二手房?jī)r(jià)格核驗(yàn)政策剛落地，7月23日，上海樓市調(diào)控又推出兩項(xiàng)政策：上調(diào)房貸利率，首套房利率調(diào)至5%，二套房利率調(diào)至5.7%；贈(zèng)與住房納入限購(gòu)政策，5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)，受贈(zèng)人應(yīng)符合國(guó)家和上海住房限購(gòu)政策。
兩項(xiàng)新規(guī)均于7月24日起施行。
首套房利率調(diào)至5%
二套房調(diào)至5.7%
“目前能做的就是讓客戶經(jīng)理今晚（7月23日）抓緊在內(nèi)部系統(tǒng)輸入信息并提交，最終算不算要看監(jiān)管要求。”上海某銀行相關(guān)人士接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示。
7月23日下午，中國(guó)人民銀行上海總部與在滬銀行召開會(huì)議，確定上海房貸利率上調(diào)事宜。其中，首套房利率由目前的4.65%調(diào)整至5%，二套房利率從5.25%上調(diào)至5.7%。
該銀行人士向記者表示，房貸利率上調(diào)僅針對(duì)7月24日起新受理的業(yè)務(wù)，根據(jù)一貫做法，滬上各家銀行首套房利率和二套房利率分別統(tǒng)一為5%和5.7%。
“相比首套房，二套房貸款利率上浮比例更高,客觀上對(duì)二套房的購(gòu)房者影響更大。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
以二套房為例，在此前利率5.25%的情況下，30年200萬元商業(yè)貸款，等額本息方式下每月還款額為11044.07元，利息總額197.59萬元；利率上調(diào)至5.7%后，30年200萬元商業(yè)貸款，等額本息方式下每月還款額為11608.01元，利息總額為217.89萬元，月供多了563.94元，利息總額多了20.3萬元。
“如果個(gè)別房貸單子風(fēng)險(xiǎn)較高，貸款利率還會(huì)繼續(xù)提價(jià)。”另一家滬上銀行相關(guān)人士告訴記者。
記者從一位購(gòu)房者處獲悉，其今年6月份剛辦理了二手房按揭貸款，由于征信記錄上有逾期記錄，利率最終被銀行上浮了160個(gè)基點(diǎn)（在5年期LPR4.65%基礎(chǔ)上），達(dá)到6.25%。
“我是通過貸款中介找的銀行，貸款中介問能不能接受6.25%的利率，要是能，就可以簽貸款合同，下家一直催，我只能接受。”該購(gòu)房者說。
贈(zèng)與住房5年內(nèi)
仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)
同日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、上海市房管局、上海市自然資源確權(quán)登記局聯(lián)合出臺(tái)加強(qiáng)贈(zèng)與住房管理規(guī)定，進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策。
根據(jù)這份名為《關(guān)于加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理的通知》，自2021年7月24日起，通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，受贈(zèng)人應(yīng)符合國(guó)家和上海住房限購(gòu)政策；該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)。同時(shí)，強(qiáng)化住房交易登記管理，將贈(zèng)與住房轉(zhuǎn)讓納入房屋交易核驗(yàn)范圍，對(duì)贈(zèng)與當(dāng)事人不符合住房限購(gòu)政策的，不予辦理交易登記手續(xù)。
《通知》要求上海各區(qū)自然資源確權(quán)登記事務(wù)中心（不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心）應(yīng)將贈(zèng)與住房轉(zhuǎn)讓納入綜合窗口收件；各區(qū)房地產(chǎn)交易中心應(yīng)加強(qiáng)審核，將贈(zèng)與住房轉(zhuǎn)讓納入房屋交易核驗(yàn)范圍（交易核驗(yàn)認(rèn)定時(shí)點(diǎn)以綜合窗口收件之日為準(zhǔn)），對(duì)贈(zèng)與當(dāng)事人不符合住房限購(gòu)政策的，不予以辦理交易登記手續(xù)。
