“限跌令”時(shí)隔1年多再現(xiàn)樓市：部分城市高庫(kù)存難題待解

時(shí)隔一年多后，樓市再現(xiàn)“限跌令”。

日前，湖南岳陽(yáng)出臺(tái)樓市新規(guī)，要求中心城區(qū)新房銷售的實(shí)際成交價(jià)不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格85%，否則將無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)上簽約備案。

無(wú)獨(dú)有偶，由于近段時(shí)間以來(lái)昆明樓市多盤出現(xiàn)“大跳水”，昆明市房協(xié)緊急組織TOP30房企及大型經(jīng)紀(jì)公司召開(kāi)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”工作要求座談會(huì)，嚴(yán)格控制惡意降價(jià)行為，嚴(yán)重者將被停止網(wǎng)簽。

“此類降價(jià)現(xiàn)象管控，其實(shí)質(zhì)在于去庫(kù)存壓力大，結(jié)果導(dǎo)致房企營(yíng)銷出現(xiàn)亂象，紛紛打價(jià)格戰(zhàn)，結(jié)果導(dǎo)致了各類交易秩序的混亂。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，兩者皆是為了嚴(yán)打各類價(jià)格戰(zhàn)現(xiàn)象，但如何積極去庫(kù)存和確保營(yíng)銷市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，仍是后期各地需要做的。

昆明有樓盤價(jià)格“跳水”

“促銷已經(jīng)結(jié)束，沒(méi)什么優(yōu)惠了，洋房均價(jià)在17000元/平方米左右。”日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者名義咨詢位于昆明滇池邊的陽(yáng)光城·滇池半山項(xiàng)目時(shí)，一置業(yè)顧問(wèn)如是告訴記者。

“這個(gè)月初，滇池半山確實(shí)推出過(guò)一批以工程抵款房名義進(jìn)行優(yōu)惠促銷的房源，優(yōu)惠下來(lái)價(jià)格在10000~11000元/平方米，建筑面積98~143平方米的洋房最低價(jià)9980元/平方米，當(dāng)時(shí)我們門店中介基本都有帶客戶去看過(guò)。”昆明德祐一門店中介湯明向記者透露，不過(guò)這個(gè)價(jià)格僅限8月1日，而在此之前，滇池半山毛坯洋房均價(jià)約16000元/平方米，部分高價(jià)房源達(dá)到19000元/平方米。

如此大幅度的降價(jià)，也引來(lái)了前期購(gòu)房者的維權(quán)。據(jù)云南房網(wǎng)，8月1日，即陽(yáng)光城·滇池半山特價(jià)活動(dòng)當(dāng)天，老業(yè)主集體到售樓部向開(kāi)發(fā)商討說(shuō)法，甚至要求“集體退房”。

記者注意到，進(jìn)入今年下半年，昆明多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了“大跳水”。如位于呈貢斗南片區(qū)的綠地海之城，高層住宅正常售價(jià)為12000元/平方米，按照目前優(yōu)惠價(jià)，交3萬(wàn)元可享一口價(jià)優(yōu)惠，按揭一口價(jià)9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，單價(jià)足足降了3000~3500元；同樣有觀滇視野的卓越滇池晴翠項(xiàng)目，高層售價(jià)為12000元/平方米，部分可觀滇房源價(jià)格15000元/平方米，但最近推出的特價(jià)房卻低至9000多元/平方米。

“受今年滇池環(huán)保整治以及金融政策不斷收緊影響，昆明今年整體樓市表現(xiàn)不理想，房企資金壓力普遍比較大。”一頭部房企云南區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，受這一系列因素影響，為完成全年業(yè)績(jī)，目前昆明很多房企已從第三季度開(kāi)始沖刺，“預(yù)計(jì)此后還會(huì)有更多項(xiàng)目推出優(yōu)惠措施”。

昆明銳理認(rèn)為，目前，昆明樓市的促銷主要分為兩種類型：一是房企自身資金緊張，借年中搶收關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，通過(guò)各種各樣的促銷優(yōu)惠“以價(jià)換量”爭(zhēng)搶市場(chǎng)，快速回款；另一種是房企自身資金并不緊張，但對(duì)后市趨勢(shì)不看好，從而選擇將非優(yōu)資質(zhì)的資產(chǎn)先處理掉。

昆明去化周期近14個(gè)月

昆明樓市多盤價(jià)格“大跳水”現(xiàn)象，也引來(lái)昆明市房協(xié)的注意。

昆明某房企相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，8月11日昆明市房協(xié)組織TOP30房企及大型經(jīng)紀(jì)公司召開(kāi)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”工作要求座談會(huì)提出，將加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管及監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)擾亂市場(chǎng)現(xiàn)象，尤其惡意降價(jià)行為及時(shí)舉報(bào)。相關(guān)部門首先約談相關(guān)樓盤項(xiàng)目，如不整改，情節(jié)嚴(yán)重者將停止項(xiàng)目網(wǎng)簽。

