8月31日，上市房企半年報(bào)發(fā)布已接近尾聲，多家企業(yè)交出的成績(jī)單“喜憂參半”。

受去年同期基數(shù)較低等因素影響，今年上半年房企營(yíng)收普遍錄得較大增幅。不過(guò)，上半年多數(shù)房企毛利率進(jìn)一步下滑，進(jìn)而導(dǎo)致利潤(rùn)下降，“增收不增利”現(xiàn)象明顯。

“利潤(rùn)率的降低是行業(yè)發(fā)展的必然階段，因?yàn)樾袠I(yè)已走過(guò)了暴利時(shí)代，未來(lái)不可能還有暴利。”旭輝集團(tuán)董事局主席林中在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“預(yù)測(cè)行業(yè)的毛利率，可能到明年年底見(jiàn)底。”

事實(shí)上，從各房企半年度業(yè)績(jī)會(huì)上釋放的信息來(lái)看，不少房企對(duì)毛利率持續(xù)下滑已有預(yù)見(jiàn)，并對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鏊兕A(yù)期進(jìn)行了調(diào)整。這也預(yù)示著，行業(yè)正從高速增長(zhǎng)時(shí)期，過(guò)渡至中低速增長(zhǎng)時(shí)期，而在過(guò)渡期內(nèi)，房企的底層架構(gòu)正逐漸被重建。

與此同時(shí)，在調(diào)控政策全方位收緊的情況下，降低負(fù)債、保證現(xiàn)金流安全，已成為房企的首選動(dòng)作。今年上半年房企紛紛通過(guò)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)、控制拿地節(jié)奏來(lái)降負(fù)債，從效果來(lái)看，不少房企“三道紅線”指標(biāo)出現(xiàn)改善。

從“拼規(guī)模”到“保利潤(rùn)”

利潤(rùn)率持續(xù)走低已成為房地產(chǎn)業(yè)面臨的最突出問(wèn)題之一，即使是這個(gè)行業(yè)的頭部企業(yè)，也在進(jìn)行一場(chǎng)利潤(rùn)“保衛(wèi)戰(zhàn)”。

以行業(yè)公認(rèn)的“好學(xué)生”萬(wàn)科為例，上半年其毛利率為22.9%，同比下降8.87個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為9.7%，同比下降3.05個(gè)百分點(diǎn)。此外，有行業(yè)“利潤(rùn)王”之稱的中海地產(chǎn)上半年毛利率為28.5%，同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)率為19.3%，同比下降近4個(gè)百分點(diǎn)。

有業(yè)內(nèi)人士從TOP50房企里，按規(guī)模階梯選取10家房企，對(duì)比了2019-2021年上半年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)所有企業(yè)的毛利率都在下降，降幅普遍在5-10個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于房企利潤(rùn)率普遍下滑的原因，億翰智庫(kù)分析師于小雨告訴記者，從項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)周期角度來(lái)說(shuō)，由于滯后性的結(jié)轉(zhuǎn)機(jī)制，結(jié)轉(zhuǎn)至2021年上半年報(bào)表的項(xiàng)目主要來(lái)自于2018年、2019年期間獲得的土地，當(dāng)時(shí)的土地價(jià)格較高，房企在拿地時(shí)對(duì)于房?jī)r(jià)加了預(yù)期，但在政策的嚴(yán)格調(diào)控下，房?jī)r(jià)上漲空間受限，房企的利潤(rùn)空間收窄，進(jìn)而拉低了整體利潤(rùn)率水平。

“此外，為了能夠快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的去化，企業(yè)會(huì)采用降價(jià)促銷的方式去庫(kù)存，這種情況會(huì)對(duì)利潤(rùn)的釋放產(chǎn)生反向力。”于小雨表示。

“行業(yè)整體毛利率下滑應(yīng)該是一個(gè)趨勢(shì)。”龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，“在限價(jià)的大環(huán)境下，行業(yè)毛利率會(huì)回歸到一個(gè)合理的區(qū)間，未來(lái)保持20%-25%的毛利率，可能是整個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)。”

而林中認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)效益好一些的房企，未來(lái)毛利率可能在20%上下波動(dòng)，低一些的毛利率可能在15%左右；優(yōu)秀企業(yè)的凈利率可能在9%左右浮動(dòng)。

隨著行業(yè)迎來(lái)史無(wú)前例的嚴(yán)監(jiān)管，房企也從此前的“拼規(guī)模”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;保利潤(rùn)”。

“過(guò)去很多企業(yè)唯規(guī)模論，認(rèn)為規(guī)模越大，安全性越高，現(xiàn)在反而是強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流和利潤(rùn)。”花樣年控股董事局主席潘軍在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

