深圳二手房市場受參考價(jià)的影響成交跌入谷底，新房打新審核從嚴(yán)，小產(chǎn)權(quán)、回遷指標(biāo)房也被嚴(yán)管……2021年的深圳樓市發(fā)生了明顯變化。這時(shí)，一些無處安放的注意力似乎轉(zhuǎn)向了法拍房市場。最近，深圳法拍房市場再被熱議，背后的原因又是什么？

“頂流”受冷遇，購房者不著急

法拍房一般是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。大多出現(xiàn)在債務(wù)人即房屋權(quán)利人無力履行債務(wù)時(shí)，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，法院將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價(jià)款滿足債權(quán)。盡管多地已經(jīng)將法拍房納入限購范圍，但作為樓市中的特別存在，熱點(diǎn)城市的法拍房市場一度火熱。

最近，深圳法拍房再次受到市場關(guān)注，最大的原因莫過于幾套優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房流拍，而且都屬于深圳學(xué)區(qū)房的“頂流”。

8月初，福田百花片區(qū)內(nèi)的長城大廈一套法拍房七折出售還流拍，該房面積為104.7平方米，起拍價(jià)1084萬元，折合單價(jià)每平方米10.4萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)。8月20日，這套房源二次拍賣終于成交。二拍僅有5人參與，最后以1035萬元成交，折合單價(jià)每平方米9.89萬元，幾乎與該樓盤單價(jià)每平方米10萬元的參考價(jià)持平。在一些市場人士看來，法拍房因?yàn)闈撛陲L(fēng)險(xiǎn)較大，低于市場價(jià)成交屬于正?，F(xiàn)象，但持平甚至低于參考價(jià)成交就有點(diǎn)“不尋常”，對于購房者來說感覺還是有點(diǎn)像“撿漏”。

此外，一套位于福田香蜜湖港中旅花園的房源也遭遇流拍，該房源建筑面積116.94平方米，評估價(jià)（起拍價(jià)）為1969.88萬元，折合單價(jià)為每平方米16.85萬元。從房子掛上網(wǎng)站到拍賣結(jié)束，共吸引了4635人圍觀，86人設(shè)置關(guān)注提醒，但最終因無人報(bào)名出價(jià)導(dǎo)致流拍。

作為深圳樓市“頂流”的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房也遭冷落，記者采訪了幾位長期關(guān)注法拍房的購房者，在他們看來，法拍房雖然常被看作是可以撿便宜的地方，但也深受樓市調(diào)控的影響。今年以來，深圳樓市調(diào)控越來越嚴(yán)，特別是學(xué)區(qū)房政策不明朗，大學(xué)區(qū)制度如何執(zhí)行尚未明確。此外，盡管目前一拍“流拍”的占比并不算高，但作為“頂流”的房源，一拍爆冷流拍后以降價(jià)的方式進(jìn)入二拍，才有買家愿意“下手”，這種現(xiàn)象也值得關(guān)注。

8月30日，龍華區(qū)壹城中心花園一套法拍房在二拍時(shí)成交，最終成交總價(jià)約632萬元，折合單價(jià)約每平方米6.9萬元，起拍價(jià)為480萬元。值得關(guān)注的是，該套房源在8月5日一拍時(shí)，無人出價(jià)而遭遇了流拍。此時(shí)，該套房源的起拍價(jià)為600萬元。也就是說，在第二次掛牌時(shí)，這套房源的起拍價(jià)降價(jià)幅度達(dá)120萬元。

“最近深圳土拍也發(fā)生變化，特別是未來的銷售限價(jià)下降，但在法拍房市場，流拍的法拍房到二拍后降價(jià)的幅度才夠猛。”準(zhǔn)備購置二手房的購房者胡先生最近特別關(guān)注深圳法拍房，“這個(gè)時(shí)候千萬不能有資金問題，萬一房子被安排變成法拍房，一套房一次性就會上百萬地掉價(jià)。”不過，對于像他這樣為了自住而關(guān)注法拍房的購房者，似乎也不敢因?yàn)榻祪r(jià)而隨便出手，“樓市下行期，購房者普遍觀望情緒濃厚，受資金鏈影響的賣家也坐不住，最近二手房市場上越來越多業(yè)主按照參考價(jià)賣房，價(jià)格跟法拍房也差不多了，所以我不著急出手。”

