控實(shí)際地價(jià)以平穩(wěn)房?jī)r(jià)。

繼深圳宣布中止第二批集中供地之后，多個(gè)城市加入了土拍延期行列。

臨期“急剎車”背后，或?qū)⒂瓉硗僚囊?guī)則調(diào)整，各城市房地產(chǎn)調(diào)控的“手術(shù)刀”指向土地市場(chǎng)，“穩(wěn)地價(jià)”真正走向“控實(shí)際地價(jià)”，繼而有利于房?jī)r(jià)水平的穩(wěn)定。

8月10日，天津發(fā)布《天津市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓補(bǔ)充公告》（以下簡(jiǎn)稱“《補(bǔ)充公告》”），將第二批集中供地掛牌截止時(shí)間由8月20日調(diào)整為9月10日。

不只如此，《補(bǔ)充公告》還增加了5個(gè)條件，要求參拍企業(yè)具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，須提交其股東未違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利的資金來源承諾和競(jìng)買企業(yè)資信良好的資信證明，須由自有賬戶交納競(jìng)買保證金等。

值得注意的是，天津規(guī)定單宗住宅用地達(dá)到最高限價(jià)后，采用搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，并對(duì)61宗地塊的最高限價(jià)進(jìn)行了調(diào)整，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者計(jì)算，所有地塊的溢價(jià)率由原來不超過50%降到了不超過15%。

天津土拍規(guī)則的變化，與坊間所說的自然資源部閉門會(huì)議做出的政策調(diào)整相吻合。坊間流傳的文件信息顯示，自然資源部要求各地方政府調(diào)整土拍政策，要點(diǎn)包括“單宗地溢價(jià)率不得超過15%”、“達(dá)到上限后不得以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過競(jìng)一次性合理報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競(jìng)更高更優(yōu)建筑品質(zhì)方式確定競(jìng)得人”等。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從多個(gè)信源處證實(shí)了該文件。

8月11日，青島宣布第二批集中土拍“因故延期”，再次實(shí)施公開出讓時(shí)間以屆時(shí)公告為準(zhǔn)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電青島市自然資源和規(guī)劃局得知，“集中土拍后面可能會(huì)有大的調(diào)整，具體以公告為主，我們沒辦法提供準(zhǔn)確信息”。

與此同時(shí)，杭州、無錫、東莞、金華、惠州等熱點(diǎn)城市也于近期紛紛調(diào)整了土拍規(guī)則，實(shí)施以“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)”為主的競(jìng)拍方式。

億翰智庫(kù)分析指出，通過調(diào)整土拍規(guī)則控制核心城市的土拍熱度，穩(wěn)定地價(jià)，實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，既可以保持土地公平合理的出讓，又將促進(jìn)整體市場(chǎng)保持低位運(yùn)行。

解決首批集中供地高溢價(jià)問題

22個(gè)實(shí)施集中供地的城市中，杭州首批土拍熱度相對(duì)較高，溢價(jià)率為26%，在22城中排名較前，有41宗地塊因溢價(jià)封頂以競(jìng)自持成交，自持比例最高達(dá)40%。

為遏制土拍市場(chǎng)高熱，杭州于7月30日宣布調(diào)整第二批集中土拍規(guī)則，一方面取消5000萬保證金托底機(jī)制，將保證金比例恢復(fù)20%，提高房企競(jìng)拍門檻；另一方面下調(diào)溢價(jià)率上限至20%，并將租賃住房面積由“競(jìng)自持”調(diào)整為“競(jìng)無償移交政府”，在實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)目標(biāo)的同時(shí)加快推進(jìn)城市租賃住房建設(shè)，引導(dǎo)房企理性拿地；此外還實(shí)行競(jìng)品質(zhì)試點(diǎn)，先競(jìng)品質(zhì)后競(jìng)地價(jià)，競(jìng)品質(zhì)試點(diǎn)地塊實(shí)行現(xiàn)房銷售，同時(shí)設(shè)定溢價(jià)率上限為10%。

無錫首批土拍中16宗土地有14宗是地價(jià)觸頂進(jìn)行競(jìng)租賃或配建，在第二批集中土拍中調(diào)整為所有地塊均采取觸頂搖號(hào)方式，希望抑制地價(jià)熱度過高，達(dá)到嚴(yán)控地價(jià)的成效。

而實(shí)際效果的確立竿見影，無錫第二批集中土拍住宅用地成交溢價(jià)率為4.1%，和第一批12.39%相比有明顯回落，同時(shí)，多宗地塊實(shí)際成交地價(jià)控制在合理水平。

