兩條邏輯線。
在我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控歷程中，曾有不少政策被稱為“史上最嚴(yán)”，但從實(shí)際力度上看，這些政策遠(yuǎn)不及當(dāng)下。
自去年8月“三條紅線”政策推出以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控又經(jīng)歷了一輪持續(xù)加碼。疊加2017年以來(lái)的各項(xiàng)政策措施，使得當(dāng)前的調(diào)控力度達(dá)到空前的水平。近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“量增價(jià)穩(wěn)”，也在很大程度上得益于此。
近年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控有兩條清晰的邏輯線：在調(diào)控手段上，借助限購(gòu)、限貸等措施對(duì)需求端進(jìn)行抑制的同時(shí)，加大了土地、金融等供給側(cè)的改革；在調(diào)控范圍上，從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域，逐漸延伸到二手房、租賃、城市更新，乃至物業(yè)管理等各個(gè)鏈條。
近日，青島、深圳、天津等城市中止了第二輪土地集中出讓，并按照監(jiān)管部門的要求，重新修訂交易規(guī)則。這即被認(rèn)為是對(duì)土地供給側(cè)的改革“打補(bǔ)丁”。
調(diào)控思路的變化，既是樓市發(fā)展到現(xiàn)階段提出的新要求，也深刻改變了房地產(chǎn)業(yè)的底層邏輯。有分析人士指出，過(guò)去多年來(lái)，我國(guó)主要依靠市場(chǎng)化手段解決住房供應(yīng)不足的問(wèn)題，如今則轉(zhuǎn)變?yōu)榻鉀Q結(jié)構(gòu)性供需矛盾，并化解以往過(guò)度市場(chǎng)化積累的風(fēng)險(xiǎn)。這也蘊(yùn)含了行業(yè)定位的調(diào)整，以及整體調(diào)控目標(biāo)的改變。
調(diào)控思路的變化，既是樓市發(fā)展到現(xiàn)階段提出的新要求，也深刻改變了房地產(chǎn)業(yè)的底層邏輯。
兩條邏輯線
如火如荼的第二輪土地集中供應(yīng)，近日陡然出現(xiàn)變數(shù)。青島、深圳、天津等城市陸續(xù)中止了土地集中出讓，但并未聲明具體原因。
與此同時(shí)，一份文件在坊間流傳，顯示自然資源部對(duì)部分集中供地城市作出新的部署，以期在增加供應(yīng)的同時(shí)，更好地穩(wěn)定地價(jià)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從多個(gè)信源處證實(shí)了該文件，自然資源部提出了四點(diǎn)主要要求，其中包括“單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%”、“達(dá)到上限后不得以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)”等。第一輪集中供地結(jié)束后，一些問(wèn)題開(kāi)始出現(xiàn)，這些措施被認(rèn)為是“打補(bǔ)丁”。
集中供地政策于今年初正式推出，自然資源部選取了22個(gè)熱點(diǎn)城市進(jìn)行試點(diǎn)，按照每年不超過(guò)三次的節(jié)奏，實(shí)施土地集中公告、集中出讓。在很多從業(yè)者看來(lái)，“零售改批發(fā)”的方式，是土地供給側(cè)的重大變革，其影響不亞于17年前的“8·31新政”。
在此之前，融資端的供給側(cè)改革早已展開(kāi)。2020年8月，監(jiān)管層根據(jù)剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等三條指標(biāo)，為房企劃定“三條紅線”，并根據(jù)房企的踩線情況，實(shí)施四檔融資量化管理。當(dāng)年年末，監(jiān)管部門又根據(jù)銀行等金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比，對(duì)房貸實(shí)施“五檔”管理。
供給端調(diào)控的強(qiáng)化，被認(rèn)為是近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的一條重要邏輯線。與需求管理相比，這些政策對(duì)投融資和拿地的影響更加直接，也能夠更好地控制金融和土地風(fēng)險(xiǎn)。
樓市調(diào)控的另一條邏輯在于，從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域，逐漸延伸到二手房、租賃、城市更新等各個(gè)鏈條。
“租售并舉”的說(shuō)法早在2014年就已提出，但近年來(lái)，對(duì)租賃行業(yè)的監(jiān)管明顯升級(jí)。自蛋殼公寓于2020年出現(xiàn)爆雷以來(lái)，監(jiān)管層就在不同場(chǎng)合多次強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)對(duì)租賃市場(chǎng)的監(jiān)管。
今年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。7月，監(jiān)管層以電視電話會(huì)的形式，對(duì)發(fā)展保障性租賃住房做出部署。此后，多個(gè)城市提出租賃住房建設(shè)計(jì)劃，按照規(guī)劃，這一住房品類將大量推出，并會(huì)逐漸改變市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
對(duì)二手房交易的監(jiān)管同樣在加碼，除了以二手房交易為抓手，嚴(yán)控各地的學(xué)區(qū)房炒作外，近期不少城市在調(diào)整二手房交易指導(dǎo)價(jià)格，從而更好地規(guī)范交易，并穩(wěn)定價(jià)格。與此同時(shí)，對(duì)二手房交易秩序的檢查和整頓也空前頻繁。
