在經(jīng)歷疫后的一輪恢復(fù)性反彈后，近月來(lái)，中國(guó)多地樓市成交節(jié)奏放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管力度進(jìn)一步加大是出現(xiàn)這種變化的主要原因。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，邀請(qǐng)專家解讀加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控相關(guān)工作。
多位專家指出，2018年中國(guó)建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制以來(lái)，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展方面取得明顯成效。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年中國(guó)22個(gè)試點(diǎn)城市新建商品住宅、二手住宅價(jià)格同比漲幅分別比2019年收窄3.1個(gè)百分點(diǎn)和1個(gè)百分點(diǎn)。
下半年乃至今后一段時(shí)間，中國(guó)樓市調(diào)控如何發(fā)力？
中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正近日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院電視電話會(huì)議時(shí)指出，把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問(wèn)題，并強(qiáng)調(diào)“全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，下一步房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，把“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”作為最根本的原則。以此為前提，未來(lái)中國(guó)樓市政策或現(xiàn)六大重點(diǎn)。
——增加保障性租賃住房供應(yīng)
近日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，明確擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足。保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主。
上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長(zhǎng)嚴(yán)榮指出，《意見(jiàn)》回應(yīng)了當(dāng)前中國(guó)住房發(fā)展面臨的一些突出問(wèn)題，補(bǔ)齊了住房保障體系的明顯短板。全面落實(shí)《意見(jiàn)》當(dāng)中提出的含金量比較高的措施，將會(huì)讓新市民、青年人將在人口凈流入的大城市能夠租得到、租得起、租得近、租得穩(wěn)、租得好。
——落實(shí)城市主體責(zé)任
住建部此前明確，對(duì)調(diào)控工作不力、市場(chǎng)波動(dòng)大的城市，要堅(jiān)決予以問(wèn)責(zé)。今年以來(lái)，住建部先后調(diào)研督導(dǎo)或約談了包括深圳、上海、北京、杭州等在內(nèi)的13個(gè)城市。
浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)虞曉芬指出，除了落實(shí)城市政府主體責(zé)任外，還要發(fā)揮省級(jí)政府的監(jiān)督督導(dǎo)作用。中國(guó)內(nèi)地有293個(gè)地級(jí)市、1301個(gè)縣，這么多城市光靠住建部督導(dǎo)是不夠的，還要發(fā)揮省級(jí)政府的作用。例如：浙江省近幾年出臺(tái)政策，對(duì)各縣市商品房、二手房?jī)r(jià)格建立監(jiān)測(cè)體系，在價(jià)格漲幅監(jiān)測(cè)方面發(fā)揮了很好的作用。
——加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理
今年上半年，房地產(chǎn)金融環(huán)境持續(xù)收緊。專家認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控將完善“三線四檔”融資管理規(guī)則，嚴(yán)格實(shí)施商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，加強(qiáng)對(duì)中小型銀行的監(jiān)督管理。堅(jiān)決查處經(jīng)營(yíng)貸、信用貸、消費(fèi)貸等資金違規(guī)用于購(gòu)房。
劉洪玉解釋說(shuō)，房地產(chǎn)金融管理，一方面面向房地產(chǎn)企業(yè)，房企負(fù)債情況經(jīng)過(guò)一年多的政策引導(dǎo)發(fā)生了積極變化；另一方面面向金融機(jī)構(gòu)。未來(lái)，涉房金融政策可能進(jìn)一步深化，比如針對(duì)首付款、房貸利率等有一些引導(dǎo)政策。
——建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制
專家認(rèn)為，未來(lái)或推行北京市住宅用地限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)做法。同時(shí)，嚴(yán)格購(gòu)地企業(yè)資格審核，建立購(gòu)地資金審查和清退機(jī)制。
劉洪玉表示，一方面，需要增加住房供應(yīng)的城市，應(yīng)該切實(shí)增加土地供應(yīng)。另一方面，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)也需要繼續(xù)優(yōu)化，包括加強(qiáng)保障性租賃住房用地供應(yīng)等。
——加強(qiáng)部門協(xié)同配合，形成調(diào)控合力
房地產(chǎn)調(diào)控涉及多個(gè)部門。專家認(rèn)為，應(yīng)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)共享機(jī)制，為及時(shí)精準(zhǔn)市場(chǎng)調(diào)控提供數(shù)據(jù)支撐。
——持續(xù)整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序
嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、中介、物業(yè)、租賃等方面的違法違規(guī)行為，凈化市場(chǎng)環(huán)境，維護(hù)民眾合法權(quán)益。住建部、國(guó)家發(fā)改委、公安部等8部門日前聯(lián)合發(fā)布關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知。通知稱，力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。
此外，調(diào)控的政策工具箱還會(huì)不斷豐富完善。嚴(yán)榮指出，貨幣、金融、稅收和市場(chǎng)監(jiān)管，這5類政策是市場(chǎng)調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制中重點(diǎn)發(fā)力的五個(gè)方面。隨著市場(chǎng)的發(fā)展和演進(jìn)，樓市調(diào)控的工具箱可能還會(huì)不斷充實(shí)。
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