今年的“金九銀十”注定會(huì)很不同。

“金九銀十”本來是房地產(chǎn)市場(chǎng)的收獲季節(jié)，但隨著多數(shù)城市的樓市調(diào)控不斷升級(jí)，一個(gè)“降”字幾乎波及了從新房、二手房、土地市場(chǎng)到房企融資的各個(gè)端口，反映出調(diào)控政策對(duì)樓市的全面影響。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，心態(tài)和預(yù)期的變化成為這個(gè)“金九銀十”的最大特點(diǎn)。

購(gòu)房者“沒那么急”

“未來的新房會(huì)更便宜，我現(xiàn)在也不急了。”小付經(jīng)歷了去年深圳樓市的“打新熱”，如今還記憶猶新，“今年深圳的打新規(guī)則發(fā)生很大變化，的確是比較容易買到新房，而且每次還要多個(gè)新盤選其中之一，我也沒那么急了。”

今年以來，深圳新房市場(chǎng)的打新規(guī)則發(fā)生了許多變化，尤其是最近進(jìn)行的大規(guī)模土拍更讓一些購(gòu)房者對(duì)未來樓市的預(yù)期發(fā)生變化。近日，深圳完成的今年第二次集中供地強(qiáng)化“房地聯(lián)動(dòng)”，下調(diào)了住房銷售限價(jià)。據(jù)悉，本批次用地普通商品住房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)3%~9.2%不等，安居型商品房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)2.8%~9.1%不等。也就是說幾年后這批新房入市時(shí)，將比目前同片區(qū)的新房?jī)r(jià)格還要低。

二手房市場(chǎng)的降溫則更明顯

“現(xiàn)在的業(yè)主要么主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，要么就只是掛在那里，很難賣出去。”記者近日在福田八卦嶺片區(qū)調(diào)查時(shí)，資深房產(chǎn)中介經(jīng)理陳晨(化名)告訴記者，“最近一兩個(gè)月，已經(jīng)出現(xiàn)不少愿意按照參考價(jià)賣房的業(yè)主，僅僅我們店就至少有3套。”陳經(jīng)理表示，如果與去年最高峰時(shí)期的掛牌價(jià)相比，價(jià)格下跌近10%。與此同時(shí)，二手房掛牌數(shù)量也有所增加，前來放盤的業(yè)主比上半年多出10%左右。

“我的房子都掛了3個(gè)多月了，看房的人也不多。”記者在現(xiàn)場(chǎng)遇到一位前來掛牌的業(yè)主，他也感慨今年的行情與去年截然不同，房子并不好賣。記者還遇到多位準(zhǔn)備在國(guó)慶期間留深看房的購(gòu)房者，他們均表示，去年跟今年買房是完全不同的兩種心情，在如今的調(diào)控下，自己會(huì)比較謹(jǐn)慎，而且新房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，會(huì)比較傾向于打新。

作為今年最早推出二手房成交參考價(jià)的城市，深圳二手房市場(chǎng)的成交量已經(jīng)跌入“冰點(diǎn)”。即使來到傳統(tǒng)的“金九”時(shí)節(jié)，二手房市場(chǎng)也并沒有轉(zhuǎn)暖的跡象。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)根據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺(tái)預(yù)錄網(wǎng)簽合同數(shù)據(jù)分析得出的數(shù)據(jù)顯示，8月深圳全市共備案1979套二手房，環(huán)比下跌22.6%，同比下跌82.5%。從9月前3周情況來看，9月深圳二手房市場(chǎng)成交量將再創(chuàng)年內(nèi)新低。

參照深圳近年的月度數(shù)據(jù)，月度二手房過戶量5000套一般被業(yè)內(nèi)視為榮枯線，而如今2000套都不到則意味市場(chǎng)已來到冰點(diǎn)。深圳中原研究中心認(rèn)為，二手房市場(chǎng)實(shí)時(shí)成交量下滑至低谷，大學(xué)區(qū)推進(jìn)的不確定性以及全國(guó)密集調(diào)控背景下，二手成交繼續(xù)低迷，短期內(nèi)成交量或出現(xiàn)進(jìn)一步下探。

除了深圳，杭州等熱點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)也是冷風(fēng)陣陣。易居從杭州二手住宅成交歷史數(shù)據(jù)分析，月成交量達(dá)到12000套是歷史較高水平，而6000套則是成交低位。自今年3月達(dá)到12205套后，杭州二手住宅成交量開始一路下滑，7月跌至6314套。不到半年，杭州二手住宅成交量就從歷史高位跌破歷史低位。

房企壓力不小

不僅深圳，全國(guó)各主要城市的樓市都在降溫。據(jù)貝殼研究院，受房產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼影響，8月全國(guó)有66個(gè)城市新房市場(chǎng)成交量環(huán)比持續(xù)下滑。易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)顯示，9月份樓市供求指標(biāo)繼續(xù)降溫，當(dāng)前降溫行情至少持續(xù)了4個(gè)月。這一波降溫速度快、影響面廣，且短期內(nèi)無反彈空間。價(jià)格方面看，三類城市普遍降溫，三四線城市降溫最明顯，各地也出臺(tái)了“限跌令”。

成交量下降，對(duì)于房企來說也備受考驗(yàn)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年9月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)不及8月，同環(huán)比雙降，其中同比下降36.2%，超過9成房企單月業(yè)績(jī)同比降低，半數(shù)同環(huán)比雙降。截至9月末，有近半數(shù)房企目標(biāo)完成率不及70%，四季度去化壓力較大。

另據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，申萬房地產(chǎn)行業(yè)目前有128家A股公司，上述128家A股公司2021年上半年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.27萬億元，同比增長(zhǎng)29.47%，但在凈利潤(rùn)方面卻是另一番景象。統(tǒng)計(jì)顯示，上述128家A股公司2021年上半年合計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)684.09億元，同比反而下降19.20%，也就是說房地產(chǎn)上市公司出現(xiàn)明顯的增收不增利情況。此外，規(guī)模居前的房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)也有較大分化。

有分析人士表示，2021年來房地產(chǎn)調(diào)控政策全面刷新歷史記錄。從房地產(chǎn)調(diào)控愈加頻密的趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)到2021年底調(diào)控將從嚴(yán)不變。市場(chǎng)退燒難免，今年“金九銀十”成色將大打折扣。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從近日央行的定調(diào)看，信貸政策四季度會(huì)有四個(gè)重要方向。

首先，各類信貸政策的落實(shí)，依然要堅(jiān)持房住不炒的導(dǎo)向。即便有放松的操作，也不能理解為鼓勵(lì)炒房。房住不炒和房地產(chǎn)非刺激工具的表述要繼續(xù)堅(jiān)持。

其次，商業(yè)銀行在落實(shí)房貸集中度的過程中，各類信貸管控需要合規(guī)合法合理，房地產(chǎn)合理消費(fèi)需求和購(gòu)房者合理權(quán)益還是需要給予保障。

第三，信貸結(jié)構(gòu)也要優(yōu)化，除了傳統(tǒng)的按揭貸款等領(lǐng)域外，租賃住房市場(chǎng)的信貸工作需要加速，以積極配合租賃消費(fèi)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

最后，四季度如何適當(dāng)增加貸款額度、優(yōu)化貸款流程，以維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，成為各大商業(yè)銀行應(yīng)該積極研究和關(guān)注的內(nèi)容。

受此影響，近期很多城市房屋交易環(huán)比四連跌的局面有望扭轉(zhuǎn)，10月份市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)也會(huì)有止跌或反彈的可喜變化。行情變動(dòng)下，對(duì)于房企債務(wù)問題的更快解決也有非常積極的影響。