每經(jīng)評(píng)論員 杜恒峰

近日，湖南岳陽(yáng)發(fā)布的房?jī)r(jià)“限跌令”引發(fā)關(guān)注。這份《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品住房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》要求，商品住房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%。一時(shí)間引發(fā)公眾疑慮：房?jī)r(jià)還不準(zhǔn)跌了？

將時(shí)間回溯，房?jī)r(jià)“限跌令”其實(shí)并不算新鮮，此前廣東省中山市、安徽省馬鞍山市、遼寧省大連市等都曾出臺(tái)過(guò)限跌措施。而這些城市面臨的問(wèn)題大抵相同：庫(kù)存較高、房?jī)r(jià)下跌、成交低迷。由于房地產(chǎn)巨大的體量，對(duì)于地方政府的收入和信用，對(duì)于居民的資產(chǎn)負(fù)債表安全，對(duì)于當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有牽一發(fā)而動(dòng)全身的重要影響。防止房?jī)r(jià)過(guò)快下跌對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)產(chǎn)生沖擊是地方政府的應(yīng)盡職責(zé)，“限跌令”可以規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的無(wú)序降價(jià)行為、穩(wěn)定市場(chǎng)。但行政命令有其利也有其弊，其潛在的負(fù)面影響不容忽視。

第一，實(shí)際的執(zhí)行效果未必如預(yù)期。岳陽(yáng)市對(duì)備案價(jià)的硬性要求，可能被開(kāi)發(fā)商用促銷行為規(guī)避，比如返還首付、現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)等，導(dǎo)致房屋實(shí)際成交價(jià)仍低于政府要求。

第二，樓市成交量可能受挫。消費(fèi)者是否愿意以高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格購(gòu)買房產(chǎn)值得商榷，若由此帶來(lái)成交量下降，樓市低迷的情況也就無(wú)從改變，其負(fù)面效應(yīng)仍會(huì)傳導(dǎo)至地方政府的收入上。

第三，向市場(chǎng)傳導(dǎo)出負(fù)面情緒。“限跌令”本身可以形成完全相反的兩種預(yù)期。有些人認(rèn)為這是房?jī)r(jià)的底部，有些人則認(rèn)為這是房?jī)r(jià)的“錨”。具體到岳陽(yáng)的案例，如果房?jī)r(jià)下跌壓力較大，那么開(kāi)發(fā)商如果都以備案價(jià)格85%的售價(jià)銷售房屋，實(shí)質(zhì)等于宣告房?jī)r(jià)下跌15%，且這個(gè)15%還是在有托底的情況下形成的，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步形成看空預(yù)期，開(kāi)發(fā)商們可能集體“逆向選擇”，加速樓盤變現(xiàn)，進(jìn)而對(duì)市場(chǎng)造成更大壓力。

第四，開(kāi)發(fā)商如果不能自由交易，可能會(huì)減少對(duì)當(dāng)?shù)氐耐顿Y，這也不利于樓市健康發(fā)展。

“限跌令”作為應(yīng)急之策有其實(shí)際價(jià)值，但恢復(fù)樓市信心不能只是“頭痛醫(yī)頭”，其核心發(fā)力點(diǎn)應(yīng)是“穩(wěn)預(yù)期”。有穩(wěn)定的預(yù)期，市場(chǎng)主體的決策才能理性、穩(wěn)定，房?jī)r(jià)才不會(huì)大起大落。房?jī)r(jià)作為一個(gè)數(shù)字看似簡(jiǎn)單，其背后的決定因素包括土地供應(yīng)、人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)政策等等，“穩(wěn)預(yù)期”便是要將這些影響房?jī)r(jià)的因素的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)明確地傳達(dá)給市場(chǎng)。

對(duì)岳陽(yáng)等小城市而言，這包括：明確未來(lái)的土地出讓規(guī)模以明確樓市新增供應(yīng)量，明確樓市去庫(kù)存政策以明確開(kāi)發(fā)商的去化周期，明確人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，以明確需求規(guī)模等等。在“限跌令”出臺(tái)后，希望能看到岳陽(yáng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有更為系統(tǒng)的規(guī)劃，如此才能獲得各市場(chǎng)主體的“恒心”，也才能擺脫臨時(shí)行政命令遭受的“房?jī)r(jià)不準(zhǔn)下跌”的輿論壓力。

對(duì)購(gòu)房者而言，岳陽(yáng)案例也給出了足夠的警示：在“房住不炒”的大背景下，不具備人口和產(chǎn)業(yè)支撐的中小城市將面臨越來(lái)越大的壓力，房?jī)r(jià)只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)成為過(guò)往。即便有“限跌令”等措施，也不會(huì)改變市場(chǎng)自身運(yùn)行的邏輯，購(gòu)房者應(yīng)慎重對(duì)待房?jī)r(jià)可能下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。