國(guó)慶小長(zhǎng)假歷來是樓市的重要節(jié)點(diǎn)，尤其在“金九”啞火、市場(chǎng)流動(dòng)性趨緊的情況下，房企或許比過往任何時(shí)候都更需要這個(gè)“黃金周”。為了實(shí)現(xiàn)搶收、回籠資金，房企紛紛推出降價(jià)、送車位、送物管費(fèi)等優(yōu)惠。
不過，“買漲不買跌”的消費(fèi)情緒下，房企的招數(shù)有些失靈。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年“國(guó)慶”期間，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%，購房者置業(yè)意愿不足，市場(chǎng)情緒延續(xù)著9月的觀望態(tài)勢(shì)。
房子不再是“想賣就能賣”，價(jià)格也不是想降就能降。除了政府出臺(tái)“限跌令”穩(wěn)定市場(chǎng)，老業(yè)主反對(duì)降價(jià)甚至因此要求退房也讓房企頭疼不已。而比“糧食進(jìn)倉”更麻煩的是借的錢到期該還了。
在這個(gè)“金九銀十”，房企面臨著兩難。
多地樓盤因降價(jià)引發(fā)業(yè)主大鬧售樓處
“三條紅線”和業(yè)績(jī)壓力下，房企加快去化的需求比以往更強(qiáng)烈。作為今年最后一個(gè)長(zhǎng)假，國(guó)慶也成為房企的業(yè)績(jī)搶收期。
廣州樓市便出現(xiàn)了扎堆推新。合富研究院數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶前后全市推新總量超7000套，創(chuàng)下近3年高位。其中，1-7日推新量約4200套，“節(jié)前搶跑”貨量占比超4成。
促銷手段也是一浪高過一浪，買房敲金蛋、送小家電已是小排場(chǎng)。在剛剛晉升“特大城市”的佛山，有樓盤送70年產(chǎn)權(quán)的車位，有樓盤送28年的物管費(fèi)。
而在“送車位”“送物管費(fèi)”“返首付”等以送代降的“暗降”之外，持續(xù)數(shù)月的降價(jià)潮也繼續(xù)在三四線城市樓市風(fēng)行，“工抵房”“特價(jià)房”等低價(jià)房不斷涌現(xiàn)。不過，降價(jià)并沒有那么容易，老業(yè)主們不樂意了。
9月30日晚，因大幅降價(jià)，山東濱州某樓盤聚集了近百名業(yè)主，現(xiàn)場(chǎng)的宣傳大屏幕上寫著大大的“退房”兩字。而據(jù)開發(fā)商稱，這批低價(jià)房是工抵房，并非突然大幅降價(jià)。這套說辭并讓前期購房的業(yè)主信服，維權(quán)行為一直持續(xù)到次日凌晨。
不過，亦有知情人士表示，房?jī)r(jià)大降只是導(dǎo)火索，業(yè)主維權(quán)的根本原因是降價(jià)使開發(fā)商承諾的“入讀濱州實(shí)驗(yàn)學(xué)校南校區(qū)”產(chǎn)生更多變數(shù)，甚至質(zhì)疑該承諾為虛假宣傳。今年4月，該樓盤就曾因?qū)W區(qū)房問題引發(fā)熱議。
同日的溫州，某樓盤也引發(fā)業(yè)主維權(quán)。除了質(zhì)量、設(shè)計(jì)等問題，降價(jià)也是主要誘因。業(yè)主們表示，購買時(shí)價(jià)格為9.6折再減1萬，銷售人員表示“不會(huì)有比這更低的價(jià)格”。但短短幾天后，售價(jià)就變?yōu)?.6折減3萬。
10月1日，長(zhǎng)春北湖片區(qū)多樓盤齊齊降價(jià)，引來眾多老業(yè)主聚集售樓處抗議、要求退房。網(wǎng)傳視頻顯示，一位老爺子甚至就地打了地鋪，直接躺在沙盤上。
上述樓盤不過是近期樓市的一個(gè)縮影，房企降價(jià)與老業(yè)主反對(duì)降價(jià)的博弈已上演數(shù)月。今年9月，石家莊某樓盤單價(jià)由1萬多降至約8000元，次日老業(yè)主們便在售樓部門口拉起橫幅抗議降價(jià)。
房企債券違約金額同比增長(zhǎng)159%
降價(jià)促銷的背后是房企對(duì)回籠資金的渴求。今年來，調(diào)控不斷，市場(chǎng)預(yù)期直線下降，購房者的入市熱情也較低，不少開發(fā)商收成不足。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月百強(qiáng)房企中超九成企業(yè)銷售業(yè)績(jī)同比下降，其中六成企業(yè)同比降幅大于30%，近九成企業(yè)單月銷售業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。
倉中少糧，房企頻現(xiàn)違約。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年違約債券不論數(shù)量還是金額均遠(yuǎn)超2020年同期水平。截至9月27日，2021年房企累計(jì)違約債券達(dá)39只，較2020年增長(zhǎng)25只；累計(jì)金額達(dá)到467.5億元，較2020年增長(zhǎng)159%。
國(guó)慶期間，債務(wù)違約的房企名單上添了新面孔。10月4日晚間，花樣年控股稱，公司本應(yīng)在10月4日付款的約2.06億美元(約合人民幣13.28億)票據(jù)未能如期支付。受此影響，10月8日，花樣年集團(tuán)兩只債券“18花樣年”和“19花樣02”分別大跌22.84%、28.44%，宣布盤中臨時(shí)停牌。此后，“19花樣02”跌幅繼續(xù)擴(kuò)大至54.19%，盤中二次臨停。
解決流動(dòng)性危機(jī)是房企的當(dāng)務(wù)之急，但這并不容易。從融資規(guī)模來看，2021年三季度房企的融資規(guī)模創(chuàng)2018年以來新低?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2021年前9個(gè)月100家典型房企的融資量為10919億元，同比下降21%。其中，第三季度的融資額為2872億元，同比下降38%，環(huán)比下降24%。
另一方面，國(guó)慶黃金周的促銷也未點(diǎn)燃市場(chǎng)熱情，樓市繼續(xù)趨冷。中指院數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積同比下降超三成。其中，一線城市成交規(guī)模同比基本持平，二線、三四線代表城市降幅均超四成，同比分別下降43%、44%。
IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，去年以來，監(jiān)管部門從資金端到銷售端的強(qiáng)力調(diào)控，使大多數(shù)周轉(zhuǎn)不良的高杠桿房企資金承壓，并引發(fā)了較為嚴(yán)重的流動(dòng)性問題。如果這個(gè)問題不能得到有效疏解，遭遇流動(dòng)性危機(jī)的房企退出市場(chǎng)的概率比較大。但近日央行允許將明年的貸款額度提前至今年使用，這是一個(gè)非常重要的信號(hào)，意味著此輪樓市周期轉(zhuǎn)折點(diǎn)的到來。
中指院認(rèn)為，9月底，中央接連釋放穩(wěn)樓市信號(hào)，央行“兩個(gè)維護(hù)”對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振市場(chǎng)信心起到重要作用。從國(guó)慶假期的市場(chǎng)表現(xiàn)看，短期內(nèi)穩(wěn)預(yù)期政策尚未明顯傳導(dǎo)至市場(chǎng)端，未來仍依賴于各地落實(shí)執(zhí)行情況。
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