每經(jīng)特約評論員 尹中立（榮盛發(fā)展(002146,股吧)首席經(jīng)濟學家、中國社會科學院房地產(chǎn)金融研究中心主任）
房地產(chǎn)市場屬于周期波動的市場，市場參與者必須遵循周期波動的規(guī)律，準確判斷市場周期的拐點至關重要。
此輪房地產(chǎn)市場上升周期始于2015年初，至今已經(jīng)持續(xù)運行了6年之久，此輪房地產(chǎn)上升周期持續(xù)時間之長創(chuàng)造了歷史紀錄。今年7月份之后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較大的變化，筆者認為全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了拐點信號。
四大拐點信號
今年1~7月份房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的特征是：土地市場供需雙雙疲軟，融資環(huán)境持續(xù)偏緊；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、商品房銷售面積、商品房銷售額增速均已連續(xù)兩個月放緩；新建商品住宅、二手房價格漲幅全面回落。
一是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)小幅放緩。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)兩個月小幅放緩。今年1~7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資84895億元，同比增長12.7%；兩年平均增長8.0%，增速較上半年小幅回落0.2個百分點，連續(xù)兩個月小幅回落。其中，住宅投資63980億元，同比增長14.9%；兩年平均增長9.4%，增速連續(xù)三個月小幅回落。
先行指標顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍將持續(xù)放緩。今年1~7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比持續(xù)下降；房屋施工面積增速持續(xù)放緩；房屋新開工面積增速持續(xù)放緩，并出現(xiàn)年內(nèi)首次同比下降（-0.9%）。
二是土地市場供需整體雙雙走弱。今年1~7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%；土地成交價款5121億元，同比下降4.8%。
住宅用地市場供需雙雙持續(xù)下降，“兩集中”政策改變市場節(jié)奏。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計的全國300城住宅用地供求規(guī)模均有所下降。1~7月，全國300城住宅推出用地規(guī)劃建筑面積同比下降13.8%，成交規(guī)劃建面同比下降16.7%，降幅較上半年均有所擴大。7月當月沒有重點城市集中土拍，土地出讓金漲幅顯著回落，住宅用地價格回落，溢價率走穩(wěn)。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，全國300城市土地出讓金總額為32123億元，同比增加1%；住宅用地成交樓面價顯著回落，溢價率走穩(wěn)。
三是融資環(huán)境持續(xù)整體偏緊。今年1~7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金118970億元，同比增長18.2%；兩年平均增長9.2%。從兩年平均增速來看，國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款分別增長0.08%、7%、15.6%和11.7%。
國內(nèi)貸款連續(xù)兩個月同比下降，銷售回款占比呈現(xiàn)回落趨勢。在房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理要求下，房地產(chǎn)金融環(huán)境持續(xù)收緊。國內(nèi)貸款同比下降4.5%，已連續(xù)兩個月同比下降。在商品房銷售增速放緩，個人按揭貸款收緊的影響下，定金及預收款及個人按揭貸款占資金來源比重呈現(xiàn)回落趨勢。
四是商品房銷售增速放緩，房價漲幅回落。今年1~7月，商品房銷售面積、銷售額兩年平均增速連續(xù)第二個月同步放緩。今年1~7月份，商品房銷售面積101648萬平方米，同比增長21.5%；兩年平均增長7%。商品房銷售額106430億元，同比增長30.7%，兩年平均增長13.1%。商品房銷售面積、銷售額兩年平均增速連續(xù)第二個月放緩。
