繼深圳、東莞和成都等城市之后，廣州也終于出臺(tái)二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。2021年8月31日晚，廣州住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》（下稱(chēng)“通知”）。

《通知》要求，對(duì)于成交活躍的熱點(diǎn)區(qū)域，以住宅小區(qū)為單位，由廣州市住房政策研究中心在過(guò)去一年二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格基礎(chǔ)上，綜合考慮評(píng)估價(jià)格、周邊一手樓盤(pán)成交價(jià)格等因素，形成二手住房交易參考價(jià)格；房地產(chǎn)中介、網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺(tái)不得發(fā)布價(jià)格虛高的二手房源，并以參考價(jià)格作為業(yè)務(wù)開(kāi)展依據(jù)。

自從今年2月深圳推出二手房參考價(jià)機(jī)制以來(lái)，全國(guó)多座城市紛紛通過(guò)這一機(jī)制將調(diào)控范圍深入至二手房。這些城市在一二手聯(lián)動(dòng)調(diào)控的作用下，曾經(jīng)短期漲幅過(guò)快的二手房成交逐漸回歸理性，泡沫化趨勢(shì)也逐漸被終結(jié)。

調(diào)控“意料之中”

廣州出臺(tái)二手住房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制是意料之中的調(diào)控。

2021年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹約談廣州等5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人，要求充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，牢牢把握房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)扛起城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

被約談之后，廣州在房地產(chǎn)調(diào)控上不斷升級(jí)、打補(bǔ)丁。

從數(shù)據(jù)面來(lái)看，廣州將二手房納入調(diào)控范圍也有其必要性。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前7個(gè)月，在四座一線城市中，廣州是新房、二手房同比漲幅均為最高的城市，新房達(dá)到10.9%，二手房則達(dá)到了12.2%。而根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年上半年，廣州二手房成交75212套，較同期增長(zhǎng)57.2%，成交量為近四年同比最高。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“從統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，廣州新房和二手房的同比漲幅都是靠前的，這也是為何今年以來(lái)廣州頻頻收緊調(diào)控的重要原因，而在近幾個(gè)月新房?jī)r(jià)格指導(dǎo)逐漸明晰之后，二手房市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期管理被提上議程也不讓人意外。”

在《通知》發(fā)布的同時(shí)，廣州市住房研究中心隨即發(fā)布《首批熱點(diǎn)區(qū)域住宅小區(qū)二手住房交易參考價(jià)格表》。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)比涉及的96個(gè)住宅小區(qū)官方參考價(jià)格與最新成交價(jià)格，多數(shù)住宅小區(qū)價(jià)格的參考價(jià)要遠(yuǎn)低于成交價(jià)，最為明顯的是天河CBD珠江新城的多數(shù)小區(qū)參考價(jià)均未到10萬(wàn)/平方米，而實(shí)際成交與掛牌價(jià)都至少在14萬(wàn)/平方米左右。

例如，中海花城灣目前鏈家的參考均價(jià)為17.5萬(wàn)元/平方米，而官方的參考價(jià)格僅為9.3萬(wàn)元/平方米。

廣州中原項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)稱(chēng)，“第一批僅列出96個(gè)住宅小區(qū)，未來(lái)還會(huì)有第二批第三批住宅小區(qū)納入價(jià)格管控。由于第一批是熱點(diǎn)成交區(qū)域，起到警示作用，才會(huì)出現(xiàn)參考價(jià)與成交價(jià)價(jià)差較大的情況，預(yù)計(jì)第二批第三批不會(huì)出現(xiàn)如此大的價(jià)差。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，二手房指導(dǎo)價(jià)的意義在于，“引導(dǎo)業(yè)主和中介掛牌價(jià)，斬?cái)鄴炫苾r(jià)推動(dòng)買(mǎi)家市場(chǎng)預(yù)期，拉動(dòng)成交價(jià)上漲的循環(huán)；市場(chǎng)失靈的情況下，以政府有為之手，給市場(chǎng)提供合理價(jià)格信號(hào)，代替不合理、非理性價(jià)格信號(hào)；控制二手房?jī)r(jià)格，引導(dǎo)新房?jī)r(jià)格，并為新房限價(jià)提供合理預(yù)期；以參考價(jià)推動(dòng)二手房市場(chǎng)去杠桿，降低資金對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用。”

關(guān)于未來(lái)廣州二手樓市發(fā)展?fàn)顩r，肖文曉表示，“近幾個(gè)月廣州二手房市場(chǎng)已經(jīng)有所降溫，成交量也由此前的一萬(wàn)余套縮減至八千余套，此番通知出臺(tái)，勢(shì)必加速調(diào)整，預(yù)計(jì)短期內(nèi)成交量或會(huì)大幅萎縮。”黃韜則指出，短期內(nèi)二手房成交量大幅下降，必定導(dǎo)致成交價(jià)格變動(dòng)，但預(yù)計(jì)成交價(jià)格在3個(gè)月后才會(huì)有明顯回落。

