中新網(wǎng)上海10月11日電 (記者 李佳佳)全球性商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕11日在上海最新發(fā)布的《2021年三季度中國商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)》顯示，今年前三季度中國國內(nèi)寫字樓、零售物業(yè)和倉儲(chǔ)物流租賃需求創(chuàng)新高，大宗物業(yè)交易金額同比上升34%至1878億元(人民幣，下同)，接近2019年同期的歷史峰值。

疫情后在線經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥等行業(yè)的加速發(fā)展令產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為全球房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的最大熱點(diǎn)。世邦魏理仕2021年投資者意向調(diào)查顯示，47%的受訪者選擇工業(yè)物流為其最青睞的主流資產(chǎn)類別，排名第一；而在另類資產(chǎn)中，數(shù)據(jù)中心以57%的關(guān)注度位居榜首。今年前三季度，包括物流設(shè)施、商務(wù)園區(qū)、工業(yè)廠房、數(shù)據(jù)中心等在內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大宗交易總額超過340億元，創(chuàng)歷史新高。

中國“十四五”規(guī)劃提出，2025年戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重將分別提升至17%和10%。中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)將推動(dòng)相關(guān)地產(chǎn)需求的快速增長。

以戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)之一的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為例，今年上半年醫(yī)藥制造業(yè)工業(yè)增加值增速達(dá)到29.6%。與此同時(shí)，生物醫(yī)藥企業(yè)在京滬辦公樓和商務(wù)園區(qū)市場的新租面積占比達(dá)到8.2%，較疫情前4%-5%的水平大幅提升。

而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資最為成熟的物流倉儲(chǔ)領(lǐng)域，世邦魏理仕在今年發(fā)布的《全球電商展望》專題報(bào)告中預(yù)測，每新增10億美元的電商銷售額將創(chuàng)造100萬平方英尺(92903平方米)的倉儲(chǔ)需求。中國擁有最大的電商市場規(guī)模，2020年實(shí)物商品網(wǎng)上零售額達(dá)到97950億元。若以較為保守的10%年增速測算，則理論上未來5年國內(nèi)電商銷售的增長需要吸納的倉儲(chǔ)面積將超過8000萬平方米。

公募REITs在今年6月啟航，金融創(chuàng)新也激活了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)交易的流動(dòng)性。公募REITs為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供了新的融資和退出通道，增加了市場透明度，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的交易流動(dòng)性因此將得到進(jìn)一步提升。

疫情暴發(fā)以來，中國國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資迅猛發(fā)展，在大宗交易金額中的占比目前已經(jīng)達(dá)到15%以上，但與全球平均約25%的比重相比仍有長足的增長潛力。從全球資本配置的角度也能得出相近的結(jié)論。根據(jù)RCA的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年至今中國的物流地產(chǎn)交易額僅占全球4%；該比例也低于中國辦公樓和零售物業(yè)在全球大宗交易額的占比。

而在資產(chǎn)價(jià)格方面，截至今年二季度，全球工業(yè)物流地產(chǎn)的平均租金回報(bào)率已降至3.96%，甚至比甲級(jí)辦公樓低8個(gè)基點(diǎn)；相比之下，中國一線城市的物業(yè)設(shè)施回報(bào)率水平處于5%左右，并仍高于辦公樓和零售物業(yè)50-100個(gè)基點(diǎn)?？梢姡瑥娜蛸Y產(chǎn)組合配置的角度看，中國的優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施是極具吸引力的投資標(biāo)的。世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨表示：“2021年第三季度，盡管受到小規(guī)模疫情暴發(fā)和臺(tái)風(fēng)汛期等因素的影響，中國商業(yè)地產(chǎn)租賃需求依然加速反彈。”他指出，寫字樓、零售物業(yè)和倉儲(chǔ)物流這三大物業(yè)類型今年前三季度累計(jì)需求均已突破上一輪市場周期的同期高點(diǎn)。各種跡象表明，中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)邁入新一輪的上升周期，周期性的需求增長和疫情后結(jié)構(gòu)性趨勢演化的疊加正在共同開啟市場的投資窗口，而政府持續(xù)去杠桿的努力將使中國房地產(chǎn)市場走上更加平衡和可持續(xù)的長期發(fā)展道路。(完)