8月，調(diào)控之手伸向城市更新領(lǐng)域。住建部發(fā)布征求意見(jiàn)稿，強(qiáng)調(diào)在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建。此舉也被認(rèn)為是對(duì)此前政策的糾偏。
由此，當(dāng)前的樓市調(diào)控政策不僅覆蓋供給和需求兩端，而且延伸至全鏈條，其力度和廣度都堪稱前所未有。
重構(gòu)房地產(chǎn)
在IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來(lái)，這種變化的背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)階段的必然要求。
他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，過(guò)去多年來(lái)，房地產(chǎn)作為市場(chǎng)化改革最充分的行業(yè)之一，以市場(chǎng)化為主的方式基本解決了國(guó)民住房保障的巨大歷史欠賬，對(duì)中國(guó)城市建設(shè)與地方財(cái)政的貢獻(xiàn)亦是功不可沒(méi)，多年來(lái)已然成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)第一大行業(yè)。
業(yè)界公認(rèn)的一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)在于，2014年前后，我國(guó)住房從供不應(yīng)求過(guò)渡到供需平衡的階段，市場(chǎng)也開(kāi)始表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性供需錯(cuò)位。
但與此同時(shí)，一些地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)形成了過(guò)度依賴，主要表現(xiàn)為“土地財(cái)政”、“房地產(chǎn)財(cái)政”等。這也在一定程度上造成了新的問(wèn)題，“以無(wú)限推高房?jī)r(jià)與地價(jià)形成新的住房結(jié)構(gòu)化矛盾的同時(shí)，也導(dǎo)致了資源向房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度聚集，并累積了巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。”
今年以來(lái)，部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約，便暴露出這種金融風(fēng)險(xiǎn)。北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這其中雖有政策調(diào)控的倒逼作用，但即使拋開(kāi)這一因素，一些房企的財(cái)務(wù)模型也相對(duì)脆弱，難以抵御正常的市場(chǎng)波動(dòng)。
柏文喜認(rèn)為，從中長(zhǎng)期宏觀政策選擇的角度，不再以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的抓手，而以穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期和“房住不炒”作為目標(biāo)，有效解決住房結(jié)構(gòu)性矛盾，就成為“雙循環(huán)”模式下的必然選擇，也是防范涉房風(fēng)險(xiǎn)“灰犀牛”、保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的題中應(yīng)有之義。
由此，房地產(chǎn)業(yè)的底層邏輯，就從依靠市場(chǎng)化手段解決住房供應(yīng)不足的問(wèn)題，轉(zhuǎn)變?yōu)榻鉀Q結(jié)構(gòu)性供需矛盾，并化解以往過(guò)度市場(chǎng)化積累的風(fēng)險(xiǎn)。“去年下半年以來(lái)一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，乃至對(duì)原有政策的查缺補(bǔ)漏，都反映了行業(yè)底層邏輯和行業(yè)定位的變化。”
事實(shí)上，在監(jiān)管部門的“口袋”中，可供選擇的調(diào)控工具越來(lái)越豐富，政策組合也趨于多樣化。前述房企人士認(rèn)為，近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易保持高水平，但價(jià)格總體平穩(wěn)，很大程度上得益于調(diào)控政策的靈活性和針對(duì)性。
自然資源部下屬某機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人還向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，除了與政策制定直接相關(guān)的部門外，近年來(lái)，公安、網(wǎng)信等部門也越來(lái)越多地參與到市場(chǎng)秩序的整治中，體現(xiàn)出執(zhí)行層面的強(qiáng)化。
他強(qiáng)調(diào)，這種變化十分重要，因?yàn)橹挥袌?zhí)行到位，政策背后的理念才會(huì)逐漸深入人心。以往很多調(diào)控政策效果不佳，原因之一即在于政策的反復(fù)，以及執(zhí)行中的大量漏洞。
“現(xiàn)在基本沒(méi)有人對(duì)政策松綁抱有幻想了。”該人士表示，現(xiàn)階段，調(diào)控政策只會(huì)“打補(bǔ)丁”或糾偏，但總體思路和調(diào)控目標(biāo)不會(huì)發(fā)生變化。
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