過(guò)往成效顯著

在廣州建立二手房參考價(jià)發(fā)布機(jī)制之前，全國(guó)已有過(guò)十座城市也同樣出臺(tái)了這一機(jī)制對(duì)二手房進(jìn)行調(diào)控。盡管在推出之初，市場(chǎng)對(duì)其能夠起到的效果意見(jiàn)不一，但從市場(chǎng)反饋的效果來(lái)看，這一政策的威力不可小覷。

能夠起到作用的原因在于，這一機(jī)制并非僅是參考意義，它可以作用于中介、銀行等相關(guān)機(jī)構(gòu)，二手住房交易參考價(jià)格是它們開(kāi)展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一。例如，中介機(jī)構(gòu)按照參考價(jià)對(duì)二手房進(jìn)行掛牌，高于參考價(jià)的需要撤牌；銀行也需要以參考價(jià)作為貸款評(píng)估價(jià)等。

以出臺(tái)這一機(jī)制最早的深圳為例，其目前二手房成交已經(jīng)跌入冰點(diǎn)。今年2月，深圳市住建局發(fā)文建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并發(fā)布了深圳3595個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)格。

據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年7月，深圳全市二手房網(wǎng)簽套數(shù)3313套（含自助），其中，二手住宅過(guò)戶2557套，環(huán)比下跌1%，同比大跌81%。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)也顯示，2021年上半年深圳二手住宅成交28442套，同比下降35.4%。

一名深圳龍崗區(qū)的中介人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“深圳二手房成交量8月歷史性跌破2000套，二手房成交周期變長(zhǎng)。部分地區(qū)業(yè)主價(jià)格下調(diào)，客戶看房大部分奔著撿漏而來(lái)。按目前的行情來(lái)看，買(mǎi)方占據(jù)了絕對(duì)的上風(fēng)。未來(lái)，二手房市場(chǎng)會(huì)回歸理性，橫盤(pán)期預(yù)計(jì)長(zhǎng)達(dá)2年，交易量短期內(nèi)不會(huì)有太大的上升，量?jī)r(jià)齊跌。”

上海則于今年7月開(kāi)始實(shí)施二手房源價(jià)格核驗(yàn)政策，沒(méi)有通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)的房源不予發(fā)布，并于8月發(fā)布“三價(jià)就低”政策。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上海發(fā)布二手房?jī)r(jià)格核驗(yàn)政策后，成交量開(kāi)始下跌。2021年7月，上海二手房成交面積196.7萬(wàn)平方米，同比下降17.68%，環(huán)比下降13.7%。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道此前報(bào)道，2021年7月底以來(lái)，上海不少中介門(mén)店成交僅有1、2套，甚至零套。

肖文曉分析稱(chēng)，“由于參考價(jià)和市場(chǎng)價(jià)有較大差異，買(mǎi)賣(mài)雙方圍繞價(jià)格的博弈最終會(huì)演變成市場(chǎng)濃郁的觀望氣氛，大幅挫傷交易量。由于買(mǎi)方有調(diào)控的加持，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的橫盤(pán)之后，部分急售的業(yè)主就有可能會(huì)降低價(jià)格預(yù)期，所以參考價(jià)的發(fā)布對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的改變確實(shí)是有作用的，其中的關(guān)鍵點(diǎn)就在于中介和銀行等利益相關(guān)方會(huì)否嚴(yán)格按照參考價(jià)落實(shí)管理。”

以廣州的情況來(lái)看，銀行機(jī)構(gòu)已經(jīng)迅速對(duì)這一政策作出響應(yīng)。據(jù)南方 ，民生銀行(600016,股吧)廣州分行表示，該行廣州地區(qū)二手住房按揭抵押物價(jià)值核定一直按照“評(píng)估價(jià)格和網(wǎng)簽交易價(jià)格孰低”的原則執(zhí)行，這是廣州二手房參考價(jià)出臺(tái)之后，首個(gè)公布的商業(yè)銀行房貸評(píng)估細(xì)則。

李宇嘉也認(rèn)為，“二手房參考價(jià)不是短期調(diào)控要求，而是長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的必然。今年4月，住建部約談廣州，就明確提到，強(qiáng)化二手房交易管理，而從深圳、上海、成都、西安的調(diào)控可以發(fā)現(xiàn)，二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制，都是發(fā)生在住建部調(diào)研督導(dǎo)之后。監(jiān)管系統(tǒng)和參考價(jià)是二手房監(jiān)管的重要長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)設(shè)施。”