“三條紅線”一度被喻為房企頭上的緊箍咒，早在去年該政策推出后，就有監(jiān)管層將重點(diǎn)監(jiān)管“買地金額超年度銷售額40%”房企的消息傳出，但具體監(jiān)管形式并未明確。最近，這一消息一經(jīng)傳出，立刻引發(fā)多方關(guān)注。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者第一時(shí)間聯(lián)系名單中試點(diǎn)企業(yè)以及行業(yè)專家，了解到該消息來源一家知名品牌房企負(fù)責(zé)人。市場(chǎng)及機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)該政策將直接影響房企擴(kuò)張速度。有開發(fā)商形容這是一次“股債雙殺”的考驗(yàn)。

截至7月27日收盤，房地產(chǎn)開發(fā)板塊整體大跌2.42%，下降38.84點(diǎn)，頭部房企股價(jià)全面下跌。

房企回應(yīng)：“消息屬實(shí)，股債雙殺“

一名不愿透露企業(yè)及個(gè)人姓名的試點(diǎn)名單內(nèi)房企員工簡(jiǎn)略總結(jié)該消息對(duì)房企的沖擊：“消息屬實(shí)，影響很大，股債雙殺。” 在核實(shí)過程中，大部分房企并未回復(fù)。“消息應(yīng)該屬實(shí)，但我不在相關(guān)部門，不能確定，現(xiàn)在是敏感時(shí)期，不方便接受采訪。”某頭部房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者。

據(jù)調(diào)查，該消息最初是源于7月26日，旭輝集團(tuán)CEO林峰在企業(yè)官方微信發(fā)文內(nèi)容。在該文中，林峰在提到如何識(shí)別房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)指出，有五個(gè)顯性財(cái)務(wù)指標(biāo)，也就是政府已經(jīng)深思熟慮好的“三道紅線”和“兩個(gè)觀察”指標(biāo)，而第五點(diǎn)就是“投資買地的金額不超過年度累計(jì)銷售的40%。“

林峰表示，這個(gè)指標(biāo)是在關(guān)注土地投入的總額，希望限制買地支出。但是由于地價(jià)在不同區(qū)域占比不同，但他認(rèn)為，這個(gè)指標(biāo)不太公平，“比如一二線城市的貨值中地價(jià)的占比常超過70%，如果要控在40%以內(nèi)，只有兩種情況，一種降低拿地金額，壓縮增長(zhǎng)，另一種是到地價(jià)占比貨值低于40%的三四線城市去投資，所以也只是列為觀察指標(biāo)。”

從原文來看，投資買地金額不超過年度累計(jì)銷售的40%要求一早就有，但當(dāng)時(shí)僅作為觀察指標(biāo)，并不是硬性要求，現(xiàn)在是否已發(fā)生轉(zhuǎn)變，在原文中并未明確。此外，林峰還提到：“今年地產(chǎn)的調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，特別是金融層面，而且是全主體、全方位、全聯(lián)動(dòng)的調(diào)控，施行了銀行分級(jí)管控、企業(yè)‘三道紅線’、購(gòu)房者按揭、地方政府的舉債和出讓金歸口，將四大主體都納入管控，還從表內(nèi)到表外，從境內(nèi)到境外，從貸款到商票，無死角地把所有的正式和非正式通道全部堵上。”

無論從林峰的發(fā)文內(nèi)容，還是從近期高層的持續(xù)表態(tài)和最新政策的動(dòng)態(tài)來看，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不斷深化，全面完善，如果新規(guī)落地，那就是對(duì)房企支出部分的監(jiān)控加大，將收入與支出緊密掛鉤，這其實(shí)類似于對(duì)個(gè)人房貸的限制，只是，這次被“限購(gòu)”的是房企。

2020年8月20日，住建部和人民銀行召集了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，有12家房企參加，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤(rùn)和陽光城。

有市場(chǎng)消息傳出，在2020年最后一天，有關(guān)部門再次召開了關(guān)于三道紅線的座談會(huì)。會(huì)上，部門領(lǐng)導(dǎo)表示對(duì)此前12家房企試點(diǎn)三道紅線的效果比較滿意，并將對(duì)試點(diǎn)企業(yè)擴(kuò)圍，數(shù)量可能會(huì)從12家擴(kuò)大到30家。

