特大城市是城區(qū)人口規(guī)模位于500萬~1000萬之間的城市，在城市規(guī)模層級(jí)上僅次于超大城市，是我國(guó)城市體系中的重要一環(huán)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的《經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)圖表：第七次全國(guó)人口普查超大、特大城市人口基本情況》顯示，根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，按照城區(qū)人口排序，全國(guó)現(xiàn)有超大城市7個(gè)，特大城市14個(gè)。其中，14個(gè)特大城市分別是武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。
那么，這14個(gè)特大城市的房?jī)r(jià)水平如何？
第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)上的數(shù)據(jù)，對(duì)14個(gè)特大城市9月的房?jī)r(jià)水平統(tǒng)計(jì)梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前14個(gè)特大城市的房?jī)r(jià)均超過每平方米1萬元，其中，杭州最高，哈爾濱最低。長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)收入比最低，買房最輕松。從區(qū)域變化來看，不同地區(qū)的特大城市樓市分化較大。
杭州最貴，長(zhǎng)沙收入高房?jī)r(jià)低
數(shù)據(jù)顯示，14個(gè)特大城市中，共有5個(gè)城市房?jī)r(jià)超過了每平方米2萬元，除了武漢之外，其余4個(gè)城市均來自東部沿海地區(qū)。其中，第四經(jīng)濟(jì)大省浙江的省會(huì)杭州，與第二經(jīng)濟(jì)大省江蘇的省會(huì)南京，房?jī)r(jià)均超過了每平方米3萬元。
杭州以每平方米38956元在特大城市中位居第一，在全國(guó)所有城市中位居第六，整體房?jī)r(jià)水平較高。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，近年來杭州房?jī)r(jià)上漲幅度較大與購房需求的大量增加有關(guān)。近幾年杭州的人口流入位居全國(guó)前列，大量的人口流入隨之帶來購房需求的同步提升。
不僅房?jī)r(jià)高，近年來該市土地出讓金也一直位居前列。2020年，杭州土地出讓金雖然不再位列榜首，但也達(dá)到了2574億元，位居第二。這是杭州連續(xù)第4年賣地收入超過2000億元。5年來，杭州土地出讓金已經(jīng)超過了萬億元大關(guān)。
杭州之后，第二經(jīng)濟(jì)大省江蘇的省會(huì)南京以每平方米35647元位居第二。作為長(zhǎng)三角城區(qū)人口規(guī)模第三大城市，2020年，南京實(shí)現(xiàn)GDP14817.95億元，經(jīng)濟(jì)總量繼2016年首次進(jìn)入全國(guó)GDP萬億元俱樂部城市后，又首次躋身全國(guó)十強(qiáng)之列。
5個(gè)均價(jià)超過2萬元的特大城市中，唯一一個(gè)來自中西部地區(qū)的是武漢。當(dāng)前，武漢均價(jià)達(dá)到了20101元。武漢是中西部地區(qū)高教實(shí)力最為雄厚的城市，近年來高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，2020年，武漢市凈增高新技術(shù)企業(yè)1842家，全市高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量達(dá)到6259家，數(shù)量在中西部地區(qū)領(lǐng)跑。
今年9月11日，武漢發(fā)布《關(guān)于調(diào)整完善落戶政策相關(guān)條件的實(shí)施意見》，大幅降低落戶門檻，在重點(diǎn)二線城市中率先向“零門檻”落戶靠攏。
從榜尾端來看，房?jī)r(jià)最低的三個(gè)特大城市是哈爾濱、長(zhǎng)沙和沈陽，三城均價(jià)均低于1.3萬元。這其中，位于中部的強(qiáng)省會(huì)城市長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)為每平方米11325元，在14個(gè)特大城市中位居倒數(shù)第二。長(zhǎng)沙是一個(gè)“收入高、房?jī)r(jià)低”的典范。
近年來湖南其他地市人口正在加速向長(zhǎng)沙集聚。數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙十年來市域人口共增加了300萬人，總?cè)丝谕黄魄f大關(guān)，達(dá)到1004.79萬人。這300多萬的人口增量，主要流入中心城區(qū)，2020年長(zhǎng)沙城區(qū)人口達(dá)到555萬人，邁入到特大城市行列。
在收入方面，數(shù)據(jù)顯示，2020年，長(zhǎng)沙全體居民人均可支配收入51477.60元，同比增長(zhǎng)5.7%，收入水平位居中西部主要城市第一位，超過了東部沿海的青島、天津、福州、泉州等地。
