（記者 袁秀麗）10月15日，在2021年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布會上，人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，目前，相關部門已關注到境外房企美元債市場的變化，將敦促發(fā)債企業(yè)及其股東嚴格遵守市場紀律和規(guī)則，按照市場化、法治化原則，妥善處理好自身的債務問題，積極履行法定償債義務。
今年以來，在房地產(chǎn)調控政策持續(xù)收緊的背景下，美元債違約事件持續(xù)發(fā)酵，幾乎所有房企的債務違約都與美元債息息相關。地產(chǎn)美元債在二級市場出現(xiàn)震蕩，行業(yè)信用危機浮現(xiàn)，房企再融資面臨前所未有的壓力。在機構看來，未來15個月內(nèi)將有超600億美元地產(chǎn)債務面臨到期，再融資需求仍然很大。
10月多家房企遭遇美元債違約
10月以來，多家房企出現(xiàn)債務違約以及即將違約的情況，都與美元債息息相關。
10月14日，
陽光城2024年4月到期美元債出現(xiàn)大幅下跌。前一天（10月13日），中誠信國際將
陽光城評級展望由正面調整為穩(wěn)定。中誠信國際認為，在房地產(chǎn)調控政策持續(xù)及融資環(huán)境偏緊的背景下，信用債到期較為集中對
陽光城資金籌措能力提出更大考驗。
與此同時，10月11日，當代置業(yè)發(fā)布公告稱，對10月25日到期約2億美元債券的剩余部分債券正在尋求延期兌付；10月14日，惠譽將當代置業(yè)的長期外幣和本幣發(fā)行人違約評級從“B”下調至“C”，理由是當代置業(yè)在2021年6月底的可用現(xiàn)金余額約為136億元，但其獲取現(xiàn)金以償還債券的能力存在不確定性。
在這一輪房企的債務信用危機中，花樣年的違約被認為是一個標志事件，此后多家房企也被掀起了美元債的危機“蓋頭”。
早在9月，機構紛紛下調花樣年評級，其中，標普將花樣年的展望調整為負面，確認“B”評級?；葑u將花樣年的長期外幣發(fā)行人違約評級從“B ”下調至“B”，展望仍為“負面”。
9月，花樣年還曾發(fā)布澄清公告稱公司經(jīng)營情況良好，運營資金充裕。但是到了10月4日，花樣年發(fā)布內(nèi)幕消息和短暫停牌公告，宣布2016年發(fā)行的5年期約2.06億美元的未償還票據(jù)已到期且未付款，構成實質性違約。隨后的10月8日，花樣年債券面臨大跌，“18花樣年”跌超22%，“19花樣02”跌超28%，雙雙盤中臨時停牌。
花樣年創(chuàng)始人曾寶寶向花樣年全體員工發(fā)出的《寶爺家書》，揭開花樣年債務違約的謎團。曾寶寶稱，9月29日凌晨，公司遭遇“黑天鵝”事件，標普突然大幅下調公司評級，致使公司境內(nèi)外融資交叉嚴重受限，流動性出現(xiàn)階段性緊張。
同樣發(fā)生美元債信用危機的還有新力控股。10月11日，新力控股發(fā)布公告稱，目前預計沒有充足的資金償還于10月18日到期的美元債及最后一期利息，將有可能發(fā)生債券違約事件。這是繼9月30日新力控股承認有兩筆債務違約之后，又面臨新的債務違約。
此外，新力控股表示，境內(nèi)融資或同受此影響，并可能產(chǎn)生其他負債，美元債務技術性違約或觸發(fā)交叉違約。這也意味著，其美元債的違約或危及到境內(nèi)債務。
信用危機引發(fā)地產(chǎn)美元債大跌
在房企美元債信用危機事件頻出的背景下，中資地產(chǎn)美元債市場也在持續(xù)波動。
據(jù)克而瑞證券信息顯示，中資地產(chǎn)美元債券邁向上市以來的新低，創(chuàng)下至少8年的最大跌幅。自9月30日至10月12日，market iboxx亞洲中資美元房地產(chǎn)債券指數(shù)累計下跌12.62%，在各債券品種中跌幅領先。
與此同時，受此行業(yè)負面影響，房企債券價格連日下跌。據(jù)云鋒證券信息顯示，花樣年意外爆雷帶動主要地產(chǎn)債出現(xiàn)集體下跌。上周在跌幅排行榜中，主流地產(chǎn)美元債均出現(xiàn)大幅下跌，其中花樣年、當代置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、
陽光城、佳兆業(yè)集團，分別下跌68.99%、63.39%、44.09%、39.52%、36.52%。
10月15日，人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，近期受個別房地產(chǎn)企業(yè)債券違約等風險事件的影響，境外房地產(chǎn)企業(yè)美元債價格出現(xiàn)較大幅度的下跌，這是市場在違約事件出現(xiàn)后的自然反應。
