8月20日，世茂股份（600823.SH）召開(kāi)2021年中期投資者業(yè)績(jī)溝通會(huì)。上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入119.01億元，同比增長(zhǎng)30%，其中房地產(chǎn)銷售收入110.03億元，同比增長(zhǎng)28.25%；房地產(chǎn)租賃收入6.53億元，同比增長(zhǎng)29%。

利潤(rùn)方面，期內(nèi)，世茂股份實(shí)現(xiàn)綜合毛利潤(rùn)45.90億元，同比增長(zhǎng)33%，綜合毛利率38.6%，較去年同期提升0.84個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)21.80億元，同比增長(zhǎng)26%，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)11.43億元，同比增長(zhǎng)10%。

報(bào)告期末，世茂股份剔除預(yù)收賬款之后的資產(chǎn)負(fù)債率為63.26%，有息負(fù)債率為18.83%，現(xiàn)金短債比2.10倍，三道紅線指標(biāo)全部綠線達(dá)標(biāo)。

“去庫(kù)存、保供貨、沖銷售”將成下半年主旋律

期內(nèi)，公司上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售簽約166億元，同比增長(zhǎng)77%，完成年度銷售簽約目標(biāo)的44%，較去年同期提升9個(gè)百分點(diǎn)。銷售簽約面積78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)95%，銷售均價(jià)維持高位達(dá)到約2.13萬(wàn)元/平方米，銷售回款165億元。

世茂股份母公司世茂集團(tuán)總裁許世壇表示，目前政策端偏緊，公司需要用更大的力度進(jìn)行銷售和回款。一般房企的銷售是下半年要多些，公司有信心完成全年380億元的銷售目標(biāo)。

世茂股份在中期報(bào)告中表示，“去庫(kù)存、保供貨、沖銷售”將成為下半年公司房開(kāi)業(yè)務(wù)的主旋律。截至6月末，公司擁有庫(kù)存貨值218億元，下半年計(jì)劃供貨236億元，合計(jì)454億元，可售貨值中90%位于二線及以上城市，杭甬、灣區(qū)、榕廈區(qū)域可售資源的占比分別為24%、19%和15%。

此一時(shí)，彼一時(shí)。盡管世茂股份宣布有信心完成全年銷售目標(biāo)，但面對(duì)五年千億元的銷售目標(biāo)，世茂股份總裁吳凌華坦承，目標(biāo)是對(duì)未來(lái)行業(yè)和政策的預(yù)判，公司制定五年計(jì)劃時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境、政策環(huán)境和現(xiàn)在發(fā)生了根本性的變化。去年8月公司公布計(jì)劃之后，政府出臺(tái)了三道紅線、兩集中管理等政策，公司有信心完成今年的銷售目標(biāo)，明年之后的目標(biāo)，公司將結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境再做認(rèn)真詳細(xì)的測(cè)算。

對(duì)于房地產(chǎn)政策，世茂集團(tuán)總裁許世壇表示，調(diào)控會(huì)成為一種新的常態(tài)，從去年出臺(tái)的三道紅線、銀行集中度管理到最近調(diào)整的土地競(jìng)買(mǎi)政策，都有很好的導(dǎo)向性。“房住不炒”的政策基調(diào)不會(huì)調(diào)整，沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家會(huì)鼓勵(lì)炒房。

許世壇稱，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是一個(gè)長(zhǎng)期的目標(biāo)，在執(zhí)行過(guò)程中有松有緊。公司判斷，上半年房地產(chǎn)政策處于比較緊的狀態(tài)，銷售好，土地市場(chǎng)也比較好的情況下，政策肯定是要再收緊。7月份以后，政策的效果已經(jīng)很明顯，有些城市的成交量出現(xiàn)下滑。

“希望通過(guò)引入產(chǎn)業(yè)獲取項(xiàng)目”

