在熱點(diǎn)城市抑制房價(jià)過快上漲的同時(shí)，一些非熱點(diǎn)城市進(jìn)行“逆向”調(diào)控，防止房價(jià)過快下跌。截至目前，已有張家口、昆明、唐山、江陰、株洲、岳陽等多個(gè)城市，通過發(fā)布政策或約談房企的形式來調(diào)控房企大幅降價(jià)行為。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，最近全國多個(gè)城市新房的“限跌令”，背后其實(shí)進(jìn)一步說明了“穩(wěn)定”是樓市最確定的關(guān)鍵詞。
近期，一些非熱點(diǎn)城市出臺(tái)“限跌令”，防止房價(jià)過快下跌。
河北張家口市發(fā)布“限跌令”
出臺(tái)“限跌令”的城市正在持續(xù)增加。9月25日，根據(jù)《張家口日?qǐng)?bào)》官方微信號(hào)，張家口市住建局等四部門于近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加快完善房地產(chǎn)長效機(jī)制的通知》（簡稱“《通知》”），其中“新取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目不得低于備案價(jià)格85%進(jìn)行銷售”的內(nèi)容被業(yè)內(nèi)視為“限跌令”。
《通知》指出，完善穩(wěn)房價(jià)工作機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)，一房一價(jià)；所有項(xiàng)目，不得超出備案價(jià)格對(duì)外銷售；已取得預(yù)售許可的項(xiàng)目不得低于成本進(jìn)行銷售，新取得預(yù)售許可的項(xiàng)目不得低于備案價(jià)格的85%進(jìn)行銷售。
除了張家口外，此前已經(jīng)有包括岳陽、桂林、菏澤、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山等城市，通過發(fā)布政策抑或約談房企的形式來調(diào)控房價(jià)。
8月31日，江蘇省江陰市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》，商品住房銷售價(jià)格備案后，商品住房實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，嚴(yán)禁低價(jià)（如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等）傾銷、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競爭、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。
同時(shí)，江陰市還明確相應(yīng)的懲罰措施，情節(jié)惡劣、嚴(yán)重破壞江陰市房地產(chǎn)市場秩序和社會(huì)穩(wěn)定的，取消所有批次預(yù)售改為現(xiàn)房銷售。
8月13日，唐山市政府召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，約談10家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人。有據(jù)參加座談會(huì)的部分地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，此次會(huì)議討論了要打壓惡意降價(jià)的行為。
8月11日，湖南岳陽住建局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品住宅網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》，新建商品住房銷售價(jià)格備案后，商品住房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)將提示無法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買賣合同。
同一天，昆明房協(xié)組織房企召開座談會(huì)，指出昆明房企若惡意降價(jià)將被約談，情節(jié)嚴(yán)重者將停止網(wǎng)簽，“由于近段時(shí)間以來昆明樓市多盤出現(xiàn)‘大跳水’”，昆明市房協(xié)緊急組織TOP30房企及大型經(jīng)紀(jì)公司召開“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”工作要求座談會(huì)，嚴(yán)格控制惡意降價(jià)行為，嚴(yán)重者將被停止網(wǎng)簽。
8月6日，沈陽市沈北房產(chǎn)局牽頭，聯(lián)合多個(gè)政府部門對(duì)多家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行約談，主要對(duì)虛假廣告宣傳行為及降價(jià)銷售行為進(jìn)行重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，要求企業(yè)在考慮自身利益的同時(shí)也要遵循房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，盡量避免價(jià)格優(yōu)勢吸引購房者，達(dá)到銷售目的。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，每次樓市回調(diào)，都會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商“降價(jià)潮”，地方政府祭出“限跌令”，主要是在一些三四線城市。
限跌背后：部分城市房價(jià)下跌明顯
“限跌令”背后，是部分三四線城市，房價(jià)下跌明顯。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份，70個(gè)大中城市中，20個(gè)城市新建商品住宅銷售價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下跌，34個(gè)城市二手房價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下跌，下跌數(shù)量均創(chuàng)下今年新高。
以張家口主城區(qū)為例，房價(jià)已經(jīng)從最頂峰的13000元/平方米左右，降到了均價(jià)8000多元/平方米。尤其是進(jìn)入2021年下半年以來，張家口主城區(qū)和周邊有多個(gè)樓盤，迫于現(xiàn)金流和銷售回款等壓力，陸續(xù)開始降至低于成本價(jià)銷售。
張家口市住建局房地產(chǎn)監(jiān)管科科長杜繼鑫表示，通過大幅度降價(jià)等措施，換來了市場的轟動(dòng)和購房者的熱捧，而降價(jià)項(xiàng)目也在短期內(nèi)通過以價(jià)換量取得了較好的銷售成績，并快速回籠了資金。但由于部分樓盤項(xiàng)目的大幅降價(jià)措施給整個(gè)房地產(chǎn)市場帶來了巨大影響，也給其他樓盤帶來了巨大的銷售壓力。
事實(shí)上，在7月中旬，張家口市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)已經(jīng)發(fā)出倡議，要求各房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)于律己，不得低于成本價(jià)格銷售所開發(fā)的商品房，杜絕惡意炒作，杜絕故意破壞規(guī)范的銷售市場秩序。
不過，“限跌令”有用嗎？李宇嘉表示，樓市在歷史最高位運(yùn)行，各方對(duì)穩(wěn)定的訴求很高，其公共屬性、外部性開始顯現(xiàn)，政策調(diào)控的頻率越來越高，力度也越來越大。不管是對(duì)快速上漲，還是快速下跌，也不論是對(duì)全市區(qū)域，還是部分區(qū)域，都得進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)，包括不允許大幅度的降價(jià)營銷，這與不允許大幅度的上漲是一樣的邏輯。這種干預(yù)一定是有效的。
業(yè)內(nèi)：房價(jià)大漲或大跌都不可取
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月全月，房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)已經(jīng)超過68次，疊加1-7月份的352次，2021年累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)突破420次。
與上述部分城市防止房價(jià)過快下跌不同的是，在今年的房地產(chǎn)調(diào)控中，約談房價(jià)上漲過快城市成為另一個(gè)重要特征。4月份，廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個(gè)城市被約談。7月份，銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5個(gè)城市被約談。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前看，房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)“雙向調(diào)控”，防止上漲和防止下調(diào)并存。“很明顯，房價(jià)大漲會(huì)放大金融風(fēng)險(xiǎn)，而房價(jià)斷崖式下跌也同樣不是穩(wěn)定，也會(huì)影響波及金融系統(tǒng)。”
李宇嘉認(rèn)為，不管對(duì)中央來說，還是對(duì)地方來說，“三穩(wěn)”都是調(diào)控目標(biāo)。大漲大跌都不可取，都可能引發(fā)預(yù)期波動(dòng)，并將漲跌強(qiáng)化。如果明顯下跌，可能會(huì)因?yàn)槭袌鲱A(yù)期導(dǎo)致進(jìn)一步下跌，形成下跌循環(huán)。必須通過政府干預(yù)，阻止這種預(yù)期形成和循環(huán)。
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