深處監(jiān)管深水區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)隱現(xiàn)著新信號。
據(jù)市場消息，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。
“這不是一個新政策。”中國房地產(chǎn)報(bào)記者從去年參加過“三道紅線”相關(guān)座談會的一位房企人士處獲悉，去年“三道紅線”監(jiān)管政策推出后，監(jiān)管層就提出重點(diǎn)監(jiān)管“買地金額超年度銷售額40%”房企，之后通過動態(tài)監(jiān)管，要求重點(diǎn)房企每月報(bào)送相關(guān)監(jiān)測數(shù)據(jù)。
“現(xiàn)在每月上報(bào)的監(jiān)測表中還要報(bào)送拿地信息，包括拿地額在銷售額中占比。”該房企人士稱。
“三道紅線”首批試點(diǎn)企業(yè)的一位人士表示，“現(xiàn)在都是以收定支，房企大都是這么做的。”
在一位業(yè)內(nèi)人士看來，這一監(jiān)管思路并不意外，近日高層已不斷釋放出加強(qiáng)房地產(chǎn)融資端監(jiān)管信號。7月22日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正指出，“要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個關(guān)鍵，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)‘三線四檔’融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理。”
這日，住建部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)亦表示，“下一步還將加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管控，完善房地產(chǎn)企業(yè)三線四檔融資管理規(guī)則”“加強(qiáng)住房、土地和金融信貸政策協(xié)調(diào)”。
一系列“負(fù)面”消息下，7月26日，房地產(chǎn)股遭遇“黑色”星期一，多只地產(chǎn)股下挫。
“重點(diǎn)盯三個維度”
2020年8月底，住建部、央行在京召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會。會議指出，為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長，設(shè)置“三道紅線”。參與此次座談會的12家房企成為首批試點(diǎn)企業(yè)，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利發(fā)展、新城控股、中海地產(chǎn)、華僑城、綠地控股、華潤置地和
陽光城。
2020年最后一天，有關(guān)部門再次召開關(guān)于“三道紅線”座談會，表示將對試點(diǎn)企業(yè)擴(kuò)圍，數(shù)量可能會從12家擴(kuò)大到30家。恒大、融創(chuàng)、
陽光城、碧桂園、萬科5家企業(yè)參加了第二次座談會，此外還新增了華夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龍湖等房企。
“三道紅線”下，房企紛紛將“零踩線”、降負(fù)債列為頭等大事。但同時(shí)，不斷有市場人士擔(dān)心，融資新規(guī)雖能有效控制企業(yè)表內(nèi)財(cái)務(wù)杠桿，但房企仍有可能通過表外負(fù)債方式獲得外部資金；此外，房企采用聯(lián)合營模式的大部分重要信息并未公開披露，有可能加大市場評估開發(fā)企業(yè)真實(shí)信用指標(biāo)的難度。
尤其在首批集中供地中，開發(fā)商多“馬甲”拿地、利用收購并躲避監(jiān)管的現(xiàn)象不斷被媒體曝出，部分頭部房企激進(jìn)拿地的情況也引發(fā)監(jiān)管層注意，監(jiān)管開始升級。
據(jù)一位券商人士透露，今年監(jiān)管部門對于“三道紅線”試點(diǎn)房企重點(diǎn)盯上了三個維度，一是當(dāng)年累計(jì)權(quán)益拿地金額不能超過累計(jì)權(quán)益銷售額的40%；二是過去3年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額不能連續(xù)為負(fù)；三是每月上報(bào)商票數(shù)據(jù)。
就在6月30日，央行等監(jiān)管部門將商票數(shù)據(jù)納入監(jiān)控范圍，要求房企將商票數(shù)據(jù)隨“三道紅線”監(jiān)測數(shù)據(jù)每月上報(bào)?，F(xiàn)在，拿地?cái)?shù)據(jù)也被納入房企每月須上報(bào)的監(jiān)測報(bào)表中。
40%拿地金額占比上限，在IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來，大大限制了房企運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿和高周轉(zhuǎn)來做大規(guī)模回轉(zhuǎn)空間，對于地方政府土地出讓金收入的負(fù)面影響也是必然的，但總體而言有利于房企財(cái)務(wù)運(yùn)行與現(xiàn)金流回歸到安全穩(wěn)健區(qū)間。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，該政策對熱點(diǎn)城市影響比較大。開發(fā)商拿地開始回歸熱點(diǎn)城市，特別是龍頭開發(fā)商對“兩個集中”供地模式下熱點(diǎn)地塊爭奪非常激烈。部分開發(fā)商還有做大規(guī)模動力，有些企業(yè)沖千億、沖萬億企業(yè)積極性很高，對這部分企業(yè)影響也比較大。
這些房企上半年拿地銷售比已超40%
中國房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，根據(jù)買地金額不得超年度銷售額40%上限，2021年上半年拿地30強(qiáng)房企中，有12家已經(jīng)過線。
一類是“零踩線”央企國企隊(duì)，它們資金充裕，成為此輪拿地主力，如招商蛇口、華潤置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)。