當前房企在陷入美元債違約的同時，也暴露出企業(yè)在經(jīng)營過程中資金流動性的問題，比如，杠桿過高、抵抗市場波動能力弱。事實上，今年以來，部分房企的債務危機給予境外債券投資者不小的觸動，導致很多房企債務“借新還舊”難以為繼。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年9月40家典型房企外幣融資總額較上月接近腰斬，融資金額為127.36億元，環(huán)比下跌44.88%，占融資總額的20.85%。其中，美元融資總額83.14億元人民幣（約合12.82億美元），占融資總額的13.61%，環(huán)比下降39.14%。
從以上數(shù)據(jù)不難看出，境外債券市場的波動限制了很多房企的再融資。
中梁控股首席財務官游思嘉就曾在中期業(yè)績會上表示，頭部房企出現(xiàn)的流動性問題，主要影響了美元高息債市場對于“B”評級公司的價格，在這種情況下，預期境外發(fā)債市場短期內(nèi)不會太快開放重新發(fā)債的窗口。
除了發(fā)債難，融資成本也在提升。貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月房企17筆境外債券中，7筆票面利率處于10%以上的高利率，主要涉及正商集團、銀城國際、景瑞控股、中梁控股、新湖中寶、佳兆業(yè)集團等。其中，中梁控股于9月公開發(fā)行2023年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，融資利率為12%，較8月利率11%的優(yōu)先票據(jù)，再次上升。
四季度及明年美元債到期壓力仍較大
盡管融資成本不低，但對于很多房企來說，在國內(nèi)貸款收緊的情況下，地產(chǎn)美元債已成其主要融資渠道之一。從2017年開始，地產(chǎn)美元債進入高發(fā)階段。當時，在加速去杠桿的環(huán)境下，房地產(chǎn)調控政策密集出臺。為此，部分房企尋求海外發(fā)債。
為了規(guī)避風險，2018年6月，國家發(fā)改委對境外發(fā)債的用途進行限制，提出限制房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債主要用于償還到期債務，避免產(chǎn)生債務違約。
即便如此，仍沒有阻止房企發(fā)債的積極性。據(jù)克而瑞證券監(jiān)測，截至10月12日，重點監(jiān)測的170家房地產(chǎn)公司2018年以來發(fā)行的存量美元債共395筆，美元債存量規(guī)模達到1607億美元。
光大證券數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，地產(chǎn)美元債存量規(guī)模為2215.45億元，占中資美元債的24.29%；存量地產(chǎn)美元債以高收益為主，規(guī)模為1348.49億元，占比高達60.87%。
今年地產(chǎn)美元債違約是受多重因素影響，但是美元債集中到期是不可回避的因素之一。
光大證券數(shù)據(jù)顯示，2021年四季度和2022年全年到期壓力較大，2023年至2025年到期規(guī)模隨之遞減。其中，2021年四季度共有92.95億美元的地產(chǎn)美元債即將到期，世茂集團、花樣年控股、海倫堡、佳兆業(yè)集團和建業(yè)地產(chǎn)等房企到期規(guī)模較大。
克而瑞分析顯示，房企償債壓力聚焦在今年四季度和2022年，按照彭博口徑，10月14日至12月31日到期未償還規(guī)模達到79.37億美元，2022年到期規(guī)模547.86億美元。這意味著，未來15個月內(nèi)，將有627.23億美元到期未償還的債務。
未來房企資金流動性能否緩解？
目前，房企美元債違約已引發(fā)廣泛關注。對于房企來說，匯生國際資本總裁黃立沖建議，增加經(jīng)營性現(xiàn)金流及融資現(xiàn)金流入，減少投資現(xiàn)金流流出。也就是說，一方面減少買地，減少投資，減少成本，另一方面清理存貨，加快存貨出售，并增加貸款融資。
按照目前的政策，黃立沖預計四季度融資市場不會改善，應該依然持續(xù)低迷，除非國家出臺貨幣寬松政策，或是出現(xiàn)大型的房地產(chǎn)利好。
不過，此次第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布會上主管部門表態(tài)似乎給了市場一定的信心。對此，貝殼研究院高級分析師潘浩表示，此次季度會議特別提及房地產(chǎn)行業(yè)融資問題，并為“三線四檔”正視聽，糾正部分金融機構對政策的誤讀。近期房企普遍面臨較大的流動性壓力，金融體系在前期“去杠桿、防風險”的思路下，部分機構執(zhí)行得比較“緊”，當下央行是在指導銀行與金融機構恢復常態(tài)化運轉，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。
潘浩認為，此次會議將有利于當前房地產(chǎn)市場情緒的修復以及金融市場的常態(tài)化運轉，預計四季度房企整體資金流動性將得到一定程度的緩解。
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