全國房地產(chǎn)開發(fā)投資指標已呈現(xiàn)持續(xù)收窄的特點，商品房市場量價熱度也持續(xù)減弱，7月單月銷售量達年內(nèi)最低值。
8月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《2021年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》。其中顯示，今年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約8.49萬億元，同比增長12.7%。
值得關(guān)注的是，雖然全國房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然保持兩位數(shù)增速，但是，今年以來增速已經(jīng)連續(xù)5個月收窄。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資指標已呈現(xiàn)持續(xù)收窄的特點，與此同時，商品房市場量價熱度也持續(xù)減弱，7月單月銷售量達年內(nèi)最低值。
房屋新開工面積增速年內(nèi)首次低于去年同期
據(jù)國家統(tǒng)計局測算，1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約8.49萬億元，同比增長12.7%；比2019年1-7月份增長16.5%，兩年平均增長8.0%。其中，住宅投資約6.40萬億元，同比增長14.9%。
值得關(guān)注的是，這一指標在今年以來已經(jīng)連續(xù)5個月收窄。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱：“目前對于開發(fā)投資指標的思考，應(yīng)該關(guān)注是否會過快下滑的風(fēng)險。由于購房政策和購地政策有各類約束，且房企也面臨一些債務(wù)問題，要防范房企投資意愿減弱，進而影響下半年開發(fā)投資的風(fēng)險。”
另一值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是房屋新開工面積增速年內(nèi)首次低于去年同期。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積約11.89億平方米，同比下降0.9%，其中住宅新開工面積約8.85億平方米，同比增長0.4%；房屋竣工面積約4.18億平方米，同比增長25.7%，其中住宅竣工面積約3.01億平方米，同比增長27.2%。
“從新開工情況來看，1-7月新開工面積約為11.89億平方米，同比增速為-0.9%，低于去年同期水平，這一方面與信貸持續(xù)收緊有關(guān)，另一方面與1-7月土地成交量有關(guān)，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，今年1-7月土地成交規(guī)劃建面同比下降兩成，土地成交面積的減少后續(xù)或?qū)⒊掷m(xù)影響新開工面積增速下滑，進而對開發(fā)投資起到向下的拉動作用。”貝殼研究院高級分析師潘浩如是稱。
受到集中供地影響和地價的高升導(dǎo)致利潤空間進一步壓縮，房企的拿地面積有所下降。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%；土地成交價款5121億元，下降4.8%。
“這也是土地購置面積出現(xiàn)持續(xù)下跌的態(tài)勢。預(yù)計隨著各地下半年供地節(jié)奏加快，適當可以減少土地交易行情略蕭條的現(xiàn)象。當然近期各地供地規(guī)則調(diào)整下，房企拿地策略也會有調(diào)整。”嚴躍進表示。
7月商品房銷售面積現(xiàn)年內(nèi)最低值
在商品房銷售方面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，商品房銷售面積約10.16億平方米，同比增長21.5%；比2019年1-7月份增長14.5%，兩年平均增長7.0%；商品房銷售額106430億元，同比增長30.7%，比2019年1-7月份增長28.0%，兩年平均增長13.1%，其中，住宅銷售額增長33.1%，辦公樓銷售額增長9.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長5.0%。
對此，潘浩表示：“從單月成交數(shù)據(jù)來看，7月商品房銷售面積約為1.30億平方米，為年內(nèi)最低銷量單月。6、7月單月全國商品房銷售均價已基本回歸2020年同期水平，單月同比漲幅分別為1.0%和1.6%，遠低于年內(nèi)前幾月7%以上的同比漲幅。”
市場熱度的回落與調(diào)控持續(xù)加碼有關(guān)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，累計來看，今年1-7月合計房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)高達352次，平均每月超過50次房地產(chǎn)調(diào)控。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱：“7月單月數(shù)據(jù)出現(xiàn)下調(diào)主要由于以下原因，一是疫情的影響，特別對一二線城市銷售產(chǎn)生影響；二是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策頻出；三是多地信貸政策收緊傳導(dǎo)至購房市場；最后，集中土地供應(yīng)造成了房企消化壓力，房企資金壓力加大。”
國內(nèi)貸款下降，房企到位資金持續(xù)“承壓”
從房企資金端來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約11.90萬億元，同比增長18.2%，比2019年1-7月份增長19.2%，兩年平均增長9.2%。其中，國內(nèi)貸款約1.54萬億元，同比下降4.5%；利用外資44億元，下降44.4%；自籌資金約3.55萬億元，同比增長10.9%；定金及預(yù)收款4.54萬億元，同比增長38.3%；個人按揭貸款約1.90萬億元，同比增長17.0%。
“國內(nèi)貸款同比降幅持續(xù)擴大，到位資金承壓。其中，國內(nèi)貸款增速自6月起降為負值，7月降幅持續(xù)擴大，這與銀行貸款集中度管理，房貸額度受限等因素有關(guān)。”潘浩如是表示。
“總體上，當前房企的流動性問題確實受到了關(guān)注。房企流動性的問題，也成為房地產(chǎn)金融風(fēng)險的重要來源點。后續(xù)對于房企的資金面管控以及防范過激過猛拿地，都將成為監(jiān)管的重點內(nèi)容。”嚴躍進補充稱。
“從房企的資金來源看，定金及預(yù)收款依然是主要來源，按揭上漲幅度明顯放緩，信貸收緊對房地產(chǎn)企業(yè)的影響越來越明顯。”張大偉表示：“房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了疫情后的高峰，逐漸開始退燒，預(yù)計房地產(chǎn)市場走勢將過渡至平穩(wěn)。”
新京報記者 徐倩
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