我國(guó)城市居民長(zhǎng)期以來(lái)解決住房問(wèn)題的方法都以購(gòu)房為主，租購(gòu)結(jié)構(gòu)發(fā)展失衡。
10月17-19日，中規(guī)智庫(kù)規(guī)劃創(chuàng)新年會(huì)2021召開(kāi)，中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院住房所所長(zhǎng)盧華翔在會(huì)上分享了我國(guó)租購(gòu)?fù)瑱?quán)現(xiàn)狀、面臨的挑戰(zhàn)，以及逐步實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的實(shí)施路徑等。
盧華翔指出，北京、上海等大城市目前租房比例占35%左右，而國(guó)際大城市這一比例為50%-60%。大城市房?jī)r(jià)高，導(dǎo)致解決住房問(wèn)題的成本很高。“住房消費(fèi)占可支配收入的比重太高，對(duì)其他消費(fèi)有擠出效應(yīng)，與我國(guó)培育強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的要求有沖突。”
盧華翔表示，我國(guó)住房矛盾已經(jīng)發(fā)生變化，過(guò)去主要是數(shù)量短缺的問(wèn)題，現(xiàn)在短缺基本解決完轉(zhuǎn)向住房結(jié)構(gòu)問(wèn)題，結(jié)構(gòu)里非常重要的方面是租購(gòu)結(jié)構(gòu)比例問(wèn)題，其中特別強(qiáng)調(diào)租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。
構(gòu)建租購(gòu)并舉，增強(qiáng)租購(gòu)選擇之間的可替代性，形成合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)市民基本公平的待遇，有利于減少社會(huì)非議。“租房跟買房的人在擁有財(cái)富方面已經(jīng)有很大的差異了，享受公共服務(wù)還有很大差異的話可能會(huì)帶來(lái)很大的社會(huì)問(wèn)題。”盧華翔說(shuō)。
公共服務(wù)稀缺約束租購(gòu)?fù)瑱?quán)
盧華翔指出，我國(guó)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的剛性約束主要是城市公共服務(wù)資源的稀缺性，包括學(xué)區(qū)之間的矛盾。
另外有學(xué)者認(rèn)為，片面強(qiáng)調(diào)租購(gòu)?fù)瑱?quán)會(huì)導(dǎo)致一部分群體“為住租房”轉(zhuǎn)向“為權(quán)租房”，租房子不是為了住，而是為了享受公共服務(wù)，要走出這樣的誤區(qū)。
總體而言，我國(guó)租購(gòu)?fù)瑱?quán)目前面臨四個(gè)方面的挑戰(zhàn)。
第一，承租人租賃關(guān)系與租金的穩(wěn)定性不足。我國(guó)以購(gòu)為主的住房制度缺乏對(duì)承租人權(quán)益的充分照顧。我國(guó)住房制度改革一直圍繞著所有權(quán)進(jìn)行，租賃制度長(zhǎng)期處于輔助性、從屬性地位。“重房東-輕房客”的制度體系，賦予出租人在議價(jià)能力、違約成本和權(quán)利內(nèi)容等方面較承租人有明顯的優(yōu)勢(shì)地位。
在租金穩(wěn)定性方面，租房租期較短且不穩(wěn)定是我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。另外，由于缺乏承租人具有優(yōu)先承租權(quán)的法律規(guī)定，我國(guó)對(duì)承租人的權(quán)益保護(hù)有限。
第二，承租人申請(qǐng)基本公共服務(wù)限制性要求多。各地將租賃合同登記備案作為申領(lǐng)居住證和享受相關(guān)公共服務(wù)的前提條件，但在實(shí)施過(guò)程中有一定阻礙。如租賃住房登記備案一般需要產(chǎn)權(quán)人的配合，但很多產(chǎn)權(quán)人由于擔(dān)心后續(xù)房屋納稅為題不愿意配合。還存在非居住用地閑置房屋改建的租賃住房不予辦理居住證的情況。
第三，基本公共教育與住房產(chǎn)權(quán)關(guān)聯(lián)緊密，租房人群處于顯著劣勢(shì)狀態(tài)。如對(duì)租房人設(shè)置較高的限制性條件、較后的入學(xué)排序等。
