“‘金九銀十’已不復(fù)存在，新房市場(chǎng)多推幾個(gè)樓盤(pán)交易就能上去，二手房市場(chǎng)徹底陷入冰凍，最重要的因素核驗(yàn)價(jià)外，現(xiàn)在貸款很難。”

徐凡淋/發(fā)自上海

多番調(diào)控下，上海樓市冷熱并存，新房認(rèn)購(gòu)高熱不減，二手房進(jìn)入冰凍期。上海二手房成交價(jià)格，正逐步向2020年初水平回撤。

上海新房市場(chǎng)斷供兩個(gè)月后，第四批次推出42個(gè)樓盤(pán)，恰逢“金九銀十”，目前已有多個(gè)樓盤(pán)觸發(fā)積分，認(rèn)購(gòu)火熱。來(lái)自上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官方數(shù)據(jù)顯示，僅9月28日上海售出各類新建商品房909套，成交面積6.52萬(wàn)平方米，這一數(shù)據(jù)為今年新房市場(chǎng)成交高峰。

上海二手房受核驗(yàn)價(jià)和房貸“三價(jià)就低”政策影響，成交量直線下降。來(lái)自鏈家網(wǎng)上海數(shù)據(jù)顯示，截至9月27日上海二手房9月網(wǎng)簽約9700套，預(yù)計(jì)9月成交套數(shù)在10000套左右，相較于8月份的18000套成交數(shù)據(jù)下降約40%，為今年以來(lái)成交最低點(diǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在市場(chǎng)走訪中也發(fā)現(xiàn)，對(duì)比年初的高熱，二手房市場(chǎng)確實(shí)冷下來(lái)了，如閔行區(qū)年初掛牌價(jià)500多萬(wàn)元的“學(xué)區(qū)房”高興花園，目前售價(jià)僅300多萬(wàn)元，成交總價(jià)直降40%；浦東陸家嘴的“老破小”學(xué)區(qū)房梅園小區(qū)最高掛牌價(jià)達(dá)21萬(wàn)元/平方米，最近掛牌價(jià)為12萬(wàn)-13萬(wàn)元/平方米，單價(jià)直降8萬(wàn)元/平方米；以一套100平方米房子計(jì)算，總價(jià)下降約800萬(wàn)元。

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近郊剛需新盤(pán)受歡迎

“沒(méi)預(yù)約看不了，要預(yù)約才能進(jìn)。”9月28日，上海閔行區(qū)樓盤(pán)融信旭輝世紀(jì)古美一銷售人員對(duì)記者說(shuō)。據(jù)記者了解，該樓盤(pán)本次推出394套72-150平方米戶型，備案均價(jià)82500元/平方米，目前認(rèn)購(gòu)人數(shù)已破千組，第一期入圍分在72.5分，該批次初步預(yù)計(jì)入圍積分在70分以上。

記者來(lái)到另一樓盤(pán)浦東仁恒金橋世紀(jì)售樓處表示想看樣板房，現(xiàn)場(chǎng)銷售告知：“確定認(rèn)購(gòu)并交了認(rèn)籌金后會(huì)集中安排看樣板間”。同樣看房的購(gòu)房者王女士告訴記者：“這個(gè)樓盤(pán)第一批次時(shí)就這樣，售樓處一直關(guān)著，跟銷售預(yù)約了也沒(méi)用，就是不給看，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售。”

另一名購(gòu)房者楊先生也向記者表示：“浦東另一個(gè)樓盤(pán)半年前就具備開(kāi)盤(pán)條件，估計(jì)要捂盤(pán)到政策放開(kāi)；前灘盤(pán)則是售樓處都沒(méi)有，直接認(rèn)購(gòu)，一直都這樣。”

對(duì)于開(kāi)發(fā)商是否存在捂盤(pán)現(xiàn)象，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，第四批次42個(gè)樓盤(pán)，目前仍有部分項(xiàng)目沒(méi)有取得預(yù)售許可證，并不是開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)，而是限價(jià)政策下給出的預(yù)售指導(dǎo)價(jià)格沒(méi)有達(dá)到開(kāi)發(fā)商預(yù)期，部分項(xiàng)目以預(yù)售價(jià)格入市可能面臨虧損，“第三批次入市項(xiàng)目也有幾個(gè)沒(méi)有取得預(yù)售許可證。”

上海新房市場(chǎng)銷售依舊火熱的同時(shí)，“內(nèi)環(huán)必成熱盤(pán)”的市場(chǎng)格局也在悄然發(fā)生著變化。

上海本批次推出的兩個(gè)內(nèi)環(huán)項(xiàng)目長(zhǎng)寧區(qū)愚源名邸和靜安區(qū)寶珀公寓，本該是市場(chǎng)預(yù)定的熱門(mén)樓盤(pán)，然而在這次認(rèn)購(gòu)中均沒(méi)有觸發(fā)積分制。其中，寶珀公寓推出89-137平方米戶型299套房源，銷售均價(jià)112000元/平方米，認(rèn)購(gòu)315組，認(rèn)購(gòu)率僅105%；愚源名邸本批次推出92-278平方米戶型154套房源，銷售均價(jià)125000元/平方米，認(rèn)購(gòu)也沒(méi)有觸發(fā)積分制。

