短短幾個月時間內(nèi)，中國房地產(chǎn)市場似乎已經(jīng)出現(xiàn)熱冷轉(zhuǎn)換的拐點。重要的標志之一就是限制新房價格跌幅的“限跌令”重出江湖。
近日，包括江蘇江陰、湖南岳陽等多地針對開發(fā)商降價等問題出臺政策或者約談了相關(guān)企業(yè)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，近期已有超過6個城市這樣做，包括唐山、沈陽、菏澤、昆明、江陰和岳陽等。
例如：江陰市提出，嚴禁低價(如低于成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降標降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。情節(jié)惡劣者將取消所有批次預(yù)售改為現(xiàn)房銷售。
此外，據(jù)當?shù)囟嗉颐襟w報道，湖南岳陽近日提出，新房銷售價格不得低于備案價的85%。
長春也在此前出臺的一份文件中，要求房地產(chǎn)企業(yè)合理申報商品住房預(yù)售價格并公示，且實際不得低于九折銷售。
限制新房價格跌幅并不是首次出現(xiàn)。2014年，在樓市陷入調(diào)整之時，杭州市曾規(guī)定，商品房實際成交價低于備案價格超過15%，將被限制網(wǎng)簽。
2017年，廣東省中山市明確，商品房實際銷售價格高于備案價格或下浮幅度超過15%，無法網(wǎng)簽。
2019年，安徽省馬鞍山市規(guī)定新房售價不得低于備案價格10%。當年，大連市也要求，新項目的實際網(wǎng)簽備案價格下浮不得超過5%。
房價上漲動力強勁的城市自然無需“限跌”。會出臺“限跌令”的地方大多庫存壓力加大，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。
以湖南岳陽為例，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，7月份岳陽的新房價格環(huán)比下跌0.7%，是70個大中城市中新房價格環(huán)比跌幅最大的地方；當月岳陽二手房價環(huán)比也下跌0.6%，在70城中跌幅僅次于南充市。此外，昆明、岳陽等城市也曝出下半年以來多個新房項目價格明顯下調(diào)的消息。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年樓市調(diào)控層層加碼。從杭州的打新?lián)u號，到北京限制離婚購房，再到多地規(guī)定人才落戶購房的時間，過去的種種漏洞正被一一堵上。加之房貸等金融端的收緊，2021年下半年樓市進入調(diào)整周期難以避免。
不過，這種調(diào)整并不是同時或者同步的。在一些城市“限跌”的時候，另一些需求旺盛的城市或仍在收緊調(diào)控給市場降溫。如：近期，?？?、三亞接連升級樓市調(diào)控，要求已備案過的商品住宅項目，原則上一年內(nèi)不漲價。張大偉認為，這說明房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)出現(xiàn)雙向調(diào)控，控漲和限跌并存。
為何多地出臺“限跌令”？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新社記者表示，無論對中央還是地方來說，“三穩(wěn)”都是樓市調(diào)控的目標，大漲大跌都是不可取的，都可能會引發(fā)市場預(yù)期波動。房價下跌預(yù)期形成后，會導(dǎo)致價格進一步下滑，從而形成循環(huán)。所以，政府需要出手干預(yù)。
近年來，房價下跌時，往往會出現(xiàn)業(yè)主聚集“維權(quán)”、抗議開發(fā)商降價等情形。此時，針對樓盤價格和品質(zhì)問題的“房鬧”也會頻繁上演。如果房價過快下跌，還可能會有部分購房者停止還房貸，甚至出現(xiàn)“斷供潮”，引發(fā)金融風(fēng)險。
值得注意的是，出臺“限跌令”的往往以弱二線或者三四線城市為主。李宇嘉指出，相比一二線重點城市，三四線城市往往產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對單一、傳統(tǒng)，升級較慢。地產(chǎn)繁榮以及依靠地產(chǎn)的強大產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，帶動上下游投資、消費和就業(yè)增長，對這些城市非常重要。
比如：在一些地方，居民家庭消費很大程度上是由購房和裝修帶來的。因此這些城市對房價下跌的容忍度更低。另外，房價下跌意味著“土地財政”下滑，對于產(chǎn)業(yè)支撐不夠強的地方，財力影響較大。
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