在高杠桿、高負(fù)債模式難以為繼的情況下，多家企業(yè)通過(guò)提高周轉(zhuǎn)速度，來(lái)提升利潤(rùn)率。據(jù)龍光高管介紹，今年上半年龍光新項(xiàng)目平均開(kāi)盤時(shí)長(zhǎng)已縮短至6.6月。

此外，房企紛紛拓展非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。于小雨表示，“從利潤(rùn)組成情況來(lái)看，利潤(rùn)率表現(xiàn)相對(duì)較優(yōu)的企業(yè)，其主營(yíng)業(yè)務(wù)除了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，可能還有持有型物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)，如物業(yè)管理、代建等等，相較于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這些業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率可能會(huì)相對(duì)較高，可以對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)率表現(xiàn)提供較有力的支撐。”

一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師指出，熱點(diǎn)城市第二批集中供地規(guī)則的改變，給房企讓出了一部分利潤(rùn)，隨著地方政府控制土地溢價(jià)率，房企的利潤(rùn)率有望出現(xiàn)邊際改善。

降負(fù)債、去杠桿仍是行業(yè)大趨勢(shì)

在保利潤(rùn)同時(shí)，房企還面臨涉房融資收緊帶來(lái)的去杠桿壓力。

“在三道紅線融資管理機(jī)制之下，整個(gè)行業(yè)去杠桿是大趨勢(shì)。”萬(wàn)科管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

今年上半年，多家房企通過(guò)控杠桿、降負(fù)債等，改善“三道紅線”指標(biāo)。其中，龍湖、世茂、金地、龍光、金科股份、越秀地產(chǎn)等持續(xù)保持綠檔。此外，雅居樂(lè)、佳兆業(yè)等房企也在上半年成功達(dá)標(biāo)，躋身“零踩線”陣營(yíng)。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，上半年旭輝集團(tuán)、新城控股、陽(yáng)光城、綠景中國(guó)、大悅城、力高集團(tuán)、朗詩(shī)綠色地產(chǎn)、上坤地產(chǎn)、德信中國(guó)、祥生控股、中南建設(shè)、美的置業(yè)等企業(yè)，因?yàn)橛幸豁?xiàng)指標(biāo)尚未達(dá)標(biāo)，位于“黃檔”行列。

對(duì)此，旭輝方面預(yù)估在年內(nèi)可以達(dá)到綠檔標(biāo)準(zhǔn)；祥生控股則表示，將會(huì)用1-2年時(shí)間，使得三條紅線全部轉(zhuǎn)綠；美的置業(yè)也表示，預(yù)計(jì)最快在2022年底實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)，轉(zhuǎn)入綠檔。

2021年上半年，處于“橙檔”的企業(yè)有首開(kāi)股份、中交地產(chǎn)、美好置業(yè)、億達(dá)中國(guó)、中洲控股等房企。而三道紅線均未達(dá)標(biāo)的企業(yè)，也就是維持在“紅檔”的企業(yè)，包括富力地產(chǎn)、金融街、中天金融、嘉凱城、光明地產(chǎn)等。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.9%，凈負(fù)債率為123.5%，現(xiàn)金短債比為0.55，三項(xiàng)指標(biāo)均超閾值。

目前，多數(shù)房企仍在嚴(yán)控規(guī)模、持續(xù)降負(fù)債，在拿地方面也日趨謹(jǐn)慎。

“融創(chuàng)不僅要降負(fù)債率，也要降負(fù)債規(guī)模。”在2021年中期業(yè)績(jī)投資人會(huì)議上，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌表示，“如果還像過(guò)去一樣拿地，會(huì)吞掉很多利潤(rùn)，我們現(xiàn)在需要安全。”

“世茂集團(tuán)今年會(huì)采取比較謹(jǐn)慎的防守型策略，多銷售、多回款，嚴(yán)控公司投資，不拿貴地，引進(jìn)更多合作。”世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇在中期業(yè)績(jī)會(huì)上透露。

萬(wàn)科集團(tuán)總裁祝九勝在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，過(guò)多地追求規(guī)模、速度為導(dǎo)向的線性思維恐怕難以為繼。未來(lái)萬(wàn)科會(huì)在規(guī)模和效益之間、在短期和長(zhǎng)期之間、在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間反復(fù)權(quán)衡。

“三道紅線、集中供地政策，以及對(duì)二手房的管理和對(duì)從業(yè)者行為規(guī)范的治理等，一系列政策圍繞著‘房住不炒’的大政方針、長(zhǎng)效機(jī)制的系統(tǒng)性建立，對(duì)行業(yè)影響深遠(yuǎn)，有利于實(shí)現(xiàn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。”龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉認(rèn)為，經(jīng)過(guò)兩三年的時(shí)間，到2024年，整個(gè)行業(yè)的從業(yè)者會(huì)更加自律，財(cái)務(wù)將更加穩(wěn)健。