對(duì)于房企拿地“限購(gòu)”，市場(chǎng)反應(yīng)迅速，出現(xiàn)無差別絞殺，截至7月27日收盤，房地產(chǎn)開發(fā)板塊當(dāng)日整體大跌2.42%，下降38.84點(diǎn)，龍頭房企幾乎全線下跌，萬科A下跌5.62%，保利地產(chǎn)下跌3.94%，綠地控股下跌3.11%，受房地產(chǎn)、教育培訓(xùn)等板塊拖累，上證指數(shù)也連續(xù)兩天跌幅超過2%。

專家分析：銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制 房企拿地或更加謹(jǐn)慎

2021年上半年受“三道紅線”和供地“兩集中”影響，行業(yè)拿地?zé)岫纫衙黠@下降，最新消息也引發(fā)行業(yè)專家廣泛關(guān)注。

某四大行之一一位匿名高級(jí)分析師在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪進(jìn)表示：“40%的要求，可以肯定是從金融層面對(duì)房企負(fù)債的一種風(fēng)險(xiǎn)控制，也是以企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制著手，讓房企穩(wěn)健發(fā)展。”在后續(xù)是否會(huì)有進(jìn)一步動(dòng)作上，該分析師表示，這主要看該措施是否有效，如果有效，未來可能會(huì)從這個(gè)方面細(xì)化。如果無效，可能會(huì)采取其他方面的政策，“主要是降杠桿，提高房企自有資金使用率這方面而言，現(xiàn)有的房地產(chǎn)商出現(xiàn)問題大概率都是在資金使用方面或多或少存在違規(guī)。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示通過此類管控，客觀上使得拿地和銷售等指標(biāo)得到匹配，很大程度上使得拿地面臨更多約束和限制。類似政策在很大程度上規(guī)范了企業(yè)拿地行為，后續(xù)企業(yè)拿地方面更需要有精密決策，“這次對(duì)房企的收并購(gòu)拿地也有很多約束和限制，某種程度上對(duì)于近期收并購(gòu)拿地的企業(yè)有沖擊。類似政策后，房企在拿地策略上需要進(jìn)一步完善和優(yōu)化，真正吻合拿地的政策約束。”

7月27日，相關(guān)研究機(jī)構(gòu)在針對(duì)該消息的最新快評(píng)中指出，2021年上半年50家代表企業(yè)拿地銷售比均值降至29.3%，低于40%紅線。2021年上半年50家代表企業(yè)拿地銷售比均值為29.3%，較去年同期下降12.3個(gè)百分點(diǎn)，拿地強(qiáng)度明顯下降，在“三道紅線”和供地兩集中背景下，房企拿地更趨謹(jǐn)慎。

從數(shù)據(jù)來看，首批12家試點(diǎn)企業(yè)拿地銷售比均值為28.8%，低于40%紅線。12家中只有3家企業(yè)略高于紅線。與上年同期相比，12家試點(diǎn)企業(yè)拿地銷售比均值顯著下降，降幅超10個(gè)百分點(diǎn)。

相關(guān)分析認(rèn)為，拿地銷售比40%紅線對(duì)試點(diǎn)企業(yè)整體影響較小，個(gè)別受融資優(yōu)勢(shì)、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)訴求等因素驅(qū)動(dòng)，拿地力度較大企業(yè)，拿地銷售比超過了40%，這部分企業(yè)或短期受較大影響。“整體來看，拿地銷售比均值已降至40%以下，行業(yè)整體受到影響有限。短期來看上半年拿地力度較大企業(yè)預(yù)計(jì)受影響更大，下半年或?qū)⒄{(diào)整拿地節(jié)奏，審慎獲取土儲(chǔ)。”

“觀察指標(biāo)”開始被正式納入監(jiān)管，收并購(gòu)支出也進(jìn)入“拿地收入”之列，未來房企想要擴(kuò)張突圍的難度只會(huì)增大。 對(duì)于沒有被納入“三道紅線”監(jiān)管的小規(guī)模房企來說，是否能迎來“逆襲”尚待時(shí)間檢驗(yàn)。