當(dāng)各地都在嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲而設(shè)置“漲停板”時(shí)，湖南岳陽(yáng)在今年率先設(shè)了個(gè)“跌停板”。

市場(chǎng)消息顯示，岳陽(yáng)市住建局于8月9日下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品住房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》明確提出，新建商品住房銷售價(jià)格備案后，商品住房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，否則無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)簽。這一通知下發(fā)的背景是有房企為資金回籠，大幅降價(jià)進(jìn)行促銷。

第一財(cái)經(jīng)記者從岳陽(yáng)當(dāng)?shù)刂薪樘幜私獾?，近期確實(shí)有部分樓盤出現(xiàn)了較為明顯的降價(jià)，降幅遠(yuǎn)大于15%。

某頭部房企的三個(gè)樓盤出現(xiàn)大幅降價(jià)，原本備案價(jià)在8000元/平方米左右，“如果能一次性付款的話，最低是5000多元/平方米，整個(gè)樓盤都是這樣”，“上個(gè)月降到這個(gè)價(jià)格的”。

在某TOP30房企營(yíng)銷線人員看來(lái)，這樣的降幅會(huì)影響當(dāng)?shù)貥鞘?，?duì)其他項(xiàng)目的銷售不利。亦有房企內(nèi)部人士認(rèn)為這一降價(jià)行為雖是去庫(kù)存，但有些惡意競(jìng)爭(zhēng)的意味。

前述中介介紹，上述降價(jià)項(xiàng)目周邊的樓盤確已經(jīng)受到了影響，另一頭部房企正在銷售中的最后一棟也進(jìn)行了大幅降價(jià)，“之前開盤的時(shí)候是賣到8000多元的，現(xiàn)在最低也到了5000多元，精裝修房，最小的面積在101平，總價(jià)只要50多萬(wàn)”。

而這兩家企業(yè)上個(gè)月的銷售套數(shù)位列岳陽(yáng)市的一二位。

過(guò)去幾年的樓市調(diào)控周期中，不允許房企如此降價(jià)的不只是岳陽(yáng)，不少三四線城市有類似做法，不過(guò)公開發(fā)文的較為少見。因?yàn)閺姆傻慕嵌葋?lái)看，限制房企降價(jià)存在一定爭(zhēng)議。

有反壟斷法學(xué)者向第一財(cái)經(jīng)表示，競(jìng)爭(zhēng)法領(lǐng)域有一種違法行為稱為掠奪性定價(jià)，即以排擠競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為目的以低于成本價(jià)的價(jià)格銷售商品或提供服務(wù)，其有兩個(gè)構(gòu)成要件分別為定價(jià)低于成本價(jià)和排擠競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。此前掠奪性定價(jià)原由《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》規(guī)制，如今《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》已不再規(guī)制這種行為，因此低價(jià)賣房不構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。

該學(xué)者還指出，這也不構(gòu)成壟斷行為，商品房市場(chǎng)高度開放且競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，某一家房企不具備市場(chǎng)支配地位，低價(jià)賣房不會(huì)構(gòu)成濫用市場(chǎng)支配地位。

事實(shí)上，盡管目前大幅度降價(jià)銷售的消息多集中發(fā)生在部分房企，但在當(dāng)前的行業(yè)背景下，加快去化、增加銷售回款已經(jīng)成為不少房企一項(xiàng)重要的考量指標(biāo)。

2020年中發(fā)布的房企融資“三道紅線”、年末的銀行“兩道紅線”，使得房企對(duì)銷售回款越發(fā)重視。這在2020年末已有所體現(xiàn)?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示，2020年，房企銷售回款率的中位數(shù)為88%、平均數(shù)為87%，2017年時(shí)這兩項(xiàng)指標(biāo)均在80%左右。同時(shí)，2020年業(yè)績(jī)會(huì)上披露回款率的房企也從2017年的9家增加至37家。

部分房企的考核標(biāo)準(zhǔn)也發(fā)生了相應(yīng)變化。某重倉(cāng)長(zhǎng)三角的千億房企內(nèi)部人士向記者透露，近來(lái)其內(nèi)部對(duì)營(yíng)銷條線已經(jīng)不再考核銷售額，而將銷售回款、費(fèi)用成本等列為關(guān)鍵指標(biāo)。

在6、7月銷售增速明顯下滑的背景下，有房企人士指出，下半年的核心還是要運(yùn)用多元促銷手段，加大去化，特別是一些長(zhǎng)期庫(kù)存的去化，“去庫(kù)存去得好，現(xiàn)金流就會(huì)穩(wěn)定”。

今年以來(lái)，銷售回款對(duì)到位資金貢獻(xiàn)度也越發(fā)凸顯。華西證券研報(bào)顯示，2021年1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比上升23.5%，其中，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款增速分別為-2.4%、11.9%、49.7%、23.9%。“隨著融資監(jiān)管政策的推進(jìn)及集中供地政策的實(shí)施，未來(lái)銷售回款對(duì)房企到位資金的重要性將進(jìn)一步顯現(xiàn)。”華西證券指出。

與此同時(shí)，民營(yíng)房企的融資難度還有不斷加大的趨勢(shì)。7、8月在往年多為發(fā)債高峰，而據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年的7月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為2075.50億元，同比下降10.70%，單月融資規(guī)模同比增速已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下降。同時(shí)，前7個(gè)月房地產(chǎn)企業(yè)共融資13168億元，同比減少8.54%。

“累計(jì)融資額繼續(xù)下降，表明房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境仍處于持續(xù)收緊階段，融資難度上升。”中指研究院認(rèn)為。

另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，民營(yíng)房企發(fā)債融資占比持續(xù)下降，由去年的56.1%降至今年6月末的38.8%，7月份進(jìn)一步降至33.9%。

同時(shí)，7月，全面降準(zhǔn)后市場(chǎng)利率持續(xù)下行，國(guó)資、民營(yíng)房企的融資成本均有所松動(dòng)，其中7月國(guó)企發(fā)行債券票面利率較6月下調(diào)近80個(gè)基點(diǎn)，僅有3.45%，為今年最低；而民營(yíng)房企的發(fā)債利率則僅下調(diào)了35個(gè)基點(diǎn)至6.58%。

海外債方面，8月以來(lái)房企的發(fā)債利率居于高位。13日，祥生控股公告稱，擬發(fā)行2億美元于2023年到期的12厘優(yōu)先票據(jù)，同時(shí)，發(fā)售價(jià)票據(jù)本金額的99.139%；10日，中梁控股也表示，擬發(fā)行將于2022年到期的1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率達(dá)11%。

在市場(chǎng)下行、資金面仍然較為緊張的情況下，多數(shù)房企對(duì)后市較為悲觀，降價(jià)促銷或成為房企資金回籠的主要方式。

鄭娜