每經(jīng)記者 甄素靜 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤

剛剛過(guò)去這個(gè)假期，廈門(mén)、?？谶B發(fā)多份重量級(jí)調(diào)控文件，分別從市場(chǎng)供應(yīng)端和需求端加強(qiáng)當(dāng)?shù)貥鞘姓{(diào)控。

以廈門(mén)為例，新政將法拍房納入限購(gòu)范圍，同時(shí)將新房限售時(shí)間調(diào)整為5年，此前限售時(shí)間僅為2年。

也就是說(shuō)，該條政策的有效期內(nèi)，在廈門(mén)島內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新房，按照現(xiàn)行市場(chǎng)交房周期，從簽訂合同到交房拿證需要2年時(shí)間，此后限售5年，新出售的房源流動(dòng)性最短將被鎖死7年。這很大程度上將抑制購(gòu)房者投資投機(jī)需求，減少市場(chǎng)短炒行為。

而樓市調(diào)控的另一面則是，為刺激二手房市場(chǎng)活躍度，珠三角中重要城市，中山和珠海近期均調(diào)整了二手房交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，中山、珠海二手房交易個(gè)稅將由2%降為1%，非住宅轉(zhuǎn)讓個(gè)稅將由之前的復(fù)雜算法直接變?yōu)楹硕ǘ惵?.5%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

李宇嘉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，中山、珠海調(diào)稅政策，同近期海口、廈門(mén)等調(diào)控是不同方向的，本質(zhì)上來(lái)講是政策的因城施策，有保有壓。另外，也可看到，除部分熱點(diǎn)一二線城市的二手房交易比較活躍外，其他三四線城市的二手房市場(chǎng)是很不活躍的，甚至是房?jī)r(jià)下跌的。

廈門(mén)、?？?ldquo;升級(jí)”

廈門(mén)近日發(fā)布《廈門(mén)市住房保障和房屋管理局等五部門(mén)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》以及相關(guān)解讀兩份重量級(jí)文件。

相較之前，此次新政擴(kuò)大了限購(gòu)和限售范圍，重點(diǎn)梳理為四點(diǎn)：要求參與競(jìng)買(mǎi)法拍房的人員，應(yīng)當(dāng)事先確定在本市具有購(gòu)房資格，防范通過(guò)“法拍房”規(guī)避限購(gòu)政策，堵塞政策漏洞；在島內(nèi)新購(gòu)買(mǎi)的一手住房，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿5年方可上市交易；根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化，適時(shí)適度調(diào)整住房貸款最低首付款比例、最低貸款利率；商住用地綜合采用限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、定配建、定品質(zhì)、搖號(hào)等房地聯(lián)動(dòng)出讓方式。

當(dāng)?shù)厥忻駝⒘照J(rèn)為，此次限售限購(gòu)政策，對(duì)于剛需和改善是好消息且合理，但調(diào)整島內(nèi)一手房限售時(shí)間耐人尋味。不過(guò)根據(jù)目前市場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)看，廈門(mén)島內(nèi)的一手房真正剛需和改善都買(mǎi)不到，限制也算對(duì)癥下藥。

調(diào)控升級(jí)受到市場(chǎng)好評(píng)的同時(shí)，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，在廈門(mén)僅5年限售還是不夠的，還應(yīng)設(shè)定5年內(nèi)的限貸最高指導(dǎo)價(jià)，才能平息房市場(chǎng)的躁動(dòng)，島外的盤(pán)子也很大了，有必要清查以企業(yè)名義購(gòu)買(mǎi)，重復(fù)抵押貸款參與炒房行為。

同廈門(mén)樓市調(diào)控升級(jí)方向一致，?？谑姓k公室日前發(fā)布新政策，取消了此前“自在海南省落戶之日起購(gòu)買(mǎi)商品住宅，享受本地居民同等待遇，即可購(gòu)2套住房”的規(guī)定，要求對(duì)于落戶海南省的人才，須提供本人在海南省累計(jì)12個(gè)月及以上個(gè)稅或社保繳納證明，方可在?？谑匈?gòu)買(mǎi)第1套住房。

針對(duì)未落戶的人才，本人家庭在海南省無(wú)自有住房，須提供本人在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)稅或社保繳納證明，可在?？谑匈?gòu)買(mǎi)1套住房。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，從調(diào)整本身來(lái)看，是針對(duì)近期樓市降溫出臺(tái)的相關(guān)政策，作用是保持當(dāng)?shù)貥鞘械姆€(wěn)定，但從實(shí)際情況來(lái)看，房貸本身的政策依然處于相對(duì)高壓狀態(tài)，限購(gòu)和金融相關(guān)政策對(duì)于樓市的影響更為明顯，短期內(nèi)相關(guān)政策不變化，樓市降溫趨勢(shì)可能還會(huì)延續(xù)。

中山、珠海“降級(jí)”

并非所有城市都能成為熱點(diǎn)城市，升級(jí)調(diào)控政策。

據(jù)禧泰數(shù)據(jù)，2021年8月我國(guó)315個(gè)樣本城市中106個(gè)房?jī)r(jià)同比下跌，189個(gè)環(huán)比下跌。

不同于廈門(mén)、?？照{(diào)控升級(jí)，部分城市的新政則是為活躍二手房市場(chǎng)交易。

作為珠三角中重要城市，中山和珠海近期均調(diào)整了交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，將二手房交易個(gè)稅將由2%降為1%，非住宅轉(zhuǎn)讓個(gè)稅將由之前的復(fù)雜算法直接變?yōu)楹硕ǘ惵?.5%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

實(shí)際上，從上半年土拍、交易等諸多方面，可以看出珠海、中山等調(diào)控的宏觀背景。據(jù)珠海世聯(lián)市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年珠海上半年招拍掛商住用地推地5宗，成交7宗，成交占地面積為49.50萬(wàn)平方米，商住用地成交樓面價(jià)為9283元/平方米，較去年同期下跌30.41%。2021年上半年住宅新增供應(yīng)為20005套，同比上漲28.36%，上半年供應(yīng)與往年同期相比處于相對(duì)高位。

李宇嘉表示，臨深一些城市投資需求占主導(dǎo)，而近期銀行貸款額度收緊，銀行停貸等，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)交易下滑。而二手房的回落對(duì)新房沖擊較大，某種程度來(lái)講，官方也有希望通過(guò)降稅降低二手房交易成本，來(lái)激活二手房交易，從而帶動(dòng)整個(gè)樓市交易的意圖。

張波分析認(rèn)為，個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的調(diào)整主要是針對(duì)二手房的流動(dòng)性。減少流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)可以提升二手房市場(chǎng)熱度，降低交易成本。從珠海和中山來(lái)看，大灣區(qū)廣深外溢需求占比較高，同時(shí)也是投資客占比較高的區(qū)域，本地需求不足以支撐當(dāng)?shù)氐恼w供應(yīng)量，但單一通過(guò)交易稅費(fèi)調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的影響相對(duì)有限。

國(guó)家稅務(wù)總局中山稅務(wù)局表示，此次調(diào)整出臺(tái)背景是為公平二手房轉(zhuǎn)讓稅負(fù)，提升辦稅便利度，降低征納成本，提高稅法遵從度和社會(huì)滿意度。