反觀上海五大新城尤以中外環(huán)之間的閔行區(qū)、浦東新區(qū)、青浦區(qū)成觸發(fā)積分制的高頻區(qū)，第四批次樓盤(pán)中較少觸發(fā)積分制的松江新城板塊洞涇都匯名邸也觸發(fā)了積分制。

對(duì)比五大新城及中外環(huán)區(qū)域熱門(mén)樓盤(pán)，普遍有較好規(guī)劃，距離地鐵站較近，自駕沒(méi)有市內(nèi)擁擠，單價(jià)在4萬(wàn)—8萬(wàn)元，價(jià)格只有市內(nèi)的1/2到1/3，成為剛需置業(yè)首選。

對(duì)于“金九銀十”上海新房市場(chǎng)表現(xiàn)，宋紅衛(wèi)表示，上海新房市場(chǎng)仍然可期，9月-10月份成交量將明顯高于7-8月份。

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二手房進(jìn)入冰凍期

對(duì)比新房市場(chǎng)較好的成交量，上海二手房核驗(yàn)價(jià)與“三價(jià)就低”新政之后，二手房成交量速凍，價(jià)格也急速下降。

鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月27日，上海二手房網(wǎng)簽約9700套，預(yù)計(jì)最終成交套數(shù)在1萬(wàn)套左右，相較于今年8月的1.8萬(wàn)套下降約40%，是今年以來(lái)成交最低點(diǎn)。對(duì)比鏈家今年以來(lái)二手房掛牌量也可以看出，從2020年7月近10萬(wàn)套到現(xiàn)在的2萬(wàn)-3萬(wàn)套，房源在急速減少。有中介表示，雖然還有大量“內(nèi)網(wǎng)”房源，占比約為20%，不過(guò)市場(chǎng)確實(shí)冷下來(lái)了。

記者從從貝殼找房APP、中原地產(chǎn)等平臺(tái)可見(jiàn)，大量熱門(mén)板塊掛牌價(jià)格明顯下降，上海知名學(xué)區(qū)浦東陸家嘴的“老破小”梅園小區(qū)，最高掛牌價(jià)達(dá)21萬(wàn)元/平方米，最近掛牌價(jià)為12萬(wàn)-13萬(wàn)元/平方米，單價(jià)直降8萬(wàn)元/平方米，以一套100平方米的房子計(jì)算，總價(jià)下降約800萬(wàn)元。

記者在學(xué)區(qū)房集中的閔行區(qū)發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)對(duì)口閔行畹町實(shí)驗(yàn)小學(xué)的老舊小區(qū)高興花園、常興家園價(jià)格均有不同幅度下降。以高興花園為例，現(xiàn)在掛牌單價(jià)普遍在6萬(wàn)元/平方米左右，年初同面積掛牌價(jià)500多萬(wàn)元的房子，現(xiàn)在普遍掛牌價(jià)在300多萬(wàn)元，部分房源價(jià)格直降40%。

在上海閔行區(qū)從事多年二手房交易的太平洋中介張經(jīng)理表示，高興花園等好幾個(gè)老舊小區(qū)房源比較多，以前外地人只要買房都能入學(xué)，現(xiàn)在外地人買了也上不了學(xué)，主要還是學(xué)區(qū)政策變了，居住舒適感也欠缺，看房的人也少。

同時(shí)張經(jīng)理也表示，閔行區(qū)春城、春申景城等次新房對(duì)口閔行公辦第一梯隊(duì)學(xué)區(qū)，核驗(yàn)價(jià)在8.9萬(wàn)元/平方米，100平方米房子總價(jià)比之前下調(diào)約100萬(wàn)元。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，新房多推幾個(gè)樓盤(pán)成交量就能上去，學(xué)區(qū)房二季度就已降溫，主要是受核驗(yàn)價(jià)政策影響，即使入學(xué)門(mén)檻不變，房屋本身價(jià)格也會(huì)發(fā)生降價(jià)。

對(duì)于上海二手房和學(xué)區(qū)房降價(jià)原因，宋紅衛(wèi)也表示，上海二手房和學(xué)區(qū)房不管是掛牌價(jià)還是成交價(jià)均有不同程度下調(diào)，一是教育制度改革降低了學(xué)區(qū)房熱度；二是掛牌核驗(yàn)導(dǎo)致部分高價(jià)房源無(wú)法入市；三是二手房“三價(jià)就低”直接抬高了購(gòu)房者的首付比例，部分購(gòu)房者面臨預(yù)算不夠的情況，導(dǎo)致成交量不足，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)；四是按揭貸款額度緊張，大量按揭貸款停滯，10月份仍然會(huì)受“三價(jià)從低”和貸款額度緊張的影響。