不過，長(zhǎng)沙的物價(jià)、房?jī)r(jià)都保持較為穩(wěn)定的水平。根據(jù)今年5月貝殼研究院發(fā)布的《2021新一線城市居住報(bào)告》，長(zhǎng)沙是典型的居住友好型城市，收入漲幅明顯跑贏房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)收入比僅為6.35。第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，這一數(shù)據(jù)在特大城市中最低，也就是說在特大城市中，長(zhǎng)沙市民的買房壓力最小。
張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，長(zhǎng)沙近幾年的房?jī)r(jià)也有上漲，但總體上漲幅度控制在較為合理的范圍內(nèi)，主要是長(zhǎng)沙本身的調(diào)控一直處于較嚴(yán)態(tài)勢(shì)，尤其在限購和限售層面控制嚴(yán)格，嚴(yán)堵炒房漏洞，在二線城市中長(zhǎng)沙的投資性需求一直處于較低位置，這是房?jī)r(jià)控制的重要因素。缺乏炒作土壤后，自住性購房需求占絕對(duì)主力，結(jié)合地價(jià)的控制，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲得到有效控制。
表：14個(gè)特大城市平均單價(jià)
(單位：元/㎡。來源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái))
區(qū)域分化大
哈爾濱和沈陽的房?jī)r(jià)在特大城市中也都比較低。這兩個(gè)城市雖然是特大城市，但規(guī)模大與工業(yè)化和城鎮(zhèn)化較早有關(guān)。吉林大學(xué)東北亞研究院教授衣保中分析，東北的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化早，在改革開放前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，東北的城市發(fā)展的程度比東南沿海要好，當(dāng)時(shí)這些大城市重工業(yè)多，產(chǎn)業(yè)工人多，因此城市規(guī)模本來就比較大。
從發(fā)展速度來看，這幾年這些城市的城區(qū)人口規(guī)模擴(kuò)張要慢很多。因此，即便是特大城市，這些城市的住房需求增長(zhǎng)也遠(yuǎn)不如東部和中西部的特大城市。另外，在過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)辦社會(huì)，很多國(guó)有企業(yè)給職工建房，因此這些城市都有不少非商品化的房子，所以住房存量也會(huì)比其他地區(qū)的多一些。
也就是說，哈爾濱、沈陽、大連這幾個(gè)特大城市以及東北的另外一個(gè)副省級(jí)城市長(zhǎng)春，雖然都是大城市，但整體的樓市需求并不旺，當(dāng)前這些城市樓市面臨著一定的下行壓力。因此部分城市出臺(tái)鼓勵(lì)人才購房和落戶的政策、穩(wěn)定市場(chǎng)。
比如，9月28日，據(jù)遼寧省沈陽市人力資源和社會(huì)保障局消息，沈陽市日前發(fā)布的《高校畢業(yè)生和高新技術(shù)企業(yè)人才首次購房補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則(新修訂)》提出，博士畢業(yè)生補(bǔ)貼由6萬元提高到7萬元，碩士畢業(yè)生補(bǔ)貼由3萬元提高到4萬元，本科畢業(yè)生和技師補(bǔ)貼由1萬元提高到2萬元。
實(shí)際上，這也是當(dāng)前區(qū)域樓市分化的一個(gè)縮影，即不僅一二線城市與三四線城市在分化，在一二線城市內(nèi)部分化也十分明顯。在一線和二線熱點(diǎn)城市因樓市熱度高不斷收緊調(diào)控的同時(shí)，也有部分來自東北、華北、西南的二線城市、特大城市面臨著下行壓力。
以昆明為例，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2021年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，昆明8月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌了0.6%，環(huán)比跌幅在35個(gè)重點(diǎn)城市中位居第一。8月11日，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)在落實(shí)“三穩(wěn)”工作要求座談會(huì)上提出，對(duì)擾亂市場(chǎng)現(xiàn)象，尤其惡意降價(jià)行為，情節(jié)嚴(yán)重者將停止網(wǎng)簽。
張波分析，二手房環(huán)比下跌明顯的城市都是市場(chǎng)降溫的一個(gè)信號(hào)，從安居客線上的二手房掛牌價(jià)格趨勢(shì)來看，昆明在過去兩年經(jīng)歷了一波房?jī)r(jià)上漲行情，從今年7月開始，二手房掛牌價(jià)格出現(xiàn)下滑。
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