“股神”沃倫·巴菲特曾經(jīng)說，“我寧愿要一家資本規(guī)模只有1000萬美元而凈資產(chǎn)收益率為15%的小公司，也不愿意要一個資本規(guī)模高達1億美元而凈資產(chǎn)收益率只有5%的大公司。”
凈資產(chǎn)收益率，即“ROE”，是判斷一個企業(yè)盈利能力強弱的重要指標，ROE越高，說明投資帶來的收益越高。隨著房企從規(guī)模導向向利潤導向轉變，ROE指標受到越來越多的房企重視。
基于ROE的重要性，新京報房產(chǎn)新聞部以銷售規(guī)模50強房企為基礎，推出《2021年上半年50強房企凈資產(chǎn)收益率（ROE）排行榜》（簡稱“榜單”）。根據(jù)榜單顯示，今年上半年，50強房企的ROE呈現(xiàn)普遍下滑的態(tài)勢，僅6家房企ROE超過10%，有近7成的房企ROE呈現(xiàn)負增長。
僅6家房企ROE超過10%
從榜單來看，今年上半年，排名前6位、同時也是ROE超過10%以上的房企分別為龍光地產(chǎn)、中梁控股、中國奧園、中駿集團、德信中國，寶龍地產(chǎn)。其中，龍光地產(chǎn)的ROE最高，為14.06%，領跑50強房企榜單，位居第一位。
值得關注的是，今年上半年ROE超過10%的房企數(shù)量相比于2020年上半年的12家縮減一半，位居首位的龍光地產(chǎn)的ROE相比去年同期也有所下降，降幅為3.1%。排名前6位的房企ROE也都同比出現(xiàn)下滑的態(tài)勢。
從ROE排行末6位的房企來看，分別為藍光發(fā)展、首創(chuàng)置業(yè)、建發(fā)國際、遠洋集團、華僑城、首開股份。其中，藍光發(fā)展因為債務等問題，其ROE已經(jīng)為負；首創(chuàng)置業(yè)面臨著“私有化退市”的局面；而華僑城和首開股份的盈利也處于下滑態(tài)勢。
在ROE水平實現(xiàn)正增長的房企中，中國恒大、寶龍地產(chǎn)、招商蛇口、濱江集團的ROE同比實現(xiàn)較大輻度的增長。此外，華發(fā)股份、中國金茂、時代中國、新城控股、綠城中國、龍湖集團等房企的ROE同比也實現(xiàn)了小幅度的增長。
近七成房企ROE呈現(xiàn)負增長
從榜單來看，今年上半年，近七成房企的ROE同比下滑。
根據(jù)杜邦分析法，ROE=利潤率×總資產(chǎn)周轉率×權益乘數(shù)，這就意味著ROE盈利水平、資產(chǎn)周轉率、杠桿水平三者相關。
對于ROE呈現(xiàn)普遍下滑的態(tài)勢，與房企主動降負債相關。由于融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”的發(fā)布，降負債成為房企上半年的重頭戲，而隨著房企控負債力度增大，杠桿水平進一步降低，ROE數(shù)值也相應下降。
此外，由于“限價”等政策因素和市場環(huán)境變化等原因，房企在上半年的盈利能力也有所下降，突出表現(xiàn)在毛利率、凈利率的走低，而盈利能力下降也成為影響ROE指標走弱的原因。
隨著市場環(huán)境的改變，房企如何能繼續(xù)保持ROE穩(wěn)增？
在行業(yè)利潤面臨“天花板”和降負債的基調(diào)下，房企要提高ROE需要加快資產(chǎn)周轉率，資產(chǎn)周轉率這一指標顯得越發(fā)重要。比如，在新的市場環(huán)境下，許多房企調(diào)整營銷“打法”，遠洋集團調(diào)整為“小快周轉”的戰(zhàn)略，講求體量小、適銷對路、快進快出，其目標就是以“快”來提高資產(chǎn)周轉率；碧桂園、中梁控股等房企也是講求“快周轉”來實現(xiàn)效率的提升。
此外，在房地產(chǎn)項目面臨“限價”的難題下，更多房企向管理要利潤。在多家房企舉行的2021年中期業(yè)績會上，“數(shù)字化管理”“大運營”成為管理改革的關鍵詞；與此同時，在組織架構調(diào)整方面，“精總部”“強一線”“放權”“人才引進”也成為高頻詞。例如，弘陽地產(chǎn)在管理方面提出的“六個一體化”；祥生控股提出“標準化運營”；融創(chuàng)中國、融信中國、旭輝控股等房企主動調(diào)整組織架構、向一線放權等，這些都是“向管理要利潤”的變革。
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