小產權房、回遷房交易正在受到政策更高維的監(jiān)管。
8月19日，網傳一份深圳市住建局和深圳市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合發(fā)布的《關于加強對住宅類歷史遺留違法建筑交易查處的通知》(下稱“《通知》”)。
第一財經記者從接近深圳市規(guī)劃和自然資源局人士處獲悉了《通知》的真實性。
《通知》有多處關涉到住宅類歷史遺留違法建筑，核心內容有四點：社區(qū)股份合作公司不得為住宅類歷史遺留違法建筑交易材料加蓋公章或者出具相關證明；公證機構、律師事務所不得為違規(guī)交易行為提供公證或者見證服務。
通知發(fā)布起，更新項目、土整項目需核實確認物業(yè)權利人，防范更新項目、土整項目進行回遷房、安置房炒作。將對違規(guī)發(fā)布違法建筑交易相關信息的中介機構、從業(yè)人員、網站、公眾號等進行查處。防范信貸資金違規(guī)流入住宅類歷史遺留違法建筑領域。
《通知》所替及的歷史遺留違法建筑，即深圳官方對村集體內部成員在所控制的土地上自行興建的各類用于出售或出租的房屋的專稱，其中就包含大量住宅，也就是小產權房、回遷房等非商品房。這些住宅沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不予備案，因而不能合法流通，也無法從銀行融資、抵押、貸款。
與全國其他城市不同，深圳是全國小產權房存量最多的城市，體量龐大。據(jù)深圳相關部門公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳市的違法建筑數(shù)量約40萬棟，建筑面積高達4.2億平方米，占深圳總建筑面積的49.27%。直到現(xiàn)在，深圳仍有一半左右的人口居住在小產權房中。
自2020年底以來，小產權房炒作嚴重，特別是715 208雙政策打壓之下，深圳新房 二手房市場驟然降溫，樓市迎來橫盤期。然而，作為比肩商品房市場的小產權房因為熱錢涌入，疊加人為炒作，出現(xiàn)50%-100%的普遍漲幅，一房難求的現(xiàn)象屢見不鮮。
除了小產權房外，深圳炒房客也有炒作回遷房、安置房的現(xiàn)象。由于回遷房、安置房不受深圳限購政策影響，即使家庭已經購買2套，個人已經購買1套，仍可以通過購買城市更新項目、土整項目的回遷、安置指標，來獲得不受數(shù)量限制的房產，進行炒房。
《通知》對于回遷房、安置房也做了要求：城市更新市場主體與未經核實確認的物業(yè)權利人簽訂的搬遷補償協(xié)議不予備案；除本通知發(fā)布前已公示的補償安置協(xié)議外，與未經核實確認的物業(yè)權利人簽訂的補償安置協(xié)議不予備案。
未經核實確認的物業(yè)權利人簽訂的搬遷補償協(xié)議、安置協(xié)議不能備案，意味著，購房者即使購買到回遷房、安置房指標，但是因為沒有經過核實確認而無法備案。
整體而言，《通知》從小產權房、回遷房的交易源頭、交易過程、交易渠道和資金等進行管控。這意味著小產權房、回遷房等住宅類歷史遺留違法建筑，遭到政策的全鏈條正面圍剿。
這并非深圳首次對住宅類歷史遺留違法建筑進行高壓監(jiān)管。今年4月以來，小產權房整治風暴席卷深圳。比如深圳龍華區(qū)、寶安區(qū)等片區(qū)小產權房密集的片區(qū)，均有發(fā)布內容涉及暫停小產權房交易的通知《關于小產權房問題的通知》等文件。深圳市律師協(xié)會隨即也發(fā)布了《關于轉發(fā)深圳市司法局〈關于嚴禁為違法建筑銷售行為提供公證和律師見證服務通知〉的通知》，禁止為違法建筑提供公證、見證等。
此次，深圳市住建局和深圳市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合發(fā)布《通知》，也被認為主管部門從更高層面精準打擊小產權房、回遷房等投機炒作行為。
值得一提的是，今年3月，《深圳經濟特區(qū)城市更新條例》(下稱“《更新條例》”)正式實施。其中，《更新條例》針對新立項項目，要求六個月內完成確權并禁止再交易?！锻ㄖ穭t提出，對未開展物業(yè)權利人核實且尚未確認實施主體的更新項目，由各區(qū)政府在本通知發(fā)布之日起6個月內組織補充開展物業(yè)權利人核實，防范城市更新過程中回遷房炒作。
合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，《通知》較《更新條例》范圍更全面，由“新立項的城市更新項目”延展到各階段的城市更新類村改項目。這種界定對象范疇的擴大在土整項目上同樣有體現(xiàn)，確權要求延伸到各階段的土地整備村改類項目。這有助于更全面地打擊城市更新、土地整備村改類項目中的投機炒賣行為。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，深圳對于房地產調控的政策，開始進入高頻率的打補丁、補漏洞。政策更加精細化、系統(tǒng)化。在堵住商品房市場投資炒作的同時，將城市更新市場的漏洞也同步堵住，從源頭上降低城市更新的成本，控制房價倒逼式上漲的局面。
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