融資規(guī)模增速連續(xù)下降，房企間的融資成本分也加劇分化。

中指研究院近日公布數(shù)據(jù)顯示，7月份房地產(chǎn)企業(yè)融資總額2075.50億元，盡管環(huán)比回升8.93%，但較去年同比仍然下降了超過一成。今年1-7月，房地產(chǎn)企業(yè)共融資13168億元，同比減少8.54%。

值得一提的是，包括萬科、中海、招商蛇口、旭輝等頭部房企在內(nèi)的29家典型房企7月共融資超過582億元，其中融資成本最低的武漢城建（2.3%）與最高的匯景控股之間（12.5%），差距達(dá)到5倍以上。

同策研究院分析師林丹妮向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在市場(chǎng)整體融資收緊下，部分基本面好及具備一定品牌優(yōu)勢(shì)的房企融資渠道更為穩(wěn)定。受“三道紅線”監(jiān)管影響，企業(yè)被倒逼著優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)自身造血能力，而國外融資窗口也會(huì)對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)級(jí)監(jiān)管，進(jìn)而影響企業(yè)融資。

融資增速連降5個(gè)月

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，房企單月融資規(guī)模同比增速已是連續(xù)5個(gè)月下降。融資總額之所以能夠環(huán)比小幅上升，是本月海外債及ABS發(fā)行增加所致。在目前貨幣供給較寬松、融資成本偏低的大環(huán)境下，行業(yè)平均融資利率有所降低。

從結(jié)構(gòu)上看，房企7月份信用債、海外債、信托規(guī)模占比同比分別下降20.40%、43.90%和17.60%。ABS成為唯一占比正增長的融資方式，同比上升64.20%。

典型房企發(fā)債規(guī)模也表現(xiàn)出了一定的分化。7月份月首開融資額度最高，合計(jì)64.7億元，平均融資利率3.1%也處于低位。典型房企中信用債利率最高的為陽光城發(fā)行的10億元公司債，利率為7.3%；最低為蘇高新發(fā)行的6億元短期融資券，利率為2.49%。

公開發(fā)行的海外債方面，匯景控股發(fā)行的1.38億美元債，票面利率高達(dá)12.5%；武漢城建發(fā)行的3年期5億美元債券，利率低至2.25%。國資背景的房企在境內(nèi)外債券發(fā)行方面顯然始終具有較高的成本優(yōu)勢(shì)。

“在市場(chǎng)整體融資收緊下，部分基本面好及具備一定品牌優(yōu)勢(shì)的房企融資渠道更為穩(wěn)定，尤其在海外債方面。受市場(chǎng)‘三道紅線’監(jiān)管影響及補(bǔ)丁政策出臺(tái)，企業(yè)被倒逼著優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)自身造血能力，而國外融資窗口也會(huì)對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)級(jí)監(jiān)管，進(jìn)而影響企業(yè)融資。”林丹妮向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，債務(wù)結(jié)構(gòu)良好的規(guī)模房企更受資本市場(chǎng)青睞，如本月碧桂園低成本發(fā)行海外債及獲得大額海外貸款，而此前標(biāo)普、穆迪等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛調(diào)高其評(píng)級(jí)。

中小房企進(jìn)入綠債新賽道

根據(jù)行業(yè)慣例，每年7、8月份通常是信用債發(fā)債高峰，但今年7月信用債發(fā)行環(huán)比表現(xiàn)平平，加之前兩個(gè)月信用債發(fā)行處于周期性低谷期，因此從累計(jì)情況來看，今年1-7月房企信用債融資3867.65億元，同比下降2.47%。

海外債發(fā)行規(guī)模同樣出現(xiàn)同比下滑，但與上月相比增幅明顯，環(huán)比增長28.45%。今年以來，美元債尤其是綠色美元債券發(fā)行持續(xù)增長，僅7月單月就有多家房企首次發(fā)行綠債，甚至不乏資本市場(chǎng)的“新丁”。

“‘綠債’是指以資助符合條件的綠色項(xiàng)目或?yàn)轫?xiàng)目提供再融資所發(fā)行的債券工具。而房地產(chǎn)發(fā)行‘綠債’融得的資金一般會(huì)用在‘節(jié)能’‘環(huán)保’等概念項(xiàng)目上。在國家重視綠色可持續(xù)發(fā)展概念下，發(fā)行‘綠債’成為融資渠道收緊下的新途徑，具備建造綠色建筑等能力的中小房企也能在‘綠債’發(fā)行窗口期拓展融資渠道。”林丹妮解釋道。

7月19日，上坤地產(chǎn)發(fā)行一筆2.1億美元、利率12.25%的綠色美元債。這也是上坤首次嘗試發(fā)行綠色債券，并已獲得香港品質(zhì)保證局頒發(fā)的綠色債券發(fā)行前階段證書，成為少數(shù)綠色債券獲得此認(rèn)證的新上市房企。

“對(duì)于公司而言，本次綠色美元債的發(fā)行具有里程碑意義，彰顯了公司對(duì)綠色金融的積極探索和ESG建設(shè)的初步成效。”上坤地產(chǎn)相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此次發(fā)債為公司綠色債券的首次嘗試，有利于資本市場(chǎng)信用的積累，也為未來融資活動(dòng)、獲納評(píng)級(jí)等事項(xiàng)順利進(jìn)行打下良好基礎(chǔ)。

此外，龍光、陽光100、力高、佳源國際等紛紛搭建綠色框架，進(jìn)入綠色債券發(fā)行通道。在當(dāng)前融資渠道持續(xù)收窄的環(huán)境下，通過“綠色”加持，有利于中小型房企拓展海外融資渠道。

資金壓力下房企拿地謹(jǐn)慎

在今年第一批集中供地中，多家主流房企一路高歌猛進(jìn)地拿下多宗地塊。但進(jìn)入7月，受集中供地等多重因素影響，全國土地供應(yīng)量與成交量同環(huán)比雙雙下行。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-7月全國300城成交各類用地10.3億平方米，同比下降12.5個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅用地累計(jì)成交4.6億平方米，成交同比下降18.4%。從企業(yè)端來看，50家代表房企7月拿地總額同比下降65.4%，環(huán)比下降64.6%。

“隨著房企進(jìn)入三季度償債高峰期，房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款利率提高會(huì)對(duì)房企銷售回款產(chǎn)生影響，疊加對(duì)資金嚴(yán)監(jiān)管基調(diào)不變，房企資金鏈壓力進(jìn)一步提升，房企仍有融資需求。”

林丹妮分析認(rèn)為，今年以來各類融資方式的平均利率低于去年同期，房企融資平均成本較上年有所降低，且單月繼續(xù)成下降趨勢(shì)，能夠一定程度上舒緩資金壓力。

“無論是三道紅線、40%的拿地銷售比限制還是房貸利率上升，無疑讓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展踩下剎車放緩步伐，這也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中供地產(chǎn)生影響，房企拿地更加謹(jǐn)慎，也因此可能造成部分地塊流拍。未來房企也將更注重自身運(yùn)營能力，優(yōu)化自身債務(wù)結(jié)構(gòu)。”林丹妮續(xù)稱。