9月，是樓市傳統(tǒng)銷售旺季，市場素有“金九銀十”之說。不過，今年9月的樓市表現(xiàn)并不高漲。
9月27日，央行例會重點提及房地產(chǎn)，并明確“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”；9月29日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會指出，要堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，并再次提及維護住房消費者合法權(quán)益。
政策回暖的跡象明顯。
國慶節(jié)前，包括廣州、佛山等多地出現(xiàn)房貸利率下降或擬下降的消息，銀行機構(gòu)放款進度加快好消息也陸續(xù)傳來。
而樓市表現(xiàn)則出現(xiàn)分化，總體而言一手樓好于二手樓。
媒體報道，國慶長假，北京樓市也未迎來“金九銀十”，經(jīng)過實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，3個多月前交易火爆的“學(xué)區(qū)二手房”市場不再熱鬧，地產(chǎn)中介也門可羅雀，不少中介店員又開始“掛牌掃街”。
據(jù)深圳中原研究中心10月8日數(shù)據(jù)，國慶期間(10月1日至10月7日)，深圳市全市新房成交1081套，較去年同比上漲163%；但是，二手房僅成交4套，共計351.22平方米
多名接受時代周報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，對剛需購房者而言，政策松動無疑是利好消息，但房貸政策暖風(fēng)能吹多久卻是未知之數(shù)。
政策暖風(fēng)頻吹，房貸全面松綁？
9月底，政策暖風(fēng)背景是作為傳統(tǒng)銷售旺季的“金九”樓市表現(xiàn)差強人意。
據(jù)觀點地產(chǎn)數(shù)據(jù)，9月，前100房企錄得全口徑銷售額為9547.6億元，同比減少29.9%，單月銷售同比增幅連續(xù)3個月為負。
低迷是樓市下行的慣性持續(xù)。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年6、7、8月全國商品房銷售額分別為2.24萬億元、1.35萬億元、1.26萬億元，連續(xù)三個月呈下降趨勢。
數(shù)據(jù)顯示，今年以來各地房地產(chǎn)調(diào)控累計已突破400次，創(chuàng)歷史新高。而根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，70個大中城市中，無論是新房還是二手房，房價漲幅下降的城市數(shù)量較上月繼續(xù)增加。而與之相對的，是多地不斷上漲的房貸利率和越發(fā)趨緊的貸款額度。
在此背景下，國慶前，央行等多個部門在不同場合聯(lián)合召開會議，指出堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和住房消費者合法權(quán)益，不斷滿足剛需群體的購房需求。
作為購房剛需的房貸利率終于出現(xiàn)松動，無疑為持幣觀望的剛需消費者打了一針政策強心劑。
9月下旬，時代周報記者致電廣佛地區(qū)多家商業(yè)銀行，發(fā)現(xiàn)銀行放貸利率、審核條件和發(fā)放時間均已出現(xiàn)不同程度松動。部分銀行首套房貸利率甚至下降10個基點，同時放款期限大幅縮短。
國慶期間，松動范圍也開始擴至其他地區(qū)。
10月8日，湖南益陽市建設(shè)銀行一名客戶經(jīng)理告訴時代周報記者，目前建行首套利率為5.65%，較此前略有下降。同時，信貸資金采取每月集中發(fā)放的方式，如資料準備齊全，則當月即可發(fā)放貸款。 此外，杭州、寧波等地銀行有計劃在明年年初跟進調(diào)低房貸利率。
房貸能松多久？
銀行房貸政策開始松動，本質(zhì)上與房貸額度的供給增加有關(guān)。信貸政策放松意味著房貸額度供給的增加，房貸利率則因為供求關(guān)系矛盾的緩解而走低。
有市場人士認為，銀行房貸額度趨緊主要受到銀行信貸資源騰挪的影響。在此前針對房貸集中度限制的政策影響下，部分銀行為達標第二季度考核要求，開始主動減少房貸投放。在階段性考核結(jié)束后，第三季度銀行貸款額度緊張情況將得到緩解。同時在政策暖風(fēng)鼓勵下，銀行房貸政策存在進一步放寬可能。
不過，也有例外。如此次廣州房貸利率應(yīng)聲而跌，或與此前政策執(zhí)行過緊有一定關(guān)系。
2021年上半年，廣州房貸利率已經(jīng)上調(diào)多次，最終高企于首套房利率5.85%、二套利率6.05%，已是一線城市中房貸利率最高水平。放款期限也被顯著拉長，部分國有行表示放款至少要等一個月，甚至到明年初。
多名廣州地區(qū)購房者對時代周報記者表示，高利率和其他條件的嚴苛對購房者造成一定程度“誤傷”。
在此背景下，利率降低，貸款發(fā)放期限縮短對購房者和房企而言無疑都是利好。但房貸利率松動的范圍會否擴大，期限能有多久依然具有不確定性。
從地區(qū)上看，銀行與市場的博弈仍在繼續(xù)。國慶節(jié)前，武漢等城市多家銀行房貸利率再次出現(xiàn)上漲，武漢中信銀行、農(nóng)業(yè)銀行等突破6%大關(guān)。
國慶期間，時代周報記者致電武漢地區(qū)多家銀行，均表示暫未收到房貸利率或放款期限松動的通知。
另一方面，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險管控沒有放松的跡象。
根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，截至2020年末，在全國85家重點房企中，位居“三線四檔”紅線的仍有74家，下降1檔的有7家；而上升1檔及2檔的分別為3家及1家。
總體來看，位于“橙檔”及“紅檔”的房企仍有21家，占比24.7%， 滿足”三道紅線“全部要求進入“綠檔”的房企僅為32家，占比不足一半，整個房地產(chǎn)行業(yè)仍有較大的達標壓力。
市場人士分析，下一步，房貸和相關(guān)政策要持續(xù)大面積“松綁”概率不大，局部和階段性放寬的可能性更大。
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