法拍房源數(shù)量增加？

除了“頂流”遭到冷遇，最近深圳法拍房數(shù)量也在增加。

記者梳理了阿里拍賣上的數(shù)據(jù)，7月結(jié)束拍賣的住宅房源有116套，8月結(jié)束拍賣的住宅房源就達(dá)到169套。9月，即將拍賣的住宅房源有249套，數(shù)量明顯增加。一份《2020年深圳市法拍房研究報(bào)告》顯示，2020年深圳法拍房的掛牌套數(shù)2839套，成交1710套。而在2021年上半年，掛牌套數(shù)為1750套，成交711套。

近段時(shí)間以來的法拍房數(shù)量為何增加？對此，市場的看法不一。有市場參與人士認(rèn)為，禁止任何形式的經(jīng)營貸流入樓市，一旦證實(shí)甚至立刻收回貸款，僅此一條就給玩杠桿的炒房客當(dāng)頭一棒，只要有一套房的資金來源出現(xiàn)問題，要么就是低價(jià)出售房產(chǎn)，資金快速回籠，要么直接斷供，房產(chǎn)由銀行收回拍賣抵債。藍(lán)鯨法拍總經(jīng)理王勝藍(lán)認(rèn)為，法拍房數(shù)量增加，一個(gè)原因是由于這兩年疫情導(dǎo)致拍賣流程受阻案件積壓，現(xiàn)在線上處理流程提速后上拍標(biāo)的增加。另一方面，疫情暴發(fā)后經(jīng)濟(jì)下行壓力導(dǎo)致的借貸違約，企業(yè)經(jīng)營倒閉等產(chǎn)生的不良資產(chǎn)逐漸浮出水面，經(jīng)過處置會逐漸進(jìn)入到法拍房市場，這個(gè)趨勢預(yù)計(jì)未來還會持續(xù)一段時(shí)間。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，最近深圳法拍房數(shù)量明顯增加，而且也受到關(guān)注，大背景是現(xiàn)在資金流入房地產(chǎn)市場受到嚴(yán)厲的監(jiān)管。此外，疫情影響下很多外貿(mào)型的小企業(yè)受到很大的影響，導(dǎo)致上下游產(chǎn)業(yè)鏈都會受到一定的沖擊，如果資金鏈比較緊張的人就會出現(xiàn)違約，或許就要把房子拿出來拍賣，這種情況應(yīng)該是占大多數(shù)。

不過，也有市場人士預(yù)計(jì)，2021年全年深圳法拍房數(shù)量或與2020年保持在同一水平，而且法拍房市場整體數(shù)量較小，依舊屬“小眾化”市場。

發(fā)展出相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈但仍要注意風(fēng)險(xiǎn)

不過，深圳法拍房市場的關(guān)注度越來越高。只是，記者在阿里拍賣、京東拍賣等平臺上發(fā)現(xiàn)，雖然多數(shù)房源的關(guān)注人士都超過千人，但真正出價(jià)的人卻不多。

一般的購房者對于法拍房或許還是存在一些疑問，這時(shí)線下咨詢的需求開始與日俱增，加之深圳二手房市場急速降溫，一些房產(chǎn)中介嗅覺靈敏轉(zhuǎn)向法拍市場，抓住了一些購房者想“撿便宜”的心理。

“八卦嶺有一套房源，只要市場價(jià)格的五折左右。”看到這樣的朋友圈廣告，一些有需求的普通購房者肯定會“心動”。不過，記者嘗試聯(lián)系這位房產(chǎn)中介，得到的答復(fù)是這套房是法拍房，但他們也提供相應(yīng)的服務(wù)，包括看房查房等全程跟蹤服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是成交價(jià)的3%。記者還發(fā)現(xiàn)，隨著法拍房市場日漸受市場青睞，也發(fā)展出一些相關(guān)“產(chǎn)業(yè)鏈”，特別是涌現(xiàn)了一批法拍房專業(yè)公司，提供房源信息、競拍前后的查房和處理清場交付等全流程服務(wù)，降低競拍風(fēng)險(xiǎn)。在一些法拍房的微信群里，記者看到“群主”每天都會更新法拍房的信息，并提供相應(yīng)的咨詢服務(wù)。

或許正是因?yàn)榉ㄅ姆拷灰赘鷤鹘y(tǒng)房產(chǎn)交易一樣，出現(xiàn)了一些機(jī)構(gòu)幫忙把控風(fēng)險(xiǎn)，而且一些法拍房還可以申請銀行貸款，加上可能可以低于參考價(jià)甚至五六折超低價(jià)成交法拍房，看似誘惑力十足，但也千萬別掉以輕心。王勝藍(lán)認(rèn)為，購買法拍房最重要的還是前期的盡調(diào)，房屋占用、稅費(fèi)、是否有租賃、使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)是否統(tǒng)一等問題都需要競拍之前做到全面了解。