物業(yè)公司還在成批地涌向資本市場。
2020年全年，共有18家物企登陸資本市場，出現(xiàn)了引起全行業(yè)關(guān)注的上市潮，如今這一潮流愈加“瘋狂”，前7個月已有11家掛牌交易，有6家集中于7月份。
與2020年上市的物業(yè)公司相比，這波新上市或待上市的物業(yè)公司普遍存在規(guī)模小、區(qū)域性等特點(diǎn)；同時，在經(jīng)歷了去年的蜂擁之后，有的物企已經(jīng)打起了特色牌，如中駿商管、星盛商業(yè)的商管、待上市的珠江城市服務(wù)的公建服務(wù)等。
事實上，與物業(yè)公司的蜂擁形成對比的是資本市場漸涼的熱情。“7月20日，今年1月份提交上市申請的世紀(jì)金源服務(wù)已經(jīng)失效了，應(yīng)該還會二次遞表，”嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院院長唐卓提出，“市場也沒有想象中的那么熱，當(dāng)下物業(yè)行業(yè)還是看規(guī)模。”
對于大部分仍以基礎(chǔ)住宅物業(yè)為主要業(yè)務(wù)形態(tài)的物業(yè)公司，近期登陸資本市場后，其整體表現(xiàn)也較弱勢，破發(fā)、成交量低迷等情況也不鮮見，估值也從2020年動輒40倍下降至15-20倍。
這可能會成為未來的常態(tài)，“過去行業(yè)賽道優(yōu)渥，上市物企少，投資者比較集中，而上市物企今年可能達(dá)到近70家，更多企業(yè)上市之后投資者可選標(biāo)的不再稀缺。”克而瑞物業(yè)事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨認(rèn)為，在住宅業(yè)態(tài)競爭白熱化的當(dāng)下，商管物業(yè)公司仍有一定優(yōu)勢。
20余家物企待上市
2021年一開年，物業(yè)公司上市的閘門也同步開啟。榮萬家、宋都服務(wù)、星盛商業(yè)在1月份掛牌；5月、6月，港交所迎來了新希望服務(wù)、越秀服務(wù)；7月，中駿商管、朗詩綠色生活、領(lǐng)悅服務(wù)、德信服務(wù)集團(tuán)、融信服務(wù)、康橋悅生活則集中上市。
據(jù)嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院統(tǒng)計，除今日剛失效的世紀(jì)金源服務(wù)外，正處于待上市狀態(tài)的企業(yè)有22家，按2021年已通過聆訊企業(yè)平均用時133天來看，2021年下半年物業(yè)行業(yè)將再次迎來企業(yè)上市的高峰期，在港股交表的20余家物企有望成功IPO。
相較于2020年資本市場先后迎來恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)等頭部物業(yè)公司，今年以來上市、新交表的物企，普遍規(guī)模較小。
據(jù)上述研究院統(tǒng)計，2020年年報披露，物業(yè)企業(yè)在管規(guī)模平均數(shù)及中位數(shù)分別為10449.81萬平方米及5969.6萬平方米；2021年交表的31家企業(yè)中，平均在管面積為2541萬平方米。除長城物業(yè)、富力物業(yè)、世紀(jì)金源服務(wù)外，其余29家物業(yè)企業(yè)2020年末在管面積均低于5000萬平方米，整體規(guī)模偏小。
其中，1月份掛牌的宋都服務(wù)，截至2020年6月末，其在管面積僅640萬平方米；6月末遞表的融匯悅物業(yè)管理服務(wù)，同樣“迷你”，其截至2020年末的在管總建筑面積也為640萬平方米；陽光智博的在管面積也僅在3000萬平方米的級別，而其母公司
陽光城則是銷售規(guī)模突破2000億的頭部房企。
6月中旬遞表的長城物業(yè)，在規(guī)模上明顯高于這批物企的水平。招股書顯示，截至2021年3月末，該公司擁有708個在管項目，在管總建筑面積約為1.146億平方米，也是目前面積最大的第三方物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
規(guī)模小的同時，新一波物企往往聚焦于某一區(qū)域，覆蓋范圍相對有限。如潤華物業(yè)精耕山東、眾安智慧生活深植浙江省及長三角地區(qū)、明宇商服四川省貢獻(xiàn)絕大部分收益，迷你型的宋都服務(wù)的大本營也主要在杭州，德信服務(wù)175個在管項目中有133個位于浙江。
