)百分點(diǎn)，受風(fēng)險(xiǎn)偏好影響，當(dāng)前信用級(jí)別高、流動(dòng)性充足的企業(yè)成為海外債發(fā)行主力，融資利率有所降低。信托融資利率托融資平均利率為7.42%，同環(huán)比無明顯變化。

從累計(jì)值來看，2021年1-9月累計(jì)融資總額的平均利率為5.58%，同比下降0.76個(gè)百分點(diǎn)。其中信用債累計(jì)平均利率為4.37%，同比持平，高于單月0.41個(gè)百分點(diǎn)；海外債累計(jì)平均利率為6.67%，同比下降1.10個(gè)百分點(diǎn)，低于單月1.16個(gè)百分點(diǎn)；信托累計(jì)平均利率為7.27%，同比下降0.43個(gè)百分點(diǎn)，低于單月0.15個(gè)百分點(diǎn)；ABS累計(jì)平均利率為3.96%，同比下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。

多家房企海外評(píng)級(jí)遭下調(diào)

從企業(yè)融資動(dòng)態(tài)來看，報(bào)告稱，自8月以來，有十余家企業(yè)海外評(píng)級(jí)或展望被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)，提及最多的因素為當(dāng)前行業(yè)不確定性增強(qiáng)，內(nèi)房海外債市場波動(dòng)幅度較大，未來海外再融資可行性下降，企業(yè)當(dāng)前的流動(dòng)性不足以支撐未來到期債務(wù)。海外債通常以“借新償舊”的方式置換到期債務(wù)，海外市場波動(dòng)必然阻礙新債的發(fā)行。

中指研究院表示，2022年恰逢海外債到期的主要年份，年度到期債務(wù)約3620億元，高峰期在1月、3-4月、6-7月，上半年償債高峰密集，資金需求上升，房企只能動(dòng)用內(nèi)部資金償還債務(wù)，使得本已吃緊的流動(dòng)性再度承壓。境外融資渠道不暢、信用風(fēng)險(xiǎn)敞口增加成為房企評(píng)價(jià)下調(diào)的最主要因素。此外，盈利能力減弱也是房企調(diào)級(jí)的誘因之一。運(yùn)營能力下降是造成盈利下滑的主要原因。有的企業(yè)主要經(jīng)營區(qū)域位于發(fā)展?jié)摿Σ淮蟮牡貐^(qū)，在當(dāng)前市場下行階段，銷售能力難有突破，回款不力。有的企業(yè)受融資收緊影響，抽調(diào)資金償還債務(wù)，從而影響擴(kuò)張及日常經(jīng)營活動(dòng)，造成運(yùn)營能力減弱。

為應(yīng)對(duì)房企海外債市場大幅波動(dòng)，多家房企主動(dòng)發(fā)起回購，一方面對(duì)穩(wěn)定投資人信心、緩解市場壓力起到積極作用，另一方面也展示了自身的實(shí)力和流動(dòng)性承壓能力。隨著房地產(chǎn)貸款政策觸底回暖，房地產(chǎn)信貸投放有望提升，將有利于四季度開發(fā)及銷售回款提速，減緩房企海外債到期償還壓力。

從典型房企債券發(fā)行來看，9月世茂融資額度最高，合計(jì)人民幣67.8億元，平均融資利率4.8%。

具體來看，典型房企中信用債利率最高的為金科發(fā)行的10億短期融資券，利率為6.8%；最低為蘇高新發(fā)行的2.4億短期融資券，利率為2.35%。公開發(fā)行的海外債方面，利率最高為正商集團(tuán)發(fā)行的1.6億美元債，票面利率達(dá)12.5%；最低為世茂發(fā)行的2年期債券，利率為3.975%。