Wind數(shù)據(jù)顯示，截至7月23日收盤，A股共有48家房地產(chǎn)上市公司披露上半年業(yè)績預(yù)告，21家預(yù)喜，預(yù)喜比例為43.75%。其中，略增2家、扭虧7家、預(yù)增12家。

機(jī)構(gòu)研報顯示，由于拿地毛利率未見企穩(wěn)，短期開發(fā)類房企估值或仍將承壓，后續(xù)關(guān)注二、三批次集中供地降溫帶來的開發(fā)類房企估值修復(fù)。相比開發(fā)類房企，更看好行業(yè)空間廣闊、短期中報業(yè)績有望高增的物管板塊及商管板塊，建議關(guān)注具備規(guī)模及資金優(yōu)勢、在增值服務(wù)各細(xì)分領(lǐng)域率先發(fā)力的物管龍頭，以及占據(jù)購物中心優(yōu)質(zhì)賽道、輕資產(chǎn)輸出實(shí)力強(qiáng)勁的商業(yè)運(yùn)營商。

物業(yè)行業(yè)異軍突起

不少“輕資產(chǎn)”運(yùn)營的上市公司業(yè)績表現(xiàn)良好。其中，物業(yè)行業(yè)異軍突起，不少公司憑借物業(yè)業(yè)務(wù)成功實(shí)現(xiàn)業(yè)績扭虧。

世聯(lián)行預(yù)計上半年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤6800萬元至7500萬元，同比扭虧。公司表示，業(yè)務(wù)聚焦“大交易”和“大資管”。“大交易”業(yè)務(wù)持續(xù)推進(jìn)代理案場數(shù)字化，整合營銷渠道資源，收入恢復(fù)增長，數(shù)字化升級和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)變化對成本以及毛利產(chǎn)生一定影響。“大資管”業(yè)務(wù)聚焦能力，重新回到輕資產(chǎn)運(yùn)營。物業(yè)管理業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展，收入持續(xù)增長；資產(chǎn)運(yùn)營和公寓業(yè)務(wù)通過重組大幅減虧；顧問業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略初具成效。報告期內(nèi)公司轉(zhuǎn)讓中資產(chǎn)模式公寓業(yè)務(wù)，確認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓投資收益約8,120萬元，屬于非經(jīng)常性損益項目?？鄢墙?jīng)常性損益影響，公司預(yù)計上半年歸屬于上市公司股東扣非凈利潤同比增加7667.95萬元至8367.95萬元。

物業(yè)類上市公司新大正預(yù)計，公司上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8.96億元，同比增長58%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約7438.64萬元，同比增長38.37%。報告期內(nèi)，公司營業(yè)收入以物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)收入為主，占比約94.36%，較上年同比增長59.04%；物業(yè)增值服務(wù)收入占比5.64%，較上年同比增長42.55%。

結(jié)轉(zhuǎn)影響較大

有的上市公司在業(yè)績預(yù)告中指出，疫情影響仍然存在，項目尚未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)條件，導(dǎo)致相關(guān)上市公司報告期內(nèi)業(yè)績出現(xiàn)續(xù)虧。

以南國置業(yè)為例，公司預(yù)計上半年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤-4.3億元至-3.5億元，同比續(xù)虧。業(yè)績變動的主要原因是，報告期內(nèi)，新型冠狀病毒肺炎疫情對公司部分商業(yè)項目日常經(jīng)營仍存在一定持續(xù)影響，同時，部分商業(yè)項目處于調(diào)改和商業(yè)培育期。近年來，公司已經(jīng)從區(qū)域型房企逐步成長為全國型房企，業(yè)務(wù)覆蓋北京、深圳、武漢、重慶、成都、南京等多個重點(diǎn)核心城市。由于房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入呈現(xiàn)周期性，公司前期投入尚未達(dá)到結(jié)利條件。

業(yè)績較為突出的上市公司，多數(shù)報告期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)情況較好。

招商蛇口預(yù)計上半年共實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤37億元至47億元，同比增長305.04%至414.51%。業(yè)績變動的主要原因是，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)同比大幅增長；以公司萬融大廈、萬海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園REIT作為首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一成功上市，貢獻(xiàn)報告期歸屬于上市公司股東的凈利潤約14億元。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，房地產(chǎn)公司一般結(jié)算必須滿足兩個條件：售出和交房。因?yàn)轭A(yù)售制度，交房平均在18個月左右，所以房地產(chǎn)公司普遍當(dāng)年可以結(jié)算兩年前賣的房子。

“但開發(fā)商只要售出房子，很快可以拿到房款當(dāng)作現(xiàn)金流支配。”張大偉指出，“只是利潤要等到交房才能進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。如果一個項目分很多年進(jìn)行銷售，結(jié)轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)也是看實(shí)際交房時間。比如北京限競房的樓盤可能很多年都沒有售完，但預(yù)售房達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)結(jié)轉(zhuǎn)后，就可以算作當(dāng)期利潤。之后再銷售，達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)再算作以后的利潤。”

開發(fā)類房企估值承壓

7月23日，住建部等8部門聯(lián)合發(fā)文，力爭用3年左右時間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。整治重點(diǎn)包括：發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告，發(fā)布虛假房源信息；捂盤惜售，囤積房源；挪用交易監(jiān)管資金；套取或協(xié)助套取“經(jīng)營貸”“消費(fèi)貸”等非個人住房貸款用于購房。

“從近期調(diào)控政策看，金融側(cè)調(diào)控的重要性被重點(diǎn)突出。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析指出，在房住不炒、“三穩(wěn)”目標(biāo)基礎(chǔ)上，金融側(cè)調(diào)控旨在推進(jìn)“三條紅線”的嚴(yán)格落實(shí)，通過降杠桿來防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

平安證券最新研報顯示，根據(jù)銀保監(jiān)會數(shù)據(jù)，6月末房地產(chǎn)貸款增速降至10.3%，低于全部貸款增速（11.9%），房地產(chǎn)監(jiān)管舉措收效顯著，房地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險有所降低。預(yù)計后續(xù)各地政策仍將圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期進(jìn)行。板塊投資方面，由于拿地毛利率未見企穩(wěn)，短期開發(fā)類房企估值或仍將承壓，后續(xù)關(guān)注二、三批次集中供地降溫帶來的開發(fā)類房企估值修復(fù)。相比開發(fā)類房企，更看好行業(yè)空間廣闊、短期中報業(yè)績有望高增的物管板塊及商管板塊，建議關(guān)注具備規(guī)模及資金優(yōu)勢、在增值服務(wù)各細(xì)分領(lǐng)域率先發(fā)力的物管龍頭；以及占據(jù)購物中心優(yōu)質(zhì)賽道、輕資產(chǎn)輸出實(shí)力強(qiáng)勁的商業(yè)運(yùn)營商。