房企對“安全”的重視程度，已經(jīng)達到了空前水平。
近年來，一系列監(jiān)管政策的出臺，給房企劃出了更加明確的發(fā)展邊界，“速度至上”已經(jīng)開始邁入歷史的陰影中。
接下來需要房企考量的，是如何找到安全與速度的平衡之術，長久走下去。
實際上，很多企業(yè)已經(jīng)啟動了內(nèi)部調(diào)整與改革，其目的之一，正是提高抗風險能力、實現(xiàn)高質(zhì)量增長。但在不斷變化的外部環(huán)境下，這一課題值得長期探討。
9月18日，多家規(guī)模房企掌舵人或資深高管齊聚博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第21屆年會，就“強監(jiān)管下的增長”話題展開探討，對談觀點顯示，房企對“安全”的重視程度，已經(jīng)達到了空前水平。
而在“活下去”的氛圍中，該怎么調(diào)整發(fā)展策略，“行穩(wěn)致遠”和“現(xiàn)金流”成為了與會嘉賓共同的關鍵詞。
安全第一位
如何排序各項戰(zhàn)略目標，“活著才有意義……關于安全、預期、速度，安全肯定是第一的”。金科股份(000656,股吧)副總裁張勇如此表示，他認為，現(xiàn)在行業(yè)面臨換擋期，不能再盲目延續(xù)以前的配速，需要快慢結合、量力而行。
中南建設董事、中南置地高級副總裁唐曉東的觀點與之不謀而合，他指出，盡管行業(yè)發(fā)展大方向還是確定的，但房企要面對現(xiàn)實，只有安全的規(guī)模增長是有意義的。
“當下一定是現(xiàn)金流比利潤更重要，也就是我們既要求規(guī)模，又要求利潤，然后又要求現(xiàn)金流，這個其實很難，房企肯定要取舍，所以首先要安全。”唐曉東表示，安全最主要的因素不能“高血壓”，更多的現(xiàn)金流對于安全尤其重要。
“現(xiàn)在是房地產(chǎn)的至暗時刻，悲觀者永遠正確，但樂觀者才能生存。”佳兆業(yè)集團控股副總裁、首席經(jīng)濟學家劉策用這句話描述了當下的房地產(chǎn)行業(yè)狀況，他認為，很多負債規(guī)模遠超銷售規(guī)模的房企，以往的安全建立在被迫的高速增長之上，但在當前市場下行階段，需要企業(yè)放慢速度，如果在投資上延續(xù)激進就會崩盤。
旭輝控股董事局主席林中同樣認為，房地產(chǎn)行業(yè)如今處于快速變化的過程中，今年上半年冰火兩重天，市場“速凍”，好消息太少。
如何平衡發(fā)展與安全的關系，林中給出了建議，他認為還是要回到“既要、又要、還要、且要”的邏輯上來，企業(yè)經(jīng)營是一個均衡的邏輯，不能只追求一面。
熬過當前挑戰(zhàn)
冬夜來得比預期中更快一些，不只是盛夏已過，有嘉賓指出，行業(yè)的秋天也已經(jīng)是過去式了。
增長模式單一、組織架構僵化、產(chǎn)品力有所欠缺、抗風險能力不足等頑疾尚未得到解決，另一方面，因行業(yè)規(guī)模增速放緩，以往掩蓋在高速增長下的發(fā)展質(zhì)量問題慢慢暴露出來，房企債務違約問題開始陸續(xù)發(fā)生。
對于當前一些房企暴露的問題，林中認為大多是過去兩三年甚至是三四年前就埋下的，如今發(fā)現(xiàn)問題再來調(diào)整已經(jīng)來不及。因此，林中認為做企業(yè)就必須有前瞻性，“一定在陽光燦爛的時候修屋頂，市場好的時候，就騰出時間、空間來調(diào)整負債結構，保證財務安全。”
但降速之后，該怎么平衡發(fā)展？