相較之下，近來第二批集中出讓延期或中止的城市中，天津、深圳和青島此前初次公告的第二批集中土拍規(guī)則并未有大的變化，沒能針對(duì)問題做出有效反應(yīng)。

天津針對(duì)第二批集中土拍初次公告中僅提及加入自持租賃的硬性要求，其余并無改變。于是8月10日重發(fā)的補(bǔ)充公告中，將61宗地塊的最高限價(jià)溢價(jià)率從不高于50%降到了不高于15%，競(jìng)拍方式也改為“限地價(jià)+搖號(hào)”，同時(shí)還要求房企出具資質(zhì)證明，加強(qiáng)競(jìng)拍房企的資格審核。

深圳首批集中土拍溢價(jià)率為30.9%，屬于土拍熱度較高城市，但第二批集中土拍設(shè)定的溢價(jià)上限仍高達(dá)45%，青島也并未對(duì)第二批集中土拍的溢價(jià)率進(jìn)一步限制?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心指出，“這并不符合中央‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期’的調(diào)控要求，由此也不難理解，本應(yīng)在無錫集中出讓之后的深圳、天津、青島第二批集中土拍為何相繼被暫緩或延后。”

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心預(yù)測(cè)，深圳、青島等城市二批次土地出讓政策調(diào)整方向也將與天津一致，降低溢價(jià)率、取消競(jìng)配建改為搖號(hào)或競(jìng)品質(zhì)，以落實(shí)穩(wěn)地價(jià)的目標(biāo)。

億翰智庫(kù)分析表示，隨著對(duì)溢價(jià)率的管控，房企無序拿地的情況或有所改變，中小房企將會(huì)有更多的參與機(jī)會(huì)，最終實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

控實(shí)際地價(jià)以平穩(wěn)房?jī)r(jià)

住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光曾在7月22日公開表示“著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京市的做法，限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購(gòu)地企業(yè)資格審查制度，建立購(gòu)地資金審查和清退機(jī)制”。杭州、天津發(fā)布的土拍規(guī)則調(diào)整中，已經(jīng)開始趨向房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大了控價(jià)力度，也重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)方案的舉措。

“從首次集中供地我們能看到，雖然溢價(jià)率設(shè)定上限，但是通過增加配建比例獲取地塊的情況比比皆是，變相增加了實(shí)際的拿地成本。”億翰智庫(kù)分析表示，這波土拍政策的調(diào)整，一定程度上能夠降低房企拿地的實(shí)際成本，引導(dǎo)土拍模式從“價(jià)高者得”向“趨向平均出價(jià)者得”、“高品質(zhì)者得”的方向轉(zhuǎn)變，有效避免房企盲目搶地，更加注重提升在綠色建筑、裝配式建筑等方面的競(jìng)爭(zhēng)力。

一位全國(guó)性房企的北京高管告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者， 高品質(zhì)建設(shè)方案對(duì)產(chǎn)品的要求越來越高，但確實(shí)會(huì)促使房企加大產(chǎn)品投入，大家都在積極加大研究力度。預(yù)計(jì)北京第二批集中供地依然會(huì)強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)建設(shè)方案。“原來拍地，到最后都是在拼價(jià)格，即便拿到了地，其實(shí)也挺難受的，難免會(huì)嚴(yán)控成本。但現(xiàn)在地方政府讓利了，雖然高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案還是開發(fā)商在投入，但等于是把原來投在地價(jià)上的資金轉(zhuǎn)移到了建設(shè)方案上，相對(duì)更好一些。”

克而瑞地產(chǎn)研究中心也指出，“控實(shí)際地價(jià)”將成為熱點(diǎn)城市接下來土地側(cè)調(diào)控的主力方向，地價(jià)得到控制，也利好行業(yè)利潤(rùn)向合理水平回歸，實(shí)際地價(jià)漲幅放緩下，房?jī)r(jià)走勢(shì)將進(jìn)一步穩(wěn)定。

自2020年年中以來，“三條紅線”、“兩集中”相繼出臺(tái)，中央層面多次重申房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，最近更是嚴(yán)控城市更新大拆大建，各個(gè)城市調(diào)控政策紛紛加碼，二手房?jī)r(jià)格控制也被加入政策工具箱，一系列的調(diào)控組合拳，已覆蓋房地產(chǎn)投資、融資、運(yùn)營(yíng)、銷售、供應(yīng)鏈等各個(gè)環(huán)節(jié)，形成了調(diào)控完整閉環(huán)。

本輪土地調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，嚴(yán)控土地價(jià)格，則是從房地產(chǎn)鏈條的源頭出發(fā)，地價(jià)若能得到有效控制，后續(xù)環(huán)節(jié)也可傳導(dǎo)這一效應(yīng)。