（記者 李貝貝）近期，隨著恒大債務危機問題不斷發(fā)酵，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了前所未有的信用危機，引發(fā)市場對于房企流動性的擔憂。對此，人民銀行金融市場司司長鄒瀾10月15日在2021年三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布會上強調(diào)，恒大集團的問題在房地產(chǎn)行業(yè)是個別現(xiàn)象。“經(jīng)過近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，尤其是房地產(chǎn)長效機制建立后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的地價、房價、預期保持平穩(wěn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，財務指標良好，房地產(chǎn)行業(yè)總體健康。”

部分金融機構對“三線四檔”存在誤解

在10月15日召開的三季度金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)布會上，央行金融市場司司長鄒瀾對于恒大集團債務風險化解處置情況及對房地產(chǎn)行業(yè)的影響進行了說明。

“恒大集團資產(chǎn)總規(guī)模超過2萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)項目約占60%，涉及到1000多家作為獨立法人的項目子公司。”鄒瀾直言：“近年來，這家公司經(jīng)營管理不善，未能根據(jù)市場形勢變化審慎經(jīng)營，反而盲目多元化擴張，造成經(jīng)營和財務指標嚴重惡化，最終爆發(fā)風險。”

不過，目前相關部門和地方政府正在按照法治化、市場化原則，依法依規(guī)開展風險處置化解工作，督促恒大集團加大資產(chǎn)處置力度，加快恢復項目建設，維護住房消費者合法權益。在此過程中，金融部門將配合住房城鄉(xiāng)建設部門和地方政府，做好項目復工的金融支持。

值得注意的是，在恒大債務風險發(fā)酵過程中，整個房地產(chǎn)行業(yè)也面臨了信用危機。近日，花樣年的債務違約、當代置業(yè)延期贖回票據(jù)、新力宣布無力償還即將到期美元債等負面消息，再次引發(fā)市場對房企流動性的擔憂，地產(chǎn)美元債也出現(xiàn)新一輪普跌。另一方面，因收益率大幅波動、投資者信心不足，房企在海外發(fā)新債越發(fā)艱難?！度A夏時報》記者看到，自10月份以來，僅海倫堡成功發(fā)行了一筆綠債。

穆迪近期發(fā)布的一份報告也指出，由于中國金融機構的資產(chǎn)規(guī)模較大并有良好的損失消化緩沖能力，因此，恒大危機產(chǎn)生的潛在直接損失處于可控范圍之內(nèi)，但恒大的財務危機可能會引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道和房地產(chǎn)銷售的顯著惡化。

對此鄒瀾認為，恒大集團的問題在房地產(chǎn)行業(yè)是個別現(xiàn)象。經(jīng)過近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，尤其是房地產(chǎn)長效機制建立后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場地價、房價、預期保持平穩(wěn)，“大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，財務指標良好，房地產(chǎn)行業(yè)總體是健康的”。

那么，如果經(jīng)濟增速進一步放緩，央行對于房地產(chǎn)信貸的管理會有所放松嗎？會上，對于已經(jīng)進入常態(tài)化實施階段的房地產(chǎn)貸款集中管理制度，鄒瀾表示，今年前三季度，個人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數(shù)城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關系也將回歸正常。

鄒瀾指出，近期個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產(chǎn)行業(yè)的風險偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑，但“這種短期過激反應是正常的市場現(xiàn)象，2019年包商銀行出險、去年永煤和華晨債務違約后，在同業(yè)市場和信用債券市場也發(fā)生過類似現(xiàn)象”。

鄒瀾坦言，部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

而針對這些情況，中國人民銀行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。鄒瀾強調(diào)，“中央關于房地產(chǎn)調(diào)控的戰(zhàn)略和方針，是我們做好房地產(chǎn)金融工作的長期遵循。”

釋放寬松的信號

“此次會議針對房地產(chǎn)市場和企業(yè)，在房貸方面提出很多重要提法。充分學習和理解此類提法，對于精準把握四季度房貸政策動向、優(yōu)化房企和購房者的入市策略等都有積極的作用。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，理解央行金融市場司對近期房企經(jīng)營風險和房貸政策的表述，對于預判四季度房地產(chǎn)金融政策具有積極的作用。

嚴躍進表示，從鄒瀾的表述可以看到，央行已經(jīng)注意到開發(fā)貸款收縮和下滑的現(xiàn)象，并將其界定為“短期過激的反應”。在后續(xù)信貸方面，則明確了對銀行貸款的指導，尤其是強調(diào)信貸投放“平穩(wěn)有序”的操作方式，釋放寬松的信號。

從政策角度來看，近期關于房貸方面的表述，正不斷豐富。此前央行提出了“維護住房消費者合法權益”，而此次提出“房地產(chǎn)開發(fā)貸款有短期過激反應”，充分體現(xiàn)了央行對于個人按揭貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面的關注。從基調(diào)看，關注房企和市場下行的壓力，在信貸投放方面確保充裕，成為四季度的重要特點。

“據(jù)此也可以認為，信貸政策會有一波有體系和全面的放松動作，本質(zhì)上利好房企現(xiàn)金流的改善，對于房企的項目營銷和項目開發(fā)投資等都會產(chǎn)生比較正面的影響。”嚴躍進向《華夏時報》記者表示。

事實上，據(jù)《華夏時報》記者不完全統(tǒng)計，截至10月7日，已有包括江陰、大連、昆明、沈陽、岳陽、菏澤、株洲、唐山、惠州、張家口、徐州等十余座城市出臺了“限跌令”，加入托市行列。

公開信息顯示，9月27日消息，央行貨幣政策委員會2021年第三季度例會于9月24日召開。會議明確提出，要維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益；9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會。會議要求，金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益。

而一周之內(nèi)金融管理部門兩次聚焦房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展問題，也被業(yè)內(nèi)視作是提振房地產(chǎn)行業(yè)的重要信號。彼時，國金證券研報直言，“我們認為中央已對地產(chǎn)困境有了較為全面的認知，未來或?qū)⒂胁糠终{(diào)整。”