與體量小相伴而生的，往往是較小的利潤規(guī)模。據(jù)平安證券研報顯示，當(dāng)前新上市或待上市物企2020年收入、歸母凈利潤均值分別為7.7億元、1億元，較2021年前已上市物企普遍偏小，后者2020年收入、歸母凈利潤均值分別達(dá)31.6億元、4.4億元。
不過，在仍以規(guī)模論英雄的當(dāng)下，支撐物企股價上漲的源動力還是在規(guī)模。
克而瑞物管統(tǒng)計顯示，截至2020年年末，在管規(guī)模大于1億平方米的物企自2020年至今股價平均漲幅為64.54%；在管規(guī)模處于1000萬平方米至1億平方米的物企股價平均漲幅為36.51%；在管規(guī)模處于1000萬平方米以下的物企股價平均漲幅分別為-25.96%。
貼上新標(biāo)簽
規(guī)模之外，這波上市潮中，有的物管企業(yè)已經(jīng)開始給自己貼上更明確的標(biāo)簽。商管概念是頗受歡迎的一個種類。
2020年以來上市的物企中，華潤萬象生活擁有明確的商管概念，疊加其約1.07億平方米的在管規(guī)模、背靠華潤置地等因素，資本市場對這一標(biāo)的青眼有加。
Wind金融終端數(shù)據(jù)顯示，2020年以來上市的物業(yè)股中，截至7月20日收盤，華潤萬象生活股價報48.15港元，較發(fā)行價漲幅達(dá)到116.67%，總市值約1099億港元，市盈率高達(dá)113.25倍。
事實上，在今年已掛牌交易的物業(yè)股中，資本市場表現(xiàn)較好的為星盛商業(yè)，截至20日，其上市以來的累計漲幅約為36.67%，優(yōu)于中駿商管累計約12%的漲幅。業(yè)內(nèi)認(rèn)為這主要是由于星盛商業(yè)為純商管標(biāo)的。
星盛商業(yè)的業(yè)務(wù)包括進(jìn)行輕資產(chǎn)商業(yè)模式輸出、商業(yè)運(yùn)營服務(wù)等，截至2020年末，其向53個商用物業(yè)項目提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，總合約面積約330萬平方米，已開業(yè)建筑面積達(dá)157萬平方米。
從規(guī)模來看并不大，但星盛商業(yè)的毛利率水平居于明顯高位。2020年末，其毛利率高達(dá)56.3%，較2019年的51.8%上升4.5個百分點(diǎn)。招股書顯示，其整體毛利率水平已保持在50%左右。
某地產(chǎn)板塊券商分析師提出，星河集團(tuán)旗下還有一個負(fù)責(zé)住宅物業(yè)板塊的公司，名為智善生活，若與星盛商業(yè)打包，在當(dāng)前節(jié)點(diǎn)上市，后期可能就會出現(xiàn)破發(fā)或交易量偏低的情況；而僅以商業(yè)板塊上市，則擊中了目前市場對輕資產(chǎn)、特色化細(xì)分領(lǐng)域的興趣點(diǎn)。
同樣打了商管牌的中駿商管，其業(yè)務(wù)就揉合了基礎(chǔ)住宅物業(yè)與商業(yè)物業(yè)，但后者提供的收入占比快速提升，從2018年的38.4%增長至2020年的46.3%。中駿商管方面表示，未來其戰(zhàn)略重點(diǎn)將放在發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)分部上。
不少新遞表的公司也開始迎合資本市場這一興趣點(diǎn)。目前已遞表的物企中，明宇商服的業(yè)務(wù)重心也傾斜于商用物業(yè)，包括寫字樓、酒店等，2020年在管面積占比逾7成，平均物管費(fèi)為11.25元/平米/月，帶動物業(yè)管理服務(wù)毛利率達(dá)36.9%。
珠江城市服務(wù)的業(yè)務(wù)重心則在城市公建服務(wù)上，2018年-2020年間，該業(yè)務(wù)提供的收入占比分別為50.4%、49.5%、47.5%，但其毛利率表現(xiàn)則較弱，基本在20%左右。珠江城市服務(wù)的整體毛利率在2020年末時為27.3%，低于港股上市物企約28.6%的毛利率均值。
