李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
日前，中共中央政治局召開會議，總結(jié)上半年經(jīng)濟形勢和部署下半年經(jīng)濟工作。會議指出，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”
目前，調(diào)控的重點轉(zhuǎn)向了二線非熱點和次熱點城市，這反映了樓市熱度從一線到熱點二線，再到二線非熱點和次熱點，最后到三四線的輻射邏輯。7月29日，住建部約談了銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市，將這些城市列為重點監(jiān)測城市，要求他們在“房價-地價”聯(lián)動，保障性租賃住房建設(shè)方面作出強有力的政策措施。在需求端，這些城市有可能會再次啟動或強化限購、限售等措施，也有可能在“一區(qū)一策”上面做文章，解決重點區(qū)域供應(yīng)不足，房價上漲太快，投資需求泛起，市場秩序混亂等問題。
下半年，房地產(chǎn)和住房工作的重點就是住房租賃。此次會議提出，加快發(fā)展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。顯然，這是對7月《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）在中央層面的動員和工作指示。
保障性租賃住房是針對大城市新市民、青年人短期租賃需求，由市場主導、政府給政策而建設(shè)的“低租金、小戶型”的房子。當前，保障性租賃住房這個住房領(lǐng)域的新物種，其地位被提到了史無前例的高度，就在于它所服務(wù)的新市民、年輕人占我國流動人口（3.76億人）的大部分，這些人群能否在大城市、都市圈順利“扎根”，關(guān)系到能否深度挖掘國內(nèi)市場潛力，構(gòu)建“雙循環(huán)”新發(fā)展格局。再往大了說，關(guān)系到我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的績效。
當下，新市民、年輕人甫一進入城市，就面臨著高不可攀的房價，而租賃市場的門檻也并不低，比如大城市普遍高租金、普遍存在的“押二付一”的支付模式，新市民、年輕人房租支付能力也并不高。同時，年輕人、新市民都是90后、00后，對于“租得好”有強烈訴求。不管是新就業(yè)大學生，還是新一代打工者，或“第二第三代農(nóng)民工”，他們要的是低租金、較舒適、秩序好、配套不錯的房子。
現(xiàn)在，包括廣州、深圳在內(nèi)的各大城市，并不缺房子，租賃房屋也足夠多了。比如，廣州、深圳存量房里面超過一半的房子是租賃住房。但是，符合新市民、青年人居住訴求的房子比較少?，F(xiàn)在大城市住房供給呈現(xiàn)“兩極分化”的特征，一邊是戶型偏大、總價較高的商品租賃住房，或者戶型小，但單價租金超高的長租公寓。另一邊則是租金低、戶型小，但秩序差（如存在黑房東、隨意漲租、設(shè)施殘缺老舊等問題）、體驗差的城中村或園區(qū)宿舍。
“十三五”期間推進規(guī)?；赓U的探索發(fā)現(xiàn)，企業(yè)發(fā)展住房租賃最大的問題是成本高、稅費高、資金錯配（比如前期投入大、回收期長），賺錢效應(yīng)很低。為了激勵企業(yè)參與，此次發(fā)布的“22號文”，主要內(nèi)容就是解決這些“痛點”。
比如，土地盡量不要錢、少花錢。國家提出的5種用地渠道（集體建設(shè)用地建設(shè)、商辦空間和低效用地建設(shè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建、企業(yè)自有用地、新增供地）中前四種屬于存量盤活，基本不用繳納土地出讓金。此外，國家在土地用途調(diào)整方面也給予很大支持，比如集體用地建設(shè)和商辦改租賃都自動改變土地用途，但不繳納土地出讓金，這是政策給的紅利。
再比如，稅收減免的力度也是史無前例的。不久前國務(wù)院會議確定，從今年10月1日起，租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，按5%征收率減按1.5%繳納增值稅；企事業(yè)單位等向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。
“22號文”提出，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得項目認定書后，比照適用增值稅、房產(chǎn)稅等優(yōu)惠政策。這里比照的就是國務(wù)院會議確定的減免內(nèi)容。項目認定書是“22號文”的重大創(chuàng)新，拿到這個認定書后，租賃企業(yè)相當于有了“尚方寶劍”。這一次，國務(wù)院層面發(fā)文把相關(guān)部門都納進來，相當于在最上層落實了“主體責任”，并且切切實實將土地設(shè)計為不花錢、少花錢。目前，土地、稅收、金融支持、行政審批支持等該到位的都到位了，剩下的就看地方政府怎么操作了。
因此，此次中央政治局會議提出，加快發(fā)展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策，意在中央層面進一步動員和落實，重點是國家發(fā)布的政策要實施落地?？傊?，在商品房市場穩(wěn)定的情況下，未來房地產(chǎn)工作的重點就是以保障性租賃住房為核心的供給側(cè)改革，以適應(yīng)需求端的變化，從而實現(xiàn)穩(wěn)定和分流需求，并助推形成內(nèi)需驅(qū)動的增長新格局。
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