拍地總額超萬(wàn)億元、重慶 87% 地塊溢價(jià)成交、上海靜安區(qū)拍出百億元地塊……過(guò)去 3 個(gè)月，22 城首批集中供地陸續(xù)開(kāi)拍，拿地房企超 400 家。
頻繁出臺(tái)的調(diào)控政策未降低房企買地?zé)崆?，土地市?chǎng)高燒不退。第二批集中供地入市之前，買地限購(gòu)令重提，為房企提供冷靜期。
7 月 26 日，有媒體報(bào)道，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額 40%。這意味著，房企投銷比有了 40% 的上限。這一限制比例不僅包括房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地花費(fèi)，也包括通過(guò)收并購(gòu)方式獲地的支出。
事實(shí)上，房企投銷比不得超過(guò) 40%，是去年 8 月出臺(tái)的“三道紅線”的同步要求之一。在房企瘋狂拿地背景下，這則規(guī)定再度發(fā)酵也側(cè)面提醒房企，應(yīng)在第二批集中供地時(shí)保持拿地節(jié)奏。
目前，已有房企為激進(jìn)拿地付出巨額代價(jià)，土地市場(chǎng)掀起“退地潮”。
7 月 20 日，宋都股份發(fā)布公告稱，5 月在杭州首批集中供地中獲得一宗地塊的土地使用權(quán)，經(jīng)與杭州市規(guī)劃和資源局溝通后，決定放棄該地塊的競(jìng)得資格。為此，宋都股份將損失 5000 萬(wàn)元保證金。
7 月 26 日，由中交地產(chǎn)聯(lián)合體以 12.57 億元拍下的邕寧龍崗商務(wù)區(qū)地塊突然宣告“取消成交結(jié)果”。這意味著該地塊將被退回，擇期再次招拍掛出讓。
“房企認(rèn)為盈利空間在一定程度上被壓縮，未能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，以致選擇退出。” 7 月 28 日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，退地后所得或止損資金，一定程度上將有助于企業(yè)快速回籠資金、拓展其他項(xiàng)目。
土地成本被推高
土地是房企最重要的生產(chǎn)資料，銷售、融資、抵押等一系列工作都以拿地為起點(diǎn)。長(zhǎng)期以來(lái)，房企對(duì)土地有著本能的狂熱，“見(jiàn)地就拿”已成習(xí)慣。
周穎（化名）是某中小型房企副總裁，分管投拓業(yè)務(wù)。
7 月 27 日，周穎對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，其所在企業(yè)更傾向拿確定性更強(qiáng)的招拍掛土地，招拍掛占總投資比例高達(dá) 40%-50%。
“招拍掛土地何時(shí)能入市、利潤(rùn)是多少都很確定。唯一不確定的因素就是去化率，在拿地時(shí)只需要找銷售表現(xiàn)好的城市就可以。”周穎表示，該公司拿地的主要原因是只有拿地才能保證銷售規(guī)模，有了排名才能更好融資。其次，只有拿地才能養(yǎng)團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)流失將對(duì)公司帶來(lái)不確定風(fēng)險(xiǎn)。
周穎告訴時(shí)代周報(bào)記者，今年集中供地后，部分房企擔(dān)心搶不到地而恐慌性入市，在一定程度上推高了土地成本。
中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，22 個(gè)重點(diǎn)城市整體成交樓面均價(jià) 9591 元 / 平方米，較 2020 年成交樓面均價(jià)上漲 38.3%。出讓金方面，杭州和北京首批集中供地成交金額分別為 1178 億和 1110 億元，均超過(guò)去年同期。
首批集中供地已謝幕、第二批集中供地即將拉開(kāi)序幕。監(jiān)管部門此時(shí)重提“投銷比不得超過(guò) 40% ”，似乎別有深意。
克而瑞統(tǒng)計(jì)的 2021 年 1-6 月房企拿地情況顯示，百?gòu)?qiáng)房企在雙集中供地帶動(dòng)下，投資積極性雖然顯著回升，平均投銷比為 30%，但各梯隊(duì)的平均投銷比仍均低于 40%。共有 13 家房企拿地銷售比超 40%，包括卓越集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)地產(chǎn)、綠城中國(guó)、中駿集團(tuán)等。
多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企拿地方式多樣，銷售統(tǒng)計(jì)口徑不一，嚴(yán)控投銷比有一定實(shí)操難度。
7 月 28 日，IPG 中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，若要監(jiān)管到銷售金額與拿地方式，監(jiān)管部門的人力、物力與精力不夠。另一方面，監(jiān)管投銷比需要非常強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)支持。該項(xiàng)政策有利于將房企財(cái)務(wù)運(yùn)行與現(xiàn)金流控制在安全穩(wěn)健區(qū)間，但更依靠房企自身自覺(jué)參照履行。
時(shí)代周報(bào)記者注意到，此前房地產(chǎn)調(diào)控主要集中于需求端，通過(guò)“五限令”減少投資需求。近兩年來(lái)，調(diào)控偏向資金端，倒逼房企降杠桿。
