記者 吳文婧

見(jiàn)習(xí)記者 馮思婕

一夜入秋的可不止杭州的天氣。

近日，杭州第二次集中供地落下帷幕，超半數(shù)地塊慘遭“流拍”，為杭州樓市再添一分秋意。就在開(kāi)拍前一天，10宗“競(jìng)品質(zhì)”地塊因報(bào)名人數(shù)不足或報(bào)名不符合規(guī)定全部流拍，余下的21宗非競(jìng)品質(zhì)地塊中也有7宗因無(wú)人報(bào)名提前“流拍”。

至此，杭州第二次集中供地的31宗出讓宅地最終僅成交14宗，總出讓金額257.5億元，較首批集中出讓的成交金額1178.21億元有明顯落差。且相比首批集中出讓時(shí)大量地塊出現(xiàn)的高溢價(jià)情況，本批次的溢價(jià)率也相對(duì)較低，部分地塊以底價(jià)成交；出現(xiàn)溢價(jià)的地塊中，溢價(jià)率也大多在5%上下。

對(duì)于杭州本次土拍中部分土地遭房企放棄報(bào)名的現(xiàn)象，易居克爾瑞研究中心認(rèn)為其背后或有三大“推手”：一是購(gòu)地資金來(lái)源“五不得”，房企資金極大承壓；二是遠(yuǎn)郊板塊市場(chǎng)趨冷，房企調(diào)低市場(chǎng)預(yù)期，延后區(qū)域內(nèi)拿地；三是競(jìng)品質(zhì)地塊配建要求高，但利潤(rùn)不高，更多房企選擇觀望。

與此同時(shí)，土拍市場(chǎng)的遇冷、房貸放款周期的變長(zhǎng)、政策嚴(yán)控房?jī)r(jià)的決心都觸動(dòng)著購(gòu)房群體緊繃的神經(jīng)。數(shù)據(jù)顯示，十一黃金周期間，杭州二手住宅成交量創(chuàng)出8年來(lái)新低。

超半數(shù)地塊“流拍”

土拍市場(chǎng)交投趨淡

早在9月24日，杭州10宗競(jìng)品質(zhì)地塊就已提前宣告“因報(bào)名人數(shù)沒(méi)有達(dá)到要求”而全軍覆沒(méi)。這10宗競(jìng)品質(zhì)地塊的無(wú)人問(wèn)津與其背后嚴(yán)苛的銷售限價(jià)，相對(duì)較高的品質(zhì)門(mén)檻以及現(xiàn)房銷售的硬性要求脫不開(kāi)關(guān)系。

由于高要求、低利潤(rùn)、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等多重因素，競(jìng)品質(zhì)地塊的全軍覆沒(méi)算得上是意料之外、情理之中，而真正讓市場(chǎng)“一夜入秋”的則是普通地塊的終止出讓。

這7宗終止出讓的普通地塊大致可分為兩類：總價(jià)高、面積大的大型商住地塊及遠(yuǎn)離中心城區(qū)的郊區(qū)地塊。

拿總建面約67萬(wàn)方、起價(jià)超48億元的良渚新城商住地為例，該地塊精裝限價(jià)2.71萬(wàn)元/平方米，并且要求配建多項(xiàng)服務(wù)設(shè)施，開(kāi)發(fā)難度大、利潤(rùn)率低，且對(duì)拿地房企的資金實(shí)力要求較高；總建面約62萬(wàn)方、起價(jià)超93億元的杭騰未來(lái)社區(qū)地塊更是需要按照杭州城西科創(chuàng)大走廊全域未來(lái)社區(qū)相關(guān)建設(shè)要求建設(shè)，還要符合杭騰未來(lái)社區(qū)實(shí)施方案要求，且精裝限價(jià)3.61萬(wàn)元/平方米，讓一眾房企眼饞也生畏。

