王麗新
算賬、看地、找合作商、寫報告，上投決會……地產(chǎn)投拓人從來沒想過，如今拿地竟需要如此練會繁雜的“十八般武藝”。9月15日，隨著長沙第二批土地出讓信息出爐，17個城市第二輪集中供地細則落錘，經(jīng)過延期、暫停和撤回重啟，第二批集中供地終于拉開大幕。
地產(chǎn)投拓人率先感受到了不同。相比首輪集中供地，他們意識到，買地跟普通人買房越來越像，有資格（需有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)）是入場券，亦不乏搖號定歸屬。為了買一塊地找60個馬甲公司參拍，那一套不再玩得轉(zhuǎn)，投資模型測算公式要重置，風(fēng)控能力變身房企買地的核心競爭力。
仔細對比17個城市土地出讓規(guī)則公告后，筆者發(fā)現(xiàn)，有兩個共同的主流新思路值得細思，這不但改變房企拿地邏輯，亦會強化落實房、地和人聯(lián)動機制。
其一，從源頭降成本，土地溢價率不超過15%或成紅線。在首輪集中供地中，重慶、杭州、廈門等多個城市平均土地溢價率超過20%，其中，重慶高達43%位居榜首。彼時，濱江集團董事長戚金興直言，在杭州拍的地，努力將凈利潤做到1%-2%，這比傳統(tǒng)制造業(yè)還低。
當然，并不是所有城市都是如此“無利可圖”。但總體而言，這與集中供地新政“穩(wěn)地價”的初衷有出入。于是，中央召開了兩次會議。結(jié)果是，“二拍”收官的青島、濟南及天津的成交溢價率均為0%。同時，溢價率15%或成各地參考紅線。
紅線之外，通過調(diào)高底價、競配建等隱性方式抬高地價亦被嚴控。比如北京已將規(guī)則細化到每一宗熱門地塊，對政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額均設(shè)置不同天花板或區(qū)間。這種調(diào)控的精細化程度和決心，讓房企掌舵人有所感觸，有的擔心第一輪拿地會“高位站崗”，有的則牟足勁準備重返“二拍”現(xiàn)場。
畢竟，11年前的春天，北京一天內(nèi)拍出三個地王，那是過去，不是現(xiàn)在。退一步說，房企已無當初冒險之膽，打好現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)妥妥壓倒擴張欲望?，F(xiàn)實版理性是，昨日下午，杭州十宗競品質(zhì)地塊其中九宗無“司”報名，提前鎖定流拍結(jié)局。
其二，對房企購地資金進行穿透式監(jiān)管，控其來源為自有資金。筆者注意到，相對第一批供地，目前發(fā)布集中供地的公告中，都明確嚴控保證金及地價款來源。具體涉及五個“不屬于”：不屬于股東違規(guī)提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔保或其他相關(guān)融資便利；不屬于直接或間接使用金融機構(gòu)各類融資資金；不屬于使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款；不屬于使用其他自然人、法人、非法人組織的借款；不屬于使用參與競買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資。
在筆者看來，這條新規(guī)不簡單，這是對開發(fā)商的“威懾”。過往，房企依靠多種融資渠道借債，再拿這些錢去搶高價地擴規(guī)模。多重資本運作后，有的房企克制沖動理性發(fā)展穩(wěn)健前行，有的則直接陷入債務(wù)違約危機，爛尾樓難解套，商票、理財產(chǎn)品一地雞毛，業(yè)主、投資者和金融機構(gòu)均受到不同程度傷害。
重返生產(chǎn)資料的源頭控制購地資金，一是可以讓過往理性經(jīng)營的房企分享到好孩子紅利，二是清退有潛在風(fēng)險的資金入場，引導(dǎo)行業(yè)健康前行，這一“控”是提前筑籬笆，將違規(guī)資金擋在門外。
忙著調(diào)度資金殺回土拍市場之前，開發(fā)商不妨先掂量下“荷包”，萬變不離其宗，不管第二輪集中供地規(guī)則如何調(diào)整，重回“蓋好房子”的本質(zhì)，撿回工匠精神，提質(zhì)增效、靠創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展，這才是久久為功的不二法則！
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