21天前還在征求意見的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（簡稱《通知》），8月31日正式落地?！锻ㄖ放c征求意見稿并無明顯變化，嚴(yán)控大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建，堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，并且給出兩個(gè)指標(biāo)，原則上最多拆20%、拆建比不應(yīng)大于2。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是劃出城市更新的底線，確定了未來城市更新的主基調(diào)。推動由過去的單一“開發(fā)方式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營模式”的轉(zhuǎn)變，避免重走城市粗放開發(fā)建設(shè)的老路。

城市更新一直是房企的賽道，不僅是土地來源之一，也是房企的利潤增長點(diǎn)。那么，在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建的政策對于房企有著怎樣的影響？在城市更新模式發(fā)生轉(zhuǎn)變的情況下，房企又將何去何從？

城市更新最多拆20%

實(shí)施城市更新行動是黨的十九屆五中全會作出的重要決策部署，是國家“十四五”規(guī)劃《綱要》明確的重大工程項(xiàng)目。

不過，在各地實(shí)施城市更新行動中，出現(xiàn)的大拆大建行為引發(fā)了新的城市問題。

8月31日，在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長黃艷表示，各地實(shí)施城市更新行動的積極性非常高，但一些地方也出現(xiàn)了有悖初衷的苗頭，比如開始大規(guī)模拆除舊城舊區(qū)等。為了貫徹落實(shí)黨中央決策部署，防止各地重走城市粗放開發(fā)建設(shè)老路，住建部在研究論證的基礎(chǔ)上起草了《通知》，這個(gè)文件近期在媒體上廣泛征求社會各界意見，得到了各方面認(rèn)可和支持。這個(gè)《通知》今天（8月31日）正式印發(fā)實(shí)施。

《通知》強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除。除了違法建筑和經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價(jià)值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

同時(shí)，《通知》要求嚴(yán)格控制大規(guī)模增建。除了增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，不突破原有密度強(qiáng)度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2。

此外，《通知》要求應(yīng)留盡留，全力保留城市記憶，比如保留利用既有建筑。同時(shí)要保持老城格局尺度。不破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，這是明確了城市更新的底線?？刂拼笠?guī)模拆除，也是在規(guī)范企業(yè)參與城市更新的行為，至少今后亂拆的行為將面臨約束。而控制大規(guī)模增建，也將對房企開發(fā)形成約束，并和大規(guī)模拆除形成呼應(yīng)，沒有大建的空間，也就抑制房企大拆的沖動。

值得關(guān)注的是，《通知》強(qiáng)調(diào)不短時(shí)間、大規(guī)模拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，防止出現(xiàn)住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。要確保住房租賃市場供需平穩(wěn)，城市住房租金年度漲幅不超過5%。

“城市更新是轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式的重要抓手”

而在探索可持續(xù)更新模式上，《通知》要求不沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，不片面追求規(guī)模擴(kuò)張帶來的短期效益和經(jīng)濟(jì)利益。鼓勵(lì)推動由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變，探索政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式。

“經(jīng)過高速的城鎮(zhèn)化發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化水平已超60%，步入城鎮(zhèn)化的中后期。在新的城市發(fā)展階段，面臨著很多新問題和新形勢。”黃艷表示，實(shí)施城市更新行動，是要由過去大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的階段。而城市更新的內(nèi)涵是要推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善以及品質(zhì)提升，是轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式的一個(gè)重要抓手。

“城市更新的工作剛剛起步，仍在探索過程中。下一步，我們將推進(jìn)城市更新試點(diǎn)，探索城市更新的方法路徑，推出一批示范項(xiàng)目，積極、妥善、有序地實(shí)施城市更新行動。”黃艷如是說。

對此，中指研究院調(diào)查事業(yè)部運(yùn)營總監(jiān)吳建欽認(rèn)為，《通知》在各地密集出臺調(diào)控政策之際適時(shí)從全國層面劃出城市更新重要底線，確定了未來城市更新的主基調(diào)。其核心目的就是要推動由過去的單一“開發(fā)方式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營模式”。

在吳建欽看來，《通知》將有效避免重走城市粗放開發(fā)建設(shè)老路，對保留特定時(shí)代建筑、保持老城格局、延續(xù)城市特色風(fēng)貌起到重要作用，體現(xiàn)了城市內(nèi)涵發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展的核心要義。

“未來將優(yōu)化和完善城市更新的規(guī)劃和行動。”貝殼研究院高級分析師黃卉表示，“各地需要完善城市更新頂層規(guī)劃。升級后的城市更新模式，以城市居民的真正需求為導(dǎo)向，逐步完善城市功能，提升城市人居環(huán)境。”

而在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，在新的城市更新模式下，未來由區(qū)域開發(fā)轉(zhuǎn)向區(qū)域運(yùn)營后，公共服務(wù)短板全面補(bǔ)上，舊區(qū)避免了衰敗，住房功能配套更加齊全，存量住房供應(yīng)有效提升，將會成為歷史文化烙印深厚、功能復(fù)合的新區(qū)域，這也是未來住房供給側(cè)改革的重要部分。

業(yè)內(nèi)：“賺大錢快錢”向“賺小錢慢錢”轉(zhuǎn)軌

值得注意的是，近年來，城市更新成為房企的新賽道，不僅是土地來源之一，也是房企利潤新的增長點(diǎn)。比如，華潤置地未來一年城市更新約130億元貨值可轉(zhuǎn)化為土地儲備。時(shí)代中國的土地儲備中，約有50%來源于城市更新項(xiàng)目。

那么，在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建的政策落地，對房企有著怎樣的影響?在近日房企舉辦的中期業(yè)績發(fā)布會上，這個(gè)問題也成為熱點(diǎn)。

其中，時(shí)代中國董事會主席、行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄表示，《通知》更想引導(dǎo)的是有序拆遷，持續(xù)進(jìn)行更新，比如要求對老城區(qū)的拆除不要超過20%，老城區(qū)以外的棚戶區(qū)、城中村，拆建比不宜大于2。時(shí)代中國基本上沒有參與老城區(qū)的改造，所以沒有影響。對于城中村改造，時(shí)代中國的拆建比基本上都在2以下。

富力地產(chǎn)董事長李思廉也在中期業(yè)績發(fā)布會上回應(yīng)稱，根據(jù)住建部政策的解讀，是不要在老城區(qū)大拆大建，廣州有11個(gè)區(qū)，越秀區(qū)和荔灣區(qū)的舊改項(xiàng)目受到影響，一般在天河、黃埔、南沙、海珠等地所受影響很小。

在城市更新模式發(fā)生轉(zhuǎn)變的情況下，房企又將何去何從？對此，吳建欽預(yù)計(jì)，各地城市更新政策將更加注重有機(jī)更新，引導(dǎo)企業(yè)理性參與，同時(shí)企業(yè)應(yīng)以經(jīng)營的理念參與城市更新。

在愿景集團(tuán)城區(qū)更新事業(yè)部總經(jīng)理劉楚看來，對于社會資本來說，更為緊迫的是轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，真正從“賺大錢快錢”向“賺小錢慢錢”轉(zhuǎn)軌，充分發(fā)揮企業(yè)的創(chuàng)新優(yōu)勢和市場機(jī)制優(yōu)勢，圍繞資金融通、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、運(yùn)營服務(wù)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)增強(qiáng)自身核心能力，善于在發(fā)展新業(yè)態(tài)、新場景、新功能中打造“微利可持續(xù)”的商業(yè)模式，提供一體化推進(jìn)的“全鏈條”和“全周期”服務(wù)。