陳霄認(rèn)為，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，銷售額高低是拿地主要因素，房企將在拿地過(guò)程中持謹(jǐn)慎態(tài)度，更注重盈利空間，這或?qū)⑴まD(zhuǎn)部分房企冒險(xiǎn)拿地現(xiàn)狀。對(duì)行業(yè)格局來(lái)說(shuō)，控制投銷比或會(huì)在一定程度上加劇分化，導(dǎo)致部分房企擴(kuò)張速度降低。此外，此項(xiàng)指標(biāo)將在一定程度上提高房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)及去化質(zhì)量。
部分房企退地?fù)Q資金
如何在拿地后快速入市產(chǎn)生利潤(rùn)，是所有房企共同面對(duì)的課題，地價(jià)越高對(duì)利潤(rùn)的侵蝕空間越大。
5 月，有投資者在線上交流會(huì)上向?yàn)I江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興提問(wèn)：“最近杭州集中推地中，濱江集團(tuán)拍下的幾塊地、凈利潤(rùn)能有幾個(gè)點(diǎn)？”
對(duì)此，戚金興回復(fù)稱，公司最近在杭州集中土地出讓中共獲取了 5 塊土地，在濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，公司融資能力強(qiáng)，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到 1%-2% 的凈利潤(rùn)水平。
濱江集團(tuán)微利拿地是眾多房企的縮影。億翰智庫(kù)將 22 個(gè)集中供地試點(diǎn)城市進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)大部分熱點(diǎn)城市的盈利空間較窄。在部分城市，企業(yè)拿地利潤(rùn)很低，甚至虧本。廈門、重慶（主城）、北京、廣州、無(wú)錫、杭州、南京等城市因自持比例高或配建比例高，盈利空間較小。
面對(duì)盈利難題，部分房企權(quán)衡后開(kāi)始退地，及時(shí)止損。
7 月 20 日，“集中供地”后首個(gè)退地案例公示。宋都股份發(fā)布公告稱，5 月獲得拱墅區(qū)運(yùn)河新城地塊的土地使用權(quán)，未簽署《杭州市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，經(jīng)與杭州市規(guī)劃和資源局溝通、協(xié)商后，官方?jīng)Q定取消自己的競(jìng)得資格。退地后，宋都股份已繳納的 5000 萬(wàn)元預(yù)約申請(qǐng)保證金不予返還。
該地塊為 5 月 7 日，宋都股份以“ 17.83 億元 21% 自持”為代價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率 29.86%，折合樓面價(jià) 20962 元 / 平方米。
宋都股份表示，這是公司經(jīng)營(yíng)管理層審慎考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素，基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹(jǐn)慎作出的決策。
宋都股份將還未捂熱的土地退回，而瑞安房地產(chǎn)則選擇將拿了十四年的地塊退回?fù)Q現(xiàn)金。
7 月 9 日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告稱，旗下子公司同意向佛山市禪城區(qū)土地儲(chǔ)備中心交還嶺南天地 7、8 號(hào)地塊，總現(xiàn)金補(bǔ)償為 26.53 億元。
嶺南天地 7、8 號(hào)地塊為瑞安房地產(chǎn)在 2007 年以 75.1 億元競(jìng)得，總建筑面積 150 萬(wàn)平方米，是當(dāng)時(shí)廣東規(guī)模最大的舊城改造項(xiàng)目。根據(jù)此前規(guī)劃，嶺南天地 7、8 號(hào)地塊擬建 430 米和 265 米高的地標(biāo)建筑。
對(duì)退地原因，瑞安房地產(chǎn)表示，由于種種客觀原因，地塊未能如期開(kāi)展建設(shè)及開(kāi)發(fā)，而鑒于佛山今年持續(xù)的工業(yè)化及城市化，為配合佛山市政府對(duì)這兩幅地塊的重新規(guī)劃，瑞安同意將該兩幅地塊交還土地儲(chǔ)備中心。
在陳霄看來(lái)，隨著政策變化，地塊的升值空間更被房企關(guān)注。宋都股份經(jīng)過(guò)考量自持、精裝等因素退地，瑞安地產(chǎn)或是由于建筑成本較高且開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出售率較低等因素選擇退出。
“房企是否退地的依據(jù)，是企業(yè)自身發(fā)展規(guī)劃以及地塊的發(fā)展價(jià)值等多重因素。大環(huán)境變化對(duì)房企的進(jìn)退產(chǎn)生重要影響，后續(xù)房企拿地將更謹(jǐn)慎，拿地后也會(huì)對(duì)地塊進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，以盈利作為重要考量。”陳霄表示。
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