10月14日，克而瑞研究中心發(fā)布報(bào)告稱，在2021年9月30日至2021年10月12日期間，Markit iBoxx亞洲中資美元房地產(chǎn)債券指數(shù)累計(jì)下跌12.62%，在各債券品種中跌幅領(lǐng)先。地產(chǎn)美元債二級(jí)市場的大幅震蕩，說明了近階段房企再融資和獲現(xiàn)能力面臨考驗(yàn)，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)加速暴露。
高壓的融資政策導(dǎo)致開發(fā)商的再融資難度仍在加劇。
以開發(fā)貸和信托為例，截至2021年二季度末，開發(fā)貸余額12.3萬億元，同比增長2.8%，增速創(chuàng)下歷史最低值。而房地產(chǎn)信托余額自從2020年后進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間，截至今年二季度末，房地產(chǎn)資金信托余額2.08萬億元，同比下滑16.94%，創(chuàng)下歷史最大跌幅。
進(jìn)入三季度，信貸和非標(biāo)政策仍處高壓，9月以來審計(jì)署進(jìn)駐20多家AMC（資產(chǎn)管理公司）嚴(yán)查違規(guī)地產(chǎn)融資，同時(shí)監(jiān)管層也對(duì)多家信托機(jī)構(gòu)和地方金交所的存續(xù)產(chǎn)品開展清查工作，涉房非標(biāo)融資幾近暫停。
融資收緊的同時(shí)，開發(fā)商的另一條發(fā)債的融資渠道難度也在加大。
據(jù)克而瑞監(jiān)測的95家樣本房企債券融資來看，2021年前三季度房企新發(fā)行債券金額同比增長分別為-23.6%、8.3%和-40.6%，新發(fā)行明顯縮量。疊加今年前三季度償債高峰的來臨，很多房企較難實(shí)現(xiàn)借新還舊，只能利用自有資金來償還舊債。2021年三季度樣本房企凈發(fā)債額-607.4億元，而2020年同期則為734.3億元。
在銷售回款的承壓之下，疊加房企再融資壓力的加劇，開發(fā)商的現(xiàn)金流入也遭遇重創(chuàng)。
克而瑞稱，今年四季度房地產(chǎn)信托到期規(guī)模約1570億元，2022年一季度到期1248億元，二季度到期1673億元，每季度平均到期規(guī)模接近1500億元，到期壓力雖較前期高峰時(shí)期有所緩和，但在現(xiàn)金流緊縮的當(dāng)下償還仍有壓力。
另外，2020年下半年開始迎來房企信用債到期潮。
根據(jù)克而瑞監(jiān)測的95家樣本房企債券到期和回售情況來看，2021年前三季度每季度平均到期規(guī)模2151億元，而四季度到期情況稍有放緩，到期規(guī)模1384億元，同比減少27.5%；2022年上半年償還壓力依舊較大，一季度到期規(guī)模1815億元，二季度到期1689億元。
從具體企業(yè)來看，四季度即將到期的信用債中77.7%主體均是民企，以上民企中TOP30占比68.6%，TOP31-50占比10.6%，TOP51-100占比16.5%，TOP100 占比4.3%，到期壓力向規(guī)模房企集中。
克而瑞認(rèn)為，在當(dāng)前政策全面高壓、銷售下行、融資收緊、資金鏈承壓的背景下，房企自救壓力很大。政策變化可能會(huì)對(duì)居民按揭貸款做出邊際調(diào)整，改善房企銷售回款情況；倘若四季度融資政策不發(fā)生邊際放松，未來房企違約風(fēng)險(xiǎn)可能仍將接踵而至。
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