今年上半年，昆明房地產(chǎn)投資總額下滑10%，出現(xiàn)一定萎縮。進(jìn)入下半年以來(lái)，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)有持續(xù)向下趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月昆明新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.8%，跌幅全國(guó)第一；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.6%，降幅僅次于牡丹江，居全國(guó)第二位。7月昆明新房?jī)r(jià)格繼續(xù)保持下跌趨勢(shì)，環(huán)比下降0.5%，跌幅全國(guó)第三，成為西南4個(gè)省會(huì)城市中唯一下跌的城市。

此外，克而瑞發(fā)布的《昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)6月月報(bào)》顯示，6月主城商品住宅成交均價(jià)15581元/平方米，環(huán)比降1.38%；成交面積同比大幅下降，主城商品住宅成交61.26萬(wàn)平方米，環(huán)比降13.03%，同比降42.30%。

昆明銳理數(shù)據(jù)顯示，7月，昆明商品住宅成交均價(jià)14702元/平方米，創(chuàng)過(guò)去一年來(lái)新低。其中呈貢、官南、滇池跌幅最大，其他片區(qū)降幅不明顯。庫(kù)存量持續(xù)走高，商品房住宅庫(kù)存從2017年的約476.22萬(wàn)平方米，增加至約962.01萬(wàn)平方米，庫(kù)存翻倍，去化周期也由6.87個(gè)月增至13.92個(gè)月。

“限跌令”再現(xiàn)樓市

日前，岳陽(yáng)發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品住房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》，要求對(duì)岳陽(yáng)市中心城區(qū)新建商品住房銷售實(shí)施價(jià)格備案。備案后商品住房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)提示無(wú)法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買賣合同。備案后開(kāi)發(fā)企業(yè)確需重新調(diào)整備案價(jià)格，6個(gè)月后方可申請(qǐng)調(diào)整。

至于為何出臺(tái)該項(xiàng)政策？據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》消息，岳陽(yáng)市住建局相關(guān)工作人員表示，今年5、6月，某開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，將旗下三個(gè)項(xiàng)目從備案價(jià)8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右進(jìn)行銷售，造成市場(chǎng)混亂，引起降價(jià)前買房市民的心理不平衡。另外，該開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為也影響了岳陽(yáng)市其他樓盤的銷售，“住建局還是希望樓市平穩(wěn)健康地發(fā)展，不能只限高，也要限低”。

而在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新70城房?jī)r(jià)指數(shù)中，7月份岳陽(yáng)的新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.7%，跌幅為全國(guó)第一。而在此前的6月份，岳陽(yáng)的新房?jī)r(jià)格環(huán)比也下降了0.4%，開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售壓力陡增?？硕饠?shù)據(jù)則顯示，自今年6月開(kāi)始，岳陽(yáng)新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了大幅下跌，從5月的7605元/平方米跌至6月的6558元/平方米，7月繼續(xù)下滑至6492元/平方米。

事實(shí)上，房?jī)r(jià)“限跌令”早已有之。早在2017年，廣東省中山市就明確，實(shí)際銷售價(jià)格高于備案價(jià)格或下浮幅度超過(guò)15%，無(wú)法網(wǎng)上簽約；2019年，安徽省馬鞍山市規(guī)定新房售價(jià)不得低于備案價(jià)格10%，低于10%的不予辦理商品住房買賣合同網(wǎng)上備案；2019年，遼寧省大連市要求，首次申請(qǐng)預(yù)售許可證的新項(xiàng)目，實(shí)際網(wǎng)簽備案價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，且價(jià)格下浮不得超過(guò)5%。

最近一次的“限跌令”由發(fā)生在2020年3月，東莞住建局通知要求，在取得商品住房項(xiàng)目的預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證書(shū)后，應(yīng)在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋申報(bào)價(jià)格，嚴(yán)格按照明碼標(biāo)價(jià)格式要求對(duì)外銷售，實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，也不得低于申報(bào)價(jià)格的90%。

“此類政策使得大家對(duì)于全國(guó)市場(chǎng)有更為清晰的理解，即不是所有城市房?jī)r(jià)都在上漲，部分城市反而面臨去庫(kù)存的壓力。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次岳陽(yáng)政策管控是為了嚴(yán)打各類價(jià)格戰(zhàn)現(xiàn)象，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控后續(xù)需要關(guān)注一些非熱點(diǎn)的三四線城市，如何積極去庫(kù)存和確保營(yíng)銷市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，也是后續(xù)所需要做的。這和目前很多城市嚴(yán)管房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的做法是有差異的，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，房?jī)r(jià)不管是大漲還是大跌，都將面臨管控。