第四，租房提取公積金限制嚴(yán)格，手續(xù)繁瑣。承租人提取公積金的要求比自購(gòu)住房的要求更加復(fù)雜、額度限制更多，需要產(chǎn)權(quán)人配合；提取額度一般按照租房類型設(shè)置上限，不能足額提取。
循序漸進(jìn)逐步實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)
盧華翔認(rèn)為，租購(gòu)?fù)瑱?quán)分為兩個(gè)發(fā)展階段，即“租賃賦權(quán)”和“租賃同權(quán)”。“如果公共服務(wù)跟不上的話，講‘同權(quán)’基本是一句空話，所以先給租賃賦權(quán)，逐步過(guò)渡到實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)。”
租購(gòu)?fù)瑱?quán)的發(fā)展應(yīng)該遵循循序漸進(jìn)的原則，分類型、分層次有序推進(jìn)，從單項(xiàng)、基本同權(quán)逐步實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)、全面同權(quán)。在此基礎(chǔ)上，盧華翔提出逐步實(shí)施租購(gòu)?fù)瑱?quán)的路徑。
第一，租購(gòu)?fù)瑱?quán)應(yīng)該按照承租人需求的發(fā)展層次分類有序推進(jìn)。優(yōu)先保障承租人“適當(dāng)居住權(quán)”，確保租房人能夠獲取相對(duì)穩(wěn)定、安全健康、租金可負(fù)擔(dān)的居所，不被隨意驅(qū)趕，不能隨意漲租金。
在申報(bào)居住證等其他辦事證時(shí)考慮非緊約束服務(wù)資源獲取的公平性、便捷性。另外，具備資源供給條件的城市和地區(qū)，應(yīng)逐步對(duì)承租人推進(jìn)義務(wù)教育等緊約束方面的“同權(quán)”。
第二，租購(gòu)?fù)瑱?quán)需區(qū)分房源類型逐步解決權(quán)利共享問(wèn)題。相比市場(chǎng)供給的租賃住房，應(yīng)優(yōu)先確保保障房租房人與周邊購(gòu)房人各項(xiàng)基本公共服務(wù)同權(quán)。保障中低收入家庭享有公平的基本公共服務(wù)有利于縮減階層分化。
優(yōu)先解決居住用地上租房人的同權(quán)，在充分評(píng)估周邊資源配給和租房人實(shí)際需要的前提下，逐漸推動(dòng)“非改租”租賃住房的承租人實(shí)現(xiàn)同權(quán)，因?yàn)?ldquo;非改租”項(xiàng)目承租人主要為年輕單身群體，一定時(shí)期內(nèi)暫時(shí)沒(méi)有子女教育需求。
第三，優(yōu)先保障“基本權(quán)利”，再逐步實(shí)現(xiàn)更高程度的權(quán)利公平共享。先保證承租人家庭“有學(xué)上”，再實(shí)現(xiàn)“就近上”和“上好學(xué)”?？紤]優(yōu)質(zhì)教育資源供給緊約束的客觀現(xiàn)實(shí)，以及租購(gòu)人群在周邊教育稅費(fèi)貢獻(xiàn)差異。同時(shí)需要保證租房人和購(gòu)房人之間的公平性，防止過(guò)度炒高房租。
第四，落實(shí)租購(gòu)?fù)瑱?quán)要切實(shí)擴(kuò)大公共服務(wù)供給。“實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)本質(zhì)上最需要增加的是公共服務(wù)供給能力。”盧華翔指出，公共服務(wù)供給與規(guī)劃關(guān)系比較密切，需要優(yōu)化基本公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃布局，分類考慮租賃住房帶來(lái)的差異化服務(wù)需求，新建地區(qū)應(yīng)充分供給公共服務(wù)資源，存量地區(qū)應(yīng)逐步挖潛，努力擴(kuò)大資源保障能力。
第五，推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)必須以系列體制機(jī)制改革為支撐。租購(gòu)?fù)瑱?quán)的落地，必須通過(guò)立法明確各相關(guān)方權(quán)利義務(wù)。租購(gòu)?fù)瑱?quán)涉及公共資源分配的公平性、均等性問(wèn)題，需要戶籍、教育、醫(yī)療等一系列政策體系全方位的支持。“很多公共服務(wù)是跟住房掛鉤的，也有很多是住房之外的，需要系統(tǒng)、統(tǒng)籌考慮。”
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