近期房企融資持續(xù)下滑之下，又遭到國際評級機構下調評級，可謂雪上加霜。
10月18日，穆迪下調多家上市房企的企業(yè)評級，A股包括綠地控股(600606)和
陽光城(000671)；港股包括富力地產(chǎn)(2777.HK)、佳兆業(yè)集團(1638.HK)、中國奧園(3883.HK)、祥生控股集團(2599.HK)、中梁控股(2772.HK)以及合生創(chuàng)展集團(0754.HK)等。
二級市場方面，今日開盤，A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊小幅低開后持續(xù)下探，截至午間收盤下跌超過0.55%，而同期上證指數(shù)上漲0.7%；而港股內(nèi)地房地產(chǎn)股跌幅也較為明顯，佳兆業(yè)集團跌幅3.39%；融創(chuàng)中國(1918.HK)、龍湖集團(0960.HK)跌幅超過2%、中國奧園跌幅1.45%。
值得注意的，今年以來，房地產(chǎn)融資環(huán)境本就不太樂觀，行業(yè)融資額持續(xù)下滑。不過，一個好消息是，上周末央行對房企融資管理規(guī)則的最新表態(tài)，被業(yè)內(nèi)視為行業(yè)信貸壓力將緩解的信號，融資環(huán)境也有望改善。
“從目前來看，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸環(huán)境已經(jīng)有所放松，包括個人購房按揭貸款以及房企開發(fā)融資兩大方面，主要是為了避免出現(xiàn)爛尾潛在風險，以及波及到產(chǎn)業(yè)鏈上下游。”暉智庫首席經(jīng)濟學胡景暉在接受證券時報e公司記者采訪時表示。
穆迪下調多家房企評級
值得注意的是，一天之內(nèi)，穆迪下調近十家上市房企評級實屬罕見，調整原因注意涉及房企融資減弱、流動性緊張等。
具體來看，穆迪將富力地產(chǎn)企業(yè)家族評級從B2下調至B3，并將富力香港)企業(yè)家族評級從B3下調至Caa1。評級展望為負面。此次評級下調之前，上述評級已列入觀察名單。穆迪高級副總裁曾啟賢表示：“評級下調反映了富力地產(chǎn)疲弱的流動性和較高的再融資風險，原因是未來6-12個月該公司有較大規(guī)模的債務到期，并在融資環(huán)境緊張的情況下其境外融資渠道趨弱。”
A股上市的綠地控股相關評級展望也調整為“負面”。對此，穆迪認為，綠地控股不太可能以合理的融資成本發(fā)行新的境外債券，以便在未來6-12個月為其到期債務進行再融資。它可能會使用內(nèi)部現(xiàn)金償還債務，這將減少未來12-18個月可運營的資金。“綠地控股的合同銷售將在未來6-12個月下降，原因是由于資金條件緊張，購房者信心減弱。這將削弱該公司的信用指標、營運現(xiàn)金流，以及其流動性。”
此外，穆迪將
陽光城的企業(yè)家族評級由B1下調至B2，穆迪在報告中認為，
陽光城在未來6-12個月內(nèi)，由于融資條件的緊張和大量債務到期，預計
陽光城的融資遇到減弱，流動性的緩沖可能會減少。“在未來6-12個月內(nèi)，由于資金緊張，消費者信心減弱，從而會導致公司流動性的惡化，
陽光城的合同銷售額也將下降。截至2022年年底，
陽光城有大量在岸和離岸債務到期，包括11億美元的離岸債券和101億元的境內(nèi)債券。”
佳兆業(yè)企業(yè)家族評級由B1下調至B2，且將評級列入負面觀察。穆迪預計，佳兆業(yè)在未來6-12個月流動性將減弱并增加融資風險，鑒于佳兆業(yè)在未來12-18個月內(nèi)是否有足夠現(xiàn)金流償還所有到期的離岸債券存在不確定性，因此進一步下調其評級。
值得注意的是，穆迪下調評級的房企還包括中國奧園、祥生控股集團、中梁控股以及合生創(chuàng)展集團等多家上市公司。
房企海外融資或受到影響
“評級機構一天下調多家房企評級的情況并不常見。評級公司評級負面評級可能對這些公司再融資構成一定壓力，在一定特定的市場環(huán)境下，可能加劇市場波動，影響需要理性對待評級公司評級。”某商業(yè)銀行宏觀研究員對證券時報·e公司記者表示。
暉智庫首席經(jīng)濟學胡景暉對e公司記者表示，現(xiàn)在看是某房企債務危機連鎖反映，已引起國際金融機構關注。“穆迪動作的最終原因是，國內(nèi)大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于國內(nèi)貸款受到限制，轉而去海外發(fā)行企業(yè)債券，或包裝成信托產(chǎn)品，從而有可能產(chǎn)生違約風險。從某種意義，對國內(nèi)房企的開發(fā)企業(yè)而言，房企海外融資發(fā)債變得更加困難，或者付出更高的利息，對開發(fā)企業(yè)來講應該是雪上加霜。”
知名地產(chǎn)分析師嚴躍進認為類似評級的下調，至少說明了當前房企面臨的幾個壓力。
