土拍新規(guī)“讓利” ，穩(wěn)健型企業(yè)窗口機會打開。
中新經(jīng)緯客戶端8月13日電 受不斷出臺的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響，地產(chǎn)股在近日出現(xiàn)集體波動，而隨著一些利好消息的傳來，市場迎來一波修復(fù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“房住不炒”的大背景下，實力雄厚、財務(wù)穩(wěn)健型的房企將會更受市場青睞，長期依舊看好。
行業(yè)表現(xiàn)分化 低風(fēng)險偏好成優(yōu)質(zhì)標(biāo)的
自2020年下半年以來，國內(nèi)出臺了一系列與房地產(chǎn)企業(yè)密切相關(guān)的重磅政策，包括了“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度、22城集中供地等，到如今，這些組合政策開始顯現(xiàn)效果。市場巨變之下，讓行業(yè)深刻認(rèn)識到，降負(fù)債、降杠桿并實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營的重要性。
在行業(yè)收斂聚焦的主旋律下，低風(fēng)險偏好成為助力企業(yè)長線發(fā)展的穩(wěn)定劑，穩(wěn)健型房企憑借戰(zhàn)略定力及精準(zhǔn)預(yù)判迎來更多機遇。例如，多年來，世茂集團一直保持著低杠桿、低負(fù)債的穩(wěn)健發(fā)展模式，在完成大飛機戰(zhàn)略布局的同時，“三道紅線”也全部達(dá)標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，至2020年年末，世茂集團凈負(fù)債率為50.3%，資產(chǎn)負(fù)債率為68.1%，現(xiàn)金短債比1.16倍，全部符合監(jiān)管要求。
盡管評級機構(gòu)對一些負(fù)債水平偏高的民營房企進(jìn)行了評級下調(diào)，也對房地產(chǎn)市場表達(dá)了相對負(fù)面的看法，但這不妨礙優(yōu)質(zhì)企業(yè)獲得認(rèn)可。在民營企業(yè)陣營中，龍湖多年保持民營房企全投資級最佳信用評級。受資本市場關(guān)注及認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的中，世茂集團亦在其列。當(dāng)前，惠譽和標(biāo)準(zhǔn)普爾均給出世茂“投資級”，穆迪目前給出評級“Ba1”，預(yù)計伴隨企業(yè)經(jīng)營品質(zhì)持續(xù)兌現(xiàn)，有望調(diào)升。
摩根大通在一份研報中指出，房地產(chǎn)發(fā)展商信貸風(fēng)險正有序下降，市場關(guān)注點轉(zhuǎn)往基本面，利潤率料會于今年見底，并于明年以后回升。目前房價正朝著每年一定幅度的增長邁進(jìn)，而土地價格較大機會向下。一二手樓價差可能趨向收窄，去化率應(yīng)恢復(fù)正常化。該行認(rèn)為，政策前景變得更清晰，并偏好防守性發(fā)展商，包括龍湖集團、華潤置地、世茂集團等。
出于對自身估值的自信，已經(jīng)有不少龍頭房企在二級市場上主動增持。招商證券表示，當(dāng)前龍頭房企增持動作已出現(xiàn)，無論如何，接下來如果房企敢于增持、設(shè)置股權(quán)激勵、回購注銷或穩(wěn)定增加分紅，大概率能證明其現(xiàn)金流創(chuàng)造能力和增長能力。
土拍新規(guī)“讓利” 穩(wěn)健型企業(yè)窗口機會打開
按照“三道紅線”的監(jiān)管要求，劃入綠檔的房企，依舊可以為實現(xiàn)適度擴張，這給穩(wěn)健性房企注入信心。不過，從今年上半年22城集中土地出讓來看，一些保守型房企基于自身土儲水平、杠桿水平以及利潤率考慮，表現(xiàn)出較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。
據(jù)了解，面對今年上半年包括中國在內(nèi)的全球主要經(jīng)濟體的房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象，世茂在集中供地市場斬獲較少，并以對市場機會的審慎判斷回應(yīng)行業(yè)關(guān)注，其預(yù)判隨著資金方面在客戶貸款和土地融資方面的收緊，房企現(xiàn)金價值較高，相信下半年土地市場會出現(xiàn)一定回調(diào)機會。
如今，這種預(yù)判似乎已經(jīng)有了應(yīng)驗。近兩日，集中土拍規(guī)則將要發(fā)生變化的消息引發(fā)關(guān)注，與此同時，22城市中的深圳、天津、青島等城市相繼中止或延期了第二批次土地出讓。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從當(dāng)前的種種跡象看，政府降低土地起拍價、控制土拍溢價率，或許已是箭在弦上，并最終利好房企。近日以來的地產(chǎn)股回暖，亦被解讀為受土拍新規(guī)利好的影響。
不過，集中土拍新規(guī)對不同房企的影響并不相同。近期，有消息稱，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。從上半年的表現(xiàn)看，一些拿地洶涌的房企，其買地金額已經(jīng)接近或者達(dá)到了銷售額40%的限制，后期拿地額度已經(jīng)不足，暫時難以趕上土拍新規(guī)釋放的紅利。反觀，上半年在土拍市場保持低調(diào)的世茂、金茂、旭輝等，下半年在土拍市場或掌握更多主動權(quán)。
華創(chuàng)證券表示，持續(xù)看好房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ龡l紅線、貸款集中度管理和集中供地新規(guī)綜合推動行業(yè)加速邁入運營驅(qū)動時代，料將推動行業(yè)門檻提升、并減少內(nèi)耗，利于行業(yè)集中度提升、盈利能力改善，而由杠桿主導(dǎo)過渡至運營主導(dǎo)，也料將減少周期波動，助力行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。目前房地產(chǎn)處于估值和倉位的歷史雙底部，優(yōu)質(zhì)房企價值重估空間巨大。
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