山雨欲來風(fēng)滿樓，業(yè)內(nèi)傳聞杭州樓市調(diào)控升級的政策終于落地。

8月5日早間，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》（簡稱“通知”），其中進(jìn)一步加強(qiáng)住房限購，具體措施包括新落戶家庭社保需滿2年、非本市戶籍家庭社保需滿4年才能購房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一舉措大幅提高了限購門檻，也精準(zhǔn)打擊了投機(jī)需求。

此外，在完善新建商品住房銷售管理中，針對目前熱門盤的“萬人搖”現(xiàn)狀，杭州對登記人數(shù)超房源10倍的熱門樓盤按照社保繳納月數(shù)排序，以一定比例入圍公證搖號。

瞄準(zhǔn)投資客，杭州限購再升級

杭州此次限購升級首先針對新落戶群體。根據(jù)通知，落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購房之日前2年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個(gè)月，方可在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房。

而此前，只要能夠落戶杭州就擁有購房資格。目前，杭州落戶的難度系數(shù)并不算高。比如，人才認(rèn)定被認(rèn)為是目前杭州“最快最便捷的方式”，按照最低的條件，即：年齡35周歲以下（不含35周歲）的全日制大學(xué)?？疲ê呗殻W(xué)歷及45周歲以下（不含45周歲）的全日制本科學(xué)歷人才，在杭工作并由用人單位正常繳納社保的，可申請辦理落戶。

作為長三角熱門城市杭州，不少長三角尤其是上海的購房者往往可以利用人才認(rèn)定渠道“輕松”突破限購。此前，在采訪中，不少杭州中介也向記者表示“即使工作不在杭州，可以包裝成杭州的單位，滿足社保到賬”，“包裝”之后就可以成為新杭州人擁有在杭州購房的資格，這就為外地來杭州投資留下了“口子”。

熟悉杭州樓市的業(yè)內(nèi)人士分析稱：“限購升級后，杭州市場或?qū)⒖ǖ魯?shù)萬張房卡。因?yàn)?，今年?個(gè)月，杭州新引進(jìn)大學(xué)畢業(yè)生23萬人，按照20%的購房需求，也有4.6萬購房者涌向市場，而目前升級限購后，這些新房票將被拒之門外”。

“這次繞道人才購房渠道被‘鎖掉’了，此前操作過程中有漏洞，市場上存在人才落戶炒房的現(xiàn)象，而此次收緊后，需求端少了，市場熱度肯定會有降低。”上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示。

此外，根據(jù)通知，對于非本市戶籍家庭，要求“在購房之日前4年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個(gè)人所得稅滿48個(gè)月，方可在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房”。

“過去空掛戶口無實(shí)際社保的這類人群也將面臨限購的壓力。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“而過去外地戶籍社保繳納需要2年，而現(xiàn)在則為4年。此類規(guī)定說明，杭州對于本地和外地戶籍的購房行為都進(jìn)行了管控，打擊了各類炒房行為。”

以社保月數(shù)入圍搖號，“萬人搖”將熄火

通知規(guī)定，在本市限購范圍內(nèi)，新建商品住房項(xiàng)目公證搖號公開銷售時(shí)，購房意向登記家庭數(shù)與公開銷售房源數(shù)的比例大于或等于10:1的，無房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數(shù)從多到少排序，高層次人才家庭先按B、C、D、E人才類別從高到低排序、同一類別人才再按社保繳納月數(shù)從多到少排序，以一定比例入圍公證搖號。多個(gè)購房意向登記家庭均達(dá)到入圍最低社保月數(shù)的，一并入圍搖號。購房意向登記家庭社保繳納時(shí)間自2006年1月起算，按購房家庭成員中在本市限購范圍內(nèi)社保累計(jì)繳納時(shí)間最長的一方計(jì)算。

杭州這一做法參考了上海搖號做法中的基于社保月數(shù)搖號的做法，這也體現(xiàn)出杭州和上海等熱點(diǎn)城市調(diào)控思路的轉(zhuǎn)向，即優(yōu)先“長期在城市穩(wěn)定生活的群體”，而并非短線投機(jī)客。而按照一定比例入圍公證搖號，也避免了“萬人搖”和“極低中簽率”的出現(xiàn)。

此外，對于市場上“流搖”的樓盤，即購房意向登記家庭數(shù)小于或等于公開銷售房源數(shù)的，本次新政也要求開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取公證搖號方式確定選房順序并按序售房，剩余房源可自行銷售。

杭州業(yè)內(nèi)人士透露，目前，杭州樓市中存在部分開發(fā)商私自勸退客戶故意造成登記人數(shù)不足而流搖的情況，然后“由開發(fā)商決定賣給誰不賣給誰”。而對于“流搖”樓盤也搖號體現(xiàn)了公正性。

業(yè)內(nèi)：新政將為杭州樓市降溫

事實(shí)上，這次杭州升級樓市調(diào)控在業(yè)內(nèi)來說早有征兆。

近兩年，杭州市場也出現(xiàn)了不少“萬人搖”的紅盤，而不斷拉大的一、二手房利差也成為外來投資客蜂擁至杭州的動力。

從今年上半年來看，5月，杭州市場出現(xiàn)一波高峰行情。易居研究院智庫中心的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，杭州新房成交套數(shù)達(dá)到3.8萬套，成交均價(jià)也站在了約3.3萬元/平方米的高點(diǎn)。

而進(jìn)入6、7月份后，隨著調(diào)控的呼聲越來越大，杭州新房市場也呈現(xiàn)回落的態(tài)勢，買方心態(tài)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，呈現(xiàn)觀望態(tài)勢。7月最新數(shù)據(jù)顯示，杭州新房成交套數(shù)已經(jīng)回落到1.2萬套，成交均價(jià)也因推盤結(jié)構(gòu)等因素回落到2.7萬元/平方米。

但是，從供需層面來看，杭州樓市供需矛盾仍然突出。來自易居研究院智庫中心的數(shù)據(jù)顯示，在供需層面，杭州新建商品住宅（不包括縣城）最近6個(gè)月都是呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢。

此次新政出臺后，不少業(yè)內(nèi)人士也預(yù)測杭州市場將迎來降溫。嚴(yán)躍進(jìn)表示：“此次杭州的調(diào)控‘顆粒度’明顯增強(qiáng)，即不斷細(xì)化，不斷發(fā)現(xiàn)各類鉆政策漏洞的做法，全方位進(jìn)行調(diào)控，有針對性地對一些新的炒房領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)打擊，如人才購房環(huán)節(jié)、意向登記環(huán)節(jié)、本地戶籍購房環(huán)節(jié)等。受此影響，下半年房地產(chǎn)市場降溫概率增大。”

新京報(bào)記者 | 徐倩