而臨安、富陽(yáng)和錢(qián)塘區(qū)等遠(yuǎn)離中心城區(qū)宅地的流拍，也都面臨著利潤(rùn)空間不足，或是配建面積大、建設(shè)要求高等問(wèn)題。在資金鏈緊張、融資成本高企的當(dāng)下，迫使房企棄卒保車，選擇更有熱度、盈利空間更大的地塊。

“從土拍中看，房企拿地策略已經(jīng)全面轉(zhuǎn)向保守和穩(wěn)健取向。”IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，土拍遇冷背后的深層原因，主要是調(diào)控從資金端和銷售端改變了房企的資金面，導(dǎo)致房企普遍存在流動(dòng)性壓力和資金鏈緊張。

“在目前銷售去化大幅下降，而政策面并無(wú)根本性調(diào)整的情況下，各家房企以保障流動(dòng)性為核心的保守取向必然導(dǎo)致對(duì)資本性開(kāi)支的壓縮，土地市場(chǎng)交投趨淡則是自然而然的事情了，而土地流拍與溢價(jià)率下降必然也就常態(tài)化和普遍化了。”上述專家認(rèn)為。

買(mǎi)賣雙方觀望情緒濃厚

二手房成交數(shù)據(jù)六連跌

與土拍市場(chǎng)同樣冷清的，還有杭州的二手房市場(chǎng)。

“金九銀十”本該是推盤(pán)和銷售旺季，但直到假期結(jié)束，杭州我愛(ài)我家白蕩海門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人小鄭才剛剛“開(kāi)張”。

“上個(gè)月一套房都沒(méi)賣出去，連底薪都快保不住了。”小鄭告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，在限貸、限購(gòu)的政策嚴(yán)控下，買(mǎi)家與賣家進(jìn)入了心理博弈期。“買(mǎi)家都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，一但發(fā)現(xiàn)有二手房開(kāi)始降價(jià)，都覺(jué)得便宜了還能更便宜，紛紛降低心理價(jià)位，進(jìn)入觀望模式。但賣家大多認(rèn)為限貸只是暫時(shí)的，若不是急用錢(qián)輕易不肯賤賣房產(chǎn)。”

因此，盡管有部分房源試探性降價(jià)，愿意為之買(mǎi)單的人卻少之又少。“現(xiàn)在調(diào)控力度這么強(qiáng)，買(mǎi)家也很怕在山頂接盤(pán)。就像我這兩個(gè)月賣出去的第一套房，即使賣家已經(jīng)主動(dòng)調(diào)低200萬(wàn)元掛牌價(jià)，還是被砍價(jià)近100萬(wàn)元才成交，雙方還都覺(jué)得自己虧了。”小鄭告訴記者。

據(jù)悉，小鄭提到的這套房產(chǎn)來(lái)自杭州主城區(qū)申花板塊核心位置的“養(yǎng)云靜舍”，以優(yōu)美的新中式園林及建筑風(fēng)格廣受購(gòu)房者追捧。今年年初，該小區(qū)多套二手房成交單價(jià)超9萬(wàn)元/平方米。小鄭賣出去的這套130平方米的房產(chǎn)，年初時(shí)的掛牌價(jià)也曾高達(dá)1300萬(wàn)元，盡管賣家近期調(diào)低至1100萬(wàn)元，最終仍被狠砍一刀，連裝修在內(nèi)以1008萬(wàn)元成交，單價(jià)約7萬(wàn)元出頭。

小鄭和其客戶的經(jīng)歷只是杭州二手房市場(chǎng)的一個(gè)縮影。中介被迫放假、買(mǎi)家預(yù)期一再降低、賣家輕易不愿降價(jià)、銀行貸款受限放款周期較長(zhǎng)，無(wú)不彰顯著二手房市場(chǎng)的低迷冷清，交易急劇萎縮。

透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶長(zhǎng)假期間，杭州二手房網(wǎng)簽僅53套，其中住宅46套。同比去年“十一黃金周”成交的223套下降了76.2%，創(chuàng)過(guò)去8年以來(lái)成交量的新低；此外，9月份杭州二手房成交量3784套，環(huán)比8月份成交5602套下滑32.5%。至此，杭州二手房成交已六連跌。