土地拓展方面，今年上半年，世茂股份于浙江省杭州、湖南省長(zhǎng)沙、浙江省寧波獲取3宗商辦綜合地塊，總價(jià)約45.7億元，總計(jì)容建筑面積約46萬(wàn)平方米，成本約10000元/平方米。截至報(bào)告期末，世茂股份擁有總土地儲(chǔ)備約1892萬(wàn)平方米。

有投資者向管理層提問(wèn)3宗地塊是不是有些少，吳凌華稱，首批集中供地的表現(xiàn)十分“內(nèi)卷”，各地的土拍規(guī)則非常多元，松緊不一，有些城市土地競(jìng)拍溢價(jià)率達(dá)到40%以上，仍有競(jìng)配建、競(jìng)自持的要求，實(shí)際上這是變相的增加土地溢價(jià)，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的非理性競(jìng)爭(zhēng)。

吳凌華補(bǔ)充說(shuō)，世茂股份和所屬的世茂集團(tuán)均有積極參與土地競(jìng)買(mǎi)，但一直比較冷靜，嚴(yán)守投資底線，避免急躁冒進(jìn)、盲目。

許世壇透露，今年上半年公司參拍的土地?cái)?shù)量要多于去年同期，只不過(guò)拿到的比較少，世茂股份和世茂集團(tuán)合計(jì)權(quán)益拿地金額約200億元。首輪集中供地很多企業(yè)非理性，三季度土地市場(chǎng)開(kāi)始有新的變化，下半年市場(chǎng)壓力也會(huì)比較大， 如果土地市場(chǎng)出現(xiàn)下跌，公司可以積極參與。

同時(shí)，許世壇向投資者透露，公司在和幾家比較大的科技企業(yè)談合作，希望通過(guò)引入產(chǎn)業(yè)獲取項(xiàng)目。

世茂股份在報(bào)告中預(yù)測(cè)，首批集中供地?zé)岫容^高，競(jìng)地規(guī)則逐步轉(zhuǎn)向“非價(jià)高者得”。首批集中供地的熱度維持高位，從溢價(jià)率來(lái)看，供地核心區(qū)溢價(jià)率為17.4%，較2020年提升2.6個(gè)百分點(diǎn)；從樓面價(jià)來(lái)看，19城核心區(qū)及非核心區(qū)土地推出樓面價(jià)較2020年同口徑樓面價(jià)均有超10%的增幅。就競(jìng)拍規(guī)則而言，熱點(diǎn)城市限制條件較多、規(guī)則復(fù)雜、拿地門(mén)檻高，不再單純“價(jià)高者得”，除資金調(diào)度能力外，對(duì)企業(yè)的多元運(yùn)營(yíng)能力也是全方位的考驗(yàn)。

吳凌華介紹，從國(guó)家政策調(diào)控的角度，是希望集中供地可以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，但實(shí)事求是講，應(yīng)該是沒(méi)有達(dá)到這個(gè)效果的。熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)了非理性狀態(tài)。

吳凌華解釋，歸根結(jié)底有兩個(gè)理由。去年8月三道紅線頒布以后，部分房企從投資和銷售兩端發(fā)力，希望能降檔，一是去庫(kù)存抓緊回款，另一方面是收緊投資、少拿地。但實(shí)際上今年上半年，尤其是第一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況超出預(yù)期，去年年底去庫(kù)存，疊加上半年超預(yù)期的銷售，使得部分房企補(bǔ)倉(cāng)意愿非常強(qiáng)烈。

對(duì)于第二批集中供地，吳凌華稱，一些公布了第二批集中供地的城市密集地進(jìn)行土拍延期公告，這意味著土拍規(guī)則將迎來(lái)大范圍的優(yōu)化調(diào)整。天津、福州等城市已經(jīng)明確，土拍溢價(jià)率不能超過(guò)15%；達(dá)到15%的溢價(jià)率后，不能再競(jìng)配建、競(jìng)自持，而是通過(guò)搖號(hào)等方式進(jìn)行土拍。這就給了地產(chǎn)商一定的盈利空間。

截至8月20日收盤(pán)，世茂股份報(bào)3.58元/股，漲3.47%.