隨著樓市調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，近期多地加速推進(jìn)住房租賃企業(yè)資金監(jiān)管，要把租金關(guān)進(jìn)監(jiān)管的“籠子”。

租賃亂象有待整治

住房租賃一直是當(dāng)前都市新青年們解決居住問題的重要方式。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，到2025年我國租房的群體將超過2.5億人，租賃市場的年?duì)I業(yè)收入將超過3萬億元。

長期以來，住房租賃領(lǐng)域的亂象備受關(guān)注，比如虛假房源問題屢禁不止，已經(jīng)成為租房領(lǐng)域投訴的熱點(diǎn)。自如研究院日前發(fā)布的《2021年10城畢業(yè)生租房報告》顯示，在租房時遭遇的困擾因素中，“房源虛假”“二房東失責(zé)”“找看房麻煩”位列年輕人租房困擾前3名。不少畢業(yè)生遭遇過假房源和不靠譜的“二房東”，不僅帶來經(jīng)濟(jì)損失，還消耗找房精力、打擊生活熱情。

另外，2020年以來，長租公寓爆雷的新聞接連出現(xiàn)。所謂爆雷，是指長租公寓平臺出現(xiàn)資金鏈斷裂，無法繼續(xù)經(jīng)營，隨后發(fā)生房東斷水、斷電、換鎖、驅(qū)趕租戶等情況，給房東、租戶帶來極大的損失。“我簽了一年的合同，付了5萬多元的房租，只住了半年就被房東趕出來了。”去年初，張女士與成都“巢客遇家”房屋托管公司簽訂了一年的合同，沒想到她的合同還沒到期平臺就跑路了，房東更換門鎖后她無處可去，托管公司也人去樓空。據(jù)成都市警方公布的情況，“巢客遇家”涉及成都地區(qū)房源10322套，涉案房租金額高達(dá)2.27億元。

為了整治租賃亂象，住建部等六部門4月26日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》，對從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)行為進(jìn)行規(guī)范，要求各地開展住房租賃資金監(jiān)管。住房租賃企業(yè)單次收取租金原則上不超過3個月，企業(yè)單次收取租金超過3個月或單次收取押金超過1個月的，應(yīng)當(dāng)納入住房租賃資金監(jiān)管賬戶。同時，企業(yè)不得利用承租人信用套取“租金貸”，不得誘導(dǎo)承租人使用“租金貸”。

多地上線租賃資金監(jiān)管專戶

據(jù)記者了解，目前南京、深圳、鄭州、天津等地已陸續(xù)推行住房租賃資金監(jiān)管政策，以落實(shí)中央關(guān)于規(guī)范住房租賃市場秩序、保障承租人合法權(quán)益、加強(qiáng)對住房租賃市場資金監(jiān)管的要求。

7月21日，深圳市住建局發(fā)布了《深圳市住房租賃資金監(jiān)管操作指南》（以下簡稱《操作指南》），對6月份已發(fā)布的《深圳市住房和建設(shè)局等部門關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》進(jìn)行了操作細(xì)化。《操作指南》包括專戶開立、專戶使用范圍、專戶備案、住房租賃信息獲取和反饋、專戶入賬資金識別、租金押金監(jiān)管、租金押金釋放、其他資金釋放、線下收取租賃資金存入、住房租賃企業(yè)異議處理、資金監(jiān)管解除、專戶變更等12項(xiàng)內(nèi)容。另外，《操作指南》還在文末附上了《深圳市住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議（示范文本）》。

同日，鄭州市發(fā)布《鄭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法（試行）》，從監(jiān)管賬戶設(shè)立、資金監(jiān)管實(shí)施、加強(qiáng)監(jiān)督管理3個方面做出詳細(xì)規(guī)定，并制定了《鄭州市住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議》。

7月29日，天津市發(fā)布規(guī)范住房租賃市場發(fā)展的10方面意見。其中強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，單次收取租金超過3個月、押金超過1個月的，應(yīng)納入監(jiān)管賬戶統(tǒng)一管理。

8月2日，河北省印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場秩序的通知》，同樣要求住房租賃企業(yè)設(shè)立監(jiān)管賬戶，單次收取租金超過3個月或單次收取押金超過1個月房租的，應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金，向承租人退還押金。

8月17日，佛山市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和住房租賃企業(yè)租賃業(yè)務(wù)監(jiān)管的意見》，其中提出，單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至目前，全國已經(jīng)有佛山、鄭州、南京、深圳、天津、上海、杭州、重慶、西安、成都、北京等13地下發(fā)相關(guān)文件，要求住房租賃資金必須存入監(jiān)管專戶。

監(jiān)管租賃資金將成趨勢

近年來，住房租賃市場快速發(fā)展，為解決居民住房問題發(fā)揮了重要作用。但與此同時，一些住房租賃企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范，甚至利用租金支付期限錯配建立資金池，后期經(jīng)營不善造成資金鏈斷裂，嚴(yán)重影響了消費(fèi)者的合法權(quán)益。

“加強(qiáng)租賃市場監(jiān)管有助于優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境，維護(hù)消費(fèi)者的利益。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，深圳市發(fā)布的《操作指南》可操作性強(qiáng)，具有示范意義。

國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛指出，在輕資產(chǎn)運(yùn)行模式下，此前發(fā)生過相關(guān)企業(yè)在收取大量租金后“跑路”的事件，導(dǎo)致承租人重大經(jīng)濟(jì)損失。引入銀行作為監(jiān)管方，能有效保障資金安全、管控道德風(fēng)險。作為居間的監(jiān)管第三方，銀行能保證資金不被住房租賃企業(yè)私自挪用。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，過去對租金的收取沒有監(jiān)管，導(dǎo)致資金方面出現(xiàn)了很多問題。資金監(jiān)管賬戶的建立，有助于填補(bǔ)過去租金方面的監(jiān)管問題，優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。他進(jìn)一步指出，從防范資金風(fēng)險和規(guī)范長租公寓等企業(yè)運(yùn)作的角度出發(fā)，未來租賃住房的租金監(jiān)管將是大趨勢。從近期市場動向來看，多地住房租賃等相關(guān)領(lǐng)域均在加快建立資金監(jiān)管賬戶制度，預(yù)計后續(xù)將有更多地區(qū)跟進(jìn)。