第一、從數(shù)量和結構上看，類似被下調評級的房企數(shù)量略多，且很多是規(guī)模相對大的房企，說明信用質量惡化的情況在大房企中明顯增多。第二，類似下調都普遍關注了流動性和償債能力，客觀上也要求此類房企近期改善此類指標的水平。第三、此類下調還說明，雖然及其政策方面存在調整的空間，但是從市場行情好轉到企業(yè)財務好轉，是有時滯的。類似下調也會使得后續(xù)房地產(chǎn)政策更加關注房企的金融或信用問題。
“近期從關注房企的角度看，對于在建工程項目來說，自然可以享受更好的信貸支持。相關的信貸方面的支持也會增加。而從房企本身來說，近期需要繼續(xù)加快項目的銷售，以改善現(xiàn)金流狀況。而對于各類發(fā)債工作來看，房企之間的差異明顯會放大。四季度銷售業(yè)績改善明顯的房企，后續(xù)發(fā)債等方面機會將增多。而業(yè)績改善不明顯的房企，則會顯得比較被動。”嚴躍進提示到。
國內(nèi)融資環(huán)境有望改善
實際上，今年以來，房企融資環(huán)境本就不太樂觀，據(jù)中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，9月單月全行業(yè)融資額跌破千億元以內(nèi)。
數(shù)據(jù)顯示，9月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為911.6億元，同比下降43.8%，環(huán)比下降22.3%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)7個月下降。行業(yè)平均利率為6.30%，同比持平，較上月上升0.79個百分點。2021年1-9月，房地產(chǎn)企業(yè)共融資15252.3億元，同比減少17.0%；9月單月占比6.0%。
對此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水認為，9月行業(yè)融資額繼續(xù)大幅下滑，行業(yè)周期下行和個別房企的風險暴露引發(fā)金融機構對投資行為更為審慎；此外，ABS本月暫停簽發(fā)，是融資規(guī)模大降的主要原因，表明監(jiān)管對房企表外負債的融資模式已經(jīng)警覺，持續(xù)大半年的ABS發(fā)行熱潮逐漸退去。
從8月看，海外債發(fā)行更為慘淡，僅有三家公司發(fā)行總計約28.5億元的票據(jù)。“近來多家房企的海外級別或展望受到下調，表明境外投資者對當前房企的信用風險有一定負面看法，疊加年內(nèi)不乏知名房企發(fā)生違約事件，因此境外資金較為審慎。”劉水說。
值得注意的是，雖然房企融資額持續(xù)下滑，但上周末央行對房企融資管理規(guī)則的最新表態(tài)，也讓市場看到了國內(nèi)融資環(huán)境有望得到改善。
人民銀行金融市場司司長鄒瀾10月15日表示，部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。
針對這些情況，人民銀行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“今年融資窗口期已過，融資態(tài)勢持續(xù)走低，但十月十五日央行在金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上明確表示，部分金融機構對‘三檔四線’管理存在誤解，信貸收縮過緊，主要銀行應準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。這被視為行業(yè)信貸壓力有所緩解的信號，四季度融資情況或有所好轉。”劉水說。
上述某銀行研究員表示，從目前房地產(chǎn)企業(yè)狀況看，部分房企負債壓力較大，但還不至于出現(xiàn)危機，一方面反映房企以往粗放式發(fā)展模式不可持續(xù)；另一方面是國內(nèi)防范化解潛在房地產(chǎn)灰犀牛風險，房地產(chǎn)融資環(huán)境有所收緊影響。但近期央行表態(tài)看，國內(nèi)房地產(chǎn)“三穩(wěn)”是主基調，國內(nèi)將糾正此前部分銀行不合理房貸政策執(zhí)行行為，滿足房地產(chǎn)合理融資需求，避免出現(xiàn)爛尾及潛在風險。
“從目前來看，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸環(huán)境已經(jīng)有所放松，包括個人購房按揭貸款以及房企開發(fā)融資兩大方面，主要是為了避免出現(xiàn)爛尾潛在風險，以及波及到產(chǎn)業(yè)鏈上下游。”胡景暉表示。
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