上半年國企央企中拿地最為激進(jìn)的是越秀地產(chǎn)。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，前6個月越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售收入487億元，卻豪擲436億元用于拿地，拿地銷售比高達(dá)89.5%。
4月26-27日，在廣州的集中供地中，越秀地產(chǎn)一次拿下8幅地塊，拿地金額為171.97億元，成為當(dāng)之無愧的“黑馬”。
2021年越秀地產(chǎn)銷售目標(biāo)為1122億元，以此計(jì)算，其全年拿地金額上限應(yīng)為448.8億元，這也意味著即使完成全年業(yè)績目標(biāo)，下半年不再拿一塊地，越秀拿地銷售比依然超標(biāo)。
在幾個月前的年度業(yè)績發(fā)布會上，越秀地產(chǎn)地產(chǎn)副董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰透露，公司今年計(jì)劃買地金額將達(dá)到520億元以上，繼續(xù)保持較大投資力度。
建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口以及華潤置地上半年拿地銷售比分別為70.6%、50.9%和50.2%，亦均超標(biāo)。
上半年，建發(fā)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售收入934億元，新增土地價(jià)值659.2億元，拿地銷售比高達(dá)70.6%。且建發(fā)房產(chǎn)頻繁高溢價(jià)拿地、奪地王，其去年才突破千億元門檻。
值得注意的是，建發(fā)房產(chǎn)在去年也頻繁高溢價(jià)拿地，此前也曾多次拿下“地王”。在追求規(guī)模的同時(shí)，建發(fā)房產(chǎn)也面臨著一些問題。
建發(fā)房產(chǎn)沒有單獨(dú)上市，但以建發(fā)股份數(shù)據(jù)來看，2020年建發(fā)股份經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額97億元，同比降低13.34%。2021年一季度，建發(fā)股份經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅下降162.3%至-407.5億元；資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)80.6%。
一位房企人士稱，此次監(jiān)管層再度明確累計(jì)權(quán)益拿地金額不能超過累計(jì)權(quán)益銷售額的40%，預(yù)計(jì)這些企業(yè)后期會適當(dāng)降低拿地力度，以達(dá)到40%標(biāo)準(zhǔn)。
另一類則是不惜冒著“踩線”風(fēng)險(xiǎn)，也要沖刺規(guī)模的房企，這部分占了多數(shù)，如卓越集團(tuán)（拿地銷售比93.8%）、綠城中國（65%）、中駿集團(tuán)（57.9%）、中交房地產(chǎn)（52.1%）、新希望地產(chǎn)（52.6%）、融信集團(tuán)（45.3%）、雅居樂（45%）等。
拿地銷售比最高的是卓越集團(tuán)，上半年實(shí)現(xiàn)銷售收入683億元，新增土地價(jià)值640.6億元，拿地銷售比高達(dá)93.8%。
上半年，卓越集團(tuán)在北京狂攬四幅地。其中，5月11日，卓越聯(lián)合體拿下的昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園地塊和東小口地塊，未來地塊售價(jià)上限為6.3萬元/平方米，但該地塊競拍后樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)5.32萬元/平方米，中間只有不到1萬元價(jià)差。
據(jù)媒體報(bào)道，2020年11月，卓越集團(tuán)高層在內(nèi)部會議上提出，兩三年內(nèi)希望能做到行業(yè)TOP20。除了規(guī)模訴求，沖刺香港IPO也是卓越兇猛拿地的一個重要原因。
綠城中國今年上半年拿地888億元，占當(dāng)期銷售額比重為65%。2020年，綠城就在土地市場頻頻拿地，對于規(guī)模拓展野心可見一斑。有分析稱，綠城中國優(yōu)勢是第一大股東中交集團(tuán)央企的信用背書，為其在資本市場融資提供便利。
截至2020年底，綠城中國凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為66%和2，已符合監(jiān)管要求；但剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為71%，仍“踩中”一道紅線。拿地銷售比超過40%的雅居樂，同樣“踩中”一道紅線。
值得注意的是，上半年拿地銷售比達(dá)52.1%的中交地產(chǎn)已腳踩“三道紅線”。數(shù)據(jù)顯示，其2020年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.4%，超出70%的紅線值；凈負(fù)債率為296.4%，同比上升146.2%。
相比之下，之前一些參加過“三道紅線”座談會的標(biāo)桿房企則從拿地百強(qiáng)榜上“消失”了。債務(wù)壓力下，為達(dá)到國家對“三道紅線”要求，他們不得不收縮拿地，甚至通過降價(jià)促銷、甩賣資產(chǎn)等方式來改善財(cái)務(wù)狀況。
無論是在某指院還是克而瑞發(fā)布的上半年拿地百強(qiáng)榜中，中國恒大均未能上榜，進(jìn)入榜單的最低門檻是37億元。這意味著中國恒大2021年上半年在土地市場上幾無收獲。
去年剛剛跨過3000億元銷售規(guī)模的世茂，上半年拿地金額也不過74.8億元，與其過去幾年高擴(kuò)儲的態(tài)勢畫風(fēng)變化略大。此外，中南置地、
陽光城、雅居樂和佳兆業(yè)等房企上半年拿地規(guī)模也明顯降速。
分析人士預(yù)計(jì)，（40%拿地銷售比）政策落地后，預(yù)計(jì)第二批集中供地?zé)岫葧档?，整體土地溢價(jià)率會走低。
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