不過，有接近某大型上市物業(yè)公司的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，在住宅、公建、商業(yè)等業(yè)態(tài)中，“住宅的錢是最難賺的”，毛利率低的同時收繳率也低，而商業(yè)物業(yè)和公建物業(yè)則表現(xiàn)良好。
也正是看中了商業(yè)物業(yè)的高盈利能力，今年7月份，花樣年以12.6億元的交易對價接手了綠地控股全資子公司上海綠閔100%股權(quán)。此外，花樣年在未來5年將從綠地集團(tuán)方面獲得總計不低于2500萬平方米的商業(yè)辦公及綜合體項目物業(yè)服務(wù)面積的管理權(quán)。
目前不少已處于行業(yè)頭部的物管公司在持續(xù)擴(kuò)張，覆蓋更多業(yè)態(tài)、切入細(xì)分領(lǐng)域，貼上更多“標(biāo)簽”。如世茂服務(wù)通過與浙大新宇的合作，直接增加了大量學(xué)校物業(yè)項目；碧桂園服務(wù)也通過與河南蘭考縣政府的合作，在城市服務(wù)和產(chǎn)業(yè)集群領(lǐng)域進(jìn)行拓展。
克而瑞物管統(tǒng)計顯示，上半年，Top50物企共計新增拓展項目3142個，除住宅項目外，辦公、公建項目的熱度逐漸高漲，辦公項目占比近30%，是上半年外拓數(shù)量最多的業(yè)態(tài)類型；公建項目占比則快速提升，2021年上半年占比已高達(dá)15.6%。
成交低迷或成常態(tài)
在當(dāng)前市場背景下，基本面不夠突出的結(jié)果就是資本市場的興致缺缺。
規(guī)模迷你的宋都服務(wù)，經(jīng)歷兩次遞表終通過，其發(fā)售價定為0.25港元，但這也未能使其躲過破發(fā)的尷尬。1月18日，宋都服務(wù)開盤即破發(fā)，股價一路走低至0.16港元，上市首日跌幅達(dá)到36%，總市值也只有5.12億港元。
沒能燃起市場情緒，這樣的定價卻已決定了宋都服務(wù)仙股的命運(yùn)。截至20日收盤，宋都服務(wù)股價報0.1港元，成交量基本保持在200萬股左右，時而則不足100萬股。
7月份上市的6只物業(yè)股的整體表現(xiàn)也顯得不如人意。
其中，朗詩生活服務(wù)在上市首日獲得了41%以上的漲幅，次日股價便下跌13.11%，此后更是“跌跌不休”。同一天掛牌的融信服務(wù)、康橋悅生活，前者盤中跌破發(fā)行價，后者則保持破發(fā)的狀態(tài)直至收盤；德信服務(wù)在掛牌的第二天，成交量就僅剩下276萬股，其股價便基本保持在收盤價附近，無甚波瀾。
相較而言，擁有商管概念的中駿商管在首日獲得8%以上的漲幅，截至7月20日收盤，累計漲幅約12%，尚保持著上漲的態(tài)勢，而成交量也基本維持在千萬股左右。
事實上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在總結(jié)2020年物業(yè)股表現(xiàn)時就曾提到，從成交量來看，近半物業(yè)股淪為“僵尸股”，2020年42家上市物企平均日成交量約300萬股，其中27家日均成交量低于板塊均值，占上市物企的6成。
面臨這樣現(xiàn)階段很難再給打出一個好成績的資本市場，為何大多數(shù)物業(yè)公司還是樂此不疲地沖擊港交所呢？
“最近你吃不飽，這時候如果給你一個窩窩頭，又干又硬很難吃，但能讓你稍微不那么餓了，你吃嗎？”某房企人士向記者打了個比方，在當(dāng)前房企融資壓力較大的背景下，即便資本市場給物業(yè)股的，但依然是個可以為房企輸血的渠道，而對于物企本身擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流來源，對現(xiàn)金流并沒有那么渴求。
中信證券首席基地產(chǎn)業(yè)分析師陳聰也認(rèn)為，在地產(chǎn)母公司資金較為緊張，甚至信用存在問 題的大背景之下，物業(yè)管理公司的經(jīng)營策略，尤其是融資策略并不以公司自身為出發(fā)點(diǎn)，物業(yè)企業(yè)淪為地產(chǎn)企業(yè)去杠桿的工具。
自身規(guī)模小、背后的母公司實力較弱，同時，“物業(yè)體系跟其他的管理公司沒有太大差異的話，（這樣的物業(yè)股）其實就沒有太多的資金配置的價值。”上述某地產(chǎn)板塊券商分析師判斷。
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