林中認為，房地產(chǎn)行業(yè)最終活下來的，一定是財務穩(wěn)健、經(jīng)營高效、可持續(xù)發(fā)展類型的企業(yè)。他表示，中國房企未來要維持增長，就要控制好風險，才會穩(wěn)健，而且增長是指有盈利的增長，有持續(xù)的賬期。具體而言，財務穩(wěn)健還意味著要對財務狀況做出調(diào)整，不能借貴錢，不要拿貴地。
“當行業(yè)進入新階段后，如果還用過去那種做10元生意，卻只有1元本金而借9元的模式已經(jīng)行不通了。現(xiàn)在得用5元的本金借5元，未來則可能是用9元的本金借1元做生意。”林中詳細拆解了行業(yè)未來的財務模型。
熬過艱難時期，“保衛(wèi)現(xiàn)金流”之舉已然成為房企當下共識。
唐曉東強調(diào)：“把負債率控制好，把銷售負債比控制好，把拿地銷售比控制好，這是當下最重要的事情，不要盲目擴大新地盤，要在熟悉的地方深耕，保證好現(xiàn)金流，做好產(chǎn)品。”
他也進一步指出：“如果庫存足夠多，堅決去庫存，堅決把現(xiàn)金流找回來……企業(yè)做運營，在運營端體現(xiàn)出來的就是成本、供應鏈的管理，供應鏈的優(yōu)勢充分發(fā)揮起來，也能抗風險。”
劉策則提出“向現(xiàn)金流要利潤”，他表示，企業(yè)最核心的成本是財務成本，在一定周期內(nèi)擁有充沛現(xiàn)金流，意味著有多余資金支撐發(fā)展，應對挑戰(zhàn)。
“正視現(xiàn)實，既要度過眼前的茍且，也要有詩和遠方，”張勇表示，“全力以赴?，F(xiàn)金流，去庫存、抓回款、加大資金、人力、營銷、激勵方面的力量。在組織架構上再做一些調(diào)整和優(yōu)化，就是把力量用到資金端、財務端、營銷端，而不是投資端。”
精細化管理
當高利潤時代成為歷史，粗放的運營管理方式自然也無法匹配當下的發(fā)展模式。行業(yè)整體利潤率下滑的大背景下，房企該如何做到可持續(xù)增長，多位嘉賓都提到了“提升內(nèi)功”。
中梁控股執(zhí)行董事及聯(lián)席總裁何劍表示，發(fā)展一定是長期的，短期發(fā)展應該稱為“收割”。他認為，過去多年，房地產(chǎn)作為資本高度密集化的產(chǎn)業(yè)，幾乎不存在不加杠桿的房企，而高杠桿和產(chǎn)品品質(zhì)偏差就像是房企身上的棉襖，只靠棉襖并不能抵御綿長的冬日，還需要提升身體素質(zhì)。
“面對未來凜冽的行業(yè)寒冬，房企需要慢慢脫掉以前的棉襖，加強體育鍛煉，減輕包袱，未來才能不怕風風雨雨。”何劍舉例說，走得更長遠的辦法包括更加重視客戶、關注市場需求、進一步提升產(chǎn)品品質(zhì)、加強經(jīng)營與品質(zhì)管控等，并且項目層面要更加注重精細化管理。
林中也表示：“未來的核心是抓好經(jīng)營管理。不要買錯地、定錯位、選錯總包、用錯人。從內(nèi)部來看，要做到低杠桿、快周轉、優(yōu)成本，企業(yè)還是要回到練基本功的狀態(tài)。”林中說，“未來在低利潤時代，沒有精細化一定活不下去。”
劉策強調(diào)了“向時間要利潤”的觀點，他認為未來需要更加關注精細化運營，精細化運營最核心的點是既能夠保證速度，又能夠保證安全，還能保證利潤。用管理內(nèi)控跑出時間余量，以快周轉抵消財務成本，用更充沛的現(xiàn)金流支撐發(fā)展。
（作者：孔海麗 編輯：李清宇）
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉載自其它媒體，轉載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