今年7月當月，商品住宅銷售面積同比下降。1~7月份，商品住宅銷售面積同比增長22.7%，兩年平均增長7.9%；商品住宅銷售額同比增長33.1%，兩年平均增長15.6%；兩年平均增速連續(xù)第二個月放緩。7月當月，商品住宅銷售面積同比下降9.5%，較2019年同期下降0.5%；商品住宅銷售額同比下降7.2%，較2019年同期增長9.3%。
新建商品住宅、二手房價格漲幅全面回落。7月份，70大中城市中有51城新建商品住宅價格環(huán)比上漲。各線城市新建住宅和二手住宅價格漲幅均放緩。被約談城市，房價漲幅過快的勢頭大都有所收斂。7月，前期房價上漲較快的上海、廣州、重慶、合肥等地，房價漲幅顯著收窄；深圳二手住宅價格環(huán)比下跌0.4%，連續(xù)三個月環(huán)比下跌，且降幅在進一步擴大。
共同富裕將影響房地產(chǎn)
上述市場數(shù)據(jù)表明了市場出現(xiàn)拐點信號。結合最近出臺一系列政策信號，筆者認為可以進一步確認市場出現(xiàn)了拐點信號。
8月17日，中央財經(jīng)委員會第十次會議，主要研究共同富裕問題，同時研究了防范化解重大金融風險、做好金融穩(wěn)定發(fā)展工作問題。這兩項工作都與房地產(chǎn)市場密切相關，理解這次會議精神對判斷房地產(chǎn)政策趨勢有重要意義。
會議強調(diào)，共同富裕是全體人民的富裕，是人民群眾物質(zhì)生活和精神生活都富裕，不是少數(shù)人的富裕，也不是整齊劃一的平均主義，要分階段促進共同富裕。暢通向上流動通道，給更多人創(chuàng)造致富機會，形成人人參與的發(fā)展環(huán)境。允許一部分人先富起來，先富帶后富、幫后富，重點鼓勵辛勤勞動、合法經(jīng)營、敢于創(chuàng)業(yè)的致富帶頭人。要堅持循序漸進，對共同富裕的長期性、艱巨性、復雜性有充分估計，鼓勵各地因地制宜探索有效路徑，總結經(jīng)驗，逐步推開。
會議還指出，在高質(zhì)量發(fā)展中促進共同富裕，正確處理效率和公平的關系，構建初次分配、再分配、三次分配協(xié)調(diào)配套的基礎性制度安排，加大稅收、社保、轉(zhuǎn)移支付等調(diào)節(jié)力度并提高精準性。
在筆者看來，房地產(chǎn)市場是居民財富的主要載體，要實現(xiàn)共同富裕的目標就必須涉及完善房地產(chǎn)稅收政策。中央財經(jīng)委會議只是對共同富裕作了方向性的描述，并沒有具體的操作措施，但可以參考浙江在創(chuàng)建共同富裕示范區(qū)的政策措施，通過其他途徑推測出可能出臺的政策措施。
核心內(nèi)容是完善面向高收入群體的收入分配政策。當前，我國主要以間接稅為主，往往具有累退性。從功能上看，直接稅更有利于縮小收入差距。個人所得稅方面，要更加注重對低收入者的保護，完善專項附加扣除政策。有專家建議在減免其他稅種或降低稅率前提下，適時開征財產(chǎn)稅（如房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)贈予稅等），調(diào)節(jié)高收入群體收入。
筆者認為，中央強調(diào)共同富裕，對房地產(chǎn)行業(yè)將有直接沖擊，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
第一，政府將增加保障性住房的供給。從“十四五”規(guī)劃已經(jīng)清楚地看出，政府為了減輕年輕人的購買壓力，會大幅度提高保障性住房的供應力度，尤其是增加保障性租賃住房的供給。對應的土地供應也優(yōu)先確保保障性住房，將對商品住房的供給和需求都產(chǎn)生擠壓，減少了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場空間。
第二，調(diào)節(jié)高收入群體的收入，將對高端住房需求產(chǎn)生影響。為了實現(xiàn)共同富裕政策目標，必然要加大行業(yè)反壟斷力度。這將對高收入行業(yè)和群體產(chǎn)生不利影響，進而對一線城市的高房價影響較大。
第三，征收房地產(chǎn)稅將對市場產(chǎn)生較大沖擊。經(jīng)過20多年的積累，房地產(chǎn)市場累積的獲利盤十分巨大，征收房地產(chǎn)稅可能導致這些獲利盤集中套現(xiàn)，短期會對市場產(chǎn)生一定沖擊。
總之，無論是市場運行的特征，還是政策面的變化，都預示著房地產(chǎn)市場的拐點已經(jīng)悄然來臨。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，唯有順應市場潮流，努力降低財務杠桿、穩(wěn)健前行才能避免各種風險和挑戰(zhàn)。
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