“將住房贈(zèng)與行為納入限購(gòu)范圍，屬于對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行打補(bǔ)丁、補(bǔ)漏洞的做法。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“最近幾年，利用住房贈(zèng)與變相規(guī)避限購(gòu)政策的操作有所增多，房東變相減少房產(chǎn)數(shù)量進(jìn)而獲得購(gòu)房資格，購(gòu)房者變相繞過限購(gòu)審查而炒房，既削弱了限購(gòu)政策的效力，也影響了‘房住不炒’政策的落實(shí)。”
如果房東名下有一套住房，按照以前規(guī)定，贈(zèng)與后立即獲得首套房的資格，而現(xiàn)在5年后才能獲得首套房資格；如果是上海戶籍房東，名下有兩套住房，已無購(gòu)房資格，按照以前規(guī)定，贈(zèng)與一套住房后立即獲得購(gòu)房資格，而現(xiàn)在也需要5年后才能獲得購(gòu)房資格。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)接受記者采訪時(shí)表示，上海贈(zèng)與住房納入限購(gòu)政策的調(diào)整與積分制度關(guān)于贈(zèng)與住房的政策有較大關(guān)系，積分制中規(guī)定：認(rèn)購(gòu)對(duì)象在2021年1月22日（含）后贈(zèng)與他人的住房，仍計(jì)入認(rèn)購(gòu)對(duì)象名下 ，“如果限購(gòu)政策不調(diào)整就會(huì)形成觸發(fā)積分制的樓盤與不觸發(fā)積分制的樓盤，人員持有房屋認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。”
“該政策的出臺(tái)堵住了以直系親屬間捐贈(zèng)行為來獲取購(gòu)房資格的機(jī)會(huì)。”宋紅衛(wèi)向記者表示，“從市場(chǎng)影響來看，對(duì)于部分積分盤有一定影響，被搶購(gòu)的項(xiàng)目主要是倒掛的網(wǎng)紅盤，該政策相當(dāng)于對(duì)贈(zèng)與進(jìn)行了降分處理，如果再失去購(gòu)房資格，在某種程度上能夠降低項(xiàng)目積分，給網(wǎng)紅盤降溫。”
嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海贈(zèng)與住房納入限購(gòu)政策對(duì)全國(guó)其他城市也有借鑒意義，“目前全國(guó)已有北京、上海、南京和杭州等多個(gè)城市出臺(tái)了贈(zèng)與住房納入限購(gòu)的政策，預(yù)計(jì)下半年仍將有城市將住房贈(zèng)與行為納入限購(gòu)政策。”
二手房?jī)r(jià)格核驗(yàn)不通過依然可交易
7月19日起，上海未通過價(jià)格核驗(yàn)的二手房源不得對(duì)外發(fā)布。一位房產(chǎn)中介人員向記者透露，房產(chǎn)交易部門的價(jià)格核驗(yàn)系統(tǒng)以及中介的房源系統(tǒng)已逐步完善，部分之前未能在外網(wǎng)展示的房源(在核驗(yàn)限價(jià)范圍內(nèi))陸續(xù)上架。
即便如此，被下架的房源仍不在少數(shù)。7月23日晚，某中介外網(wǎng)顯示的房源為1.775萬套，較該項(xiàng)政策出臺(tái)時(shí)的3.2萬套減少了約1.43萬套。
上述中介人員向記者表示，某外環(huán)外的老破小學(xué)區(qū)房在售房源77套，但最終通過核驗(yàn)在外網(wǎng)展示的只有22套，“不過，未通過核驗(yàn)并不全是掛牌價(jià)過高，有些是房東沒有書面委托、有些是材料不全。”
就價(jià)格通過核驗(yàn)的房源來看，核驗(yàn)價(jià)通過價(jià)并不算低，“核驗(yàn)最高價(jià)可能是在去年小區(qū)平均成交價(jià)的基礎(chǔ)上還有所上浮。”上述中介人員說。
根據(jù)某平臺(tái)推出的二手房核驗(yàn)價(jià)查詢小程序，浦東知名學(xué)區(qū)房梅園三街坊核驗(yàn)通過最高價(jià)已達(dá)18.95萬元/平方米。
記者了解到，未通過價(jià)格核驗(yàn)的二手房?jī)H不能在中介外網(wǎng)展示，但可以正常交易。“如果有人愿意以高于核驗(yàn)最高價(jià)購(gòu)買，在交易環(huán)節(jié)是不受影響的，只是目前購(gòu)房者對(duì)未通過價(jià)格核驗(yàn)的房源有抵觸心理，很難成交。”上述中介人員說。
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