近日，繼深圳、成都、寧波后，西安加入了發(fā)布二手住房成交參考價(jià)的城市陣營(yíng)。隨后，一則魔幻賣房信息在西安地產(chǎn)圈流傳。某業(yè)主將一套價(jià)值超過600萬元的房子以300萬元的價(jià)格掛牌出售，并附贈(zèng)一個(gè)車位，但購房者必須附帶購買一幅畢加索假畫，標(biāo)價(jià)卻高達(dá)380萬元。

“房子不單賣，假畫單賣，房源是真實(shí)的，業(yè)主應(yīng)該也是誠心想賣。”某業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，或許是因西安部分小區(qū)定了二手房參考價(jià)，業(yè)主用低報(bào)價(jià)吸引買家，但又不甘心房子賣低了。

事實(shí)上，多城出臺(tái)二手房參考價(jià)（也稱二手房指導(dǎo)價(jià)）的背后是，今年以來，部分城市的部分小區(qū)業(yè)主“抱團(tuán)”漲價(jià)，還有人寫“漲價(jià)檄文”讓業(yè)主擰成一股繩，打響資產(chǎn)報(bào)價(jià)戰(zhàn)。不難看出，以高掛牌價(jià)格擾亂市場(chǎng)預(yù)期的行為時(shí)有發(fā)生。那么，二手房參考價(jià)一出，業(yè)主掛牌價(jià)是不是必須要低于參考價(jià)？這是“限價(jià)”賣房嗎？二手房參考價(jià)是如何影響市場(chǎng)的？《證券日?qǐng)?bào)》記者帶著諸多疑問進(jìn)行了調(diào)查采訪。

首付款或增百萬元

2月8日，為了打擊樓市投機(jī)炒作，深圳率先推出二手房參考價(jià)制度，被市場(chǎng)簡(jiǎn)稱為“208新政”，正式打響了今年地方政府二手房?jī)r(jià)格管控的發(fā)令槍。此后，成都、西安等城市相繼跟進(jìn)。

“以深圳某小區(qū)為例，實(shí)際成交單價(jià)每平方米15萬元左右，二手房參考價(jià)是每平方米11.6萬元，價(jià)差是每平方米3.4萬元，按照100平方米的房源，再結(jié)合深圳的一套或者二套首付可貸款不同比例計(jì)算，最終購房者都需要比實(shí)施二手房參考價(jià)之前多拿出百萬元量級(jí)以上的首付款，才能買下這套房子。”在北京某中介門店，一位房產(chǎn)中介門店經(jīng)理向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，深圳不少小區(qū)在實(shí)施二手房參考價(jià)后，無形中增加好幾百萬元首付款的房并不少，資金緊張的購房者自然被“勸退”。

從西安看，從“330新政”（3月30日晚，西安發(fā)布“關(guān)于建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知”），到二手房成交參考價(jià)機(jī)制，再到102個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)的公布，西安二手房在今年二季度經(jīng)歷了三次遞進(jìn)式調(diào)控。市場(chǎng)的交易主體，銀行、賣家、買家、中介機(jī)構(gòu)等均受到影響。

上海的跟進(jìn)力度更大。7月9日上午，上海市房管局召開了全市規(guī)范二手住房管理會(huì)議，要求在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，再次增加價(jià)格信息核驗(yàn)的步驟。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》獲悉，在深圳、西安等城市公布數(shù)百個(gè)小區(qū)的二手房參考價(jià)之前，北京樓市其實(shí)早有先例。

上述門店經(jīng)理稱，多個(gè)城市出臺(tái)二手房參考價(jià)，并不是不允許業(yè)主以高于參考價(jià)的價(jià)格出售房產(chǎn)，而是房產(chǎn)總價(jià)標(biāo)的越高，參考價(jià)越低，購房者需要付的首付越高，這就抬高了購房者的買房門檻。但是，業(yè)主若真心賣房，就會(huì)降低掛牌價(jià)格，讓投機(jī)者鉆空子的概率降低。

“部分城市、部分銀行房貸投放以參考價(jià)格為準(zhǔn)，若成交價(jià)高于參考價(jià)，則買方的實(shí)際首付比例有所提升，對(duì)購房者的資金提出了更高的要求。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部高級(jí)分析師馬琛向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這在一定程度上影響城市二手房成交量。

二手房市場(chǎng)進(jìn)入“冰河期”？

參考價(jià)等一系列政策調(diào)整后，二手房市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入“冰河期”嗎？

“深圳二手房參考價(jià)覆蓋范圍廣，實(shí)施已經(jīng)5個(gè)多月，對(duì)市場(chǎng)的影響正逐漸釋放?？傮w上講，業(yè)主掛牌價(jià)格并未大幅下降，不少業(yè)主不是很傾向于降價(jià)成交，價(jià)格大幅下降或一時(shí)難現(xiàn)，但交易量已經(jīng)大幅下滑。”上述門店經(jīng)理向記者透露。

根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，6月份，深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.56%；另據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，二季度深圳二手商品住宅銷售套數(shù)同比下降超六成，從4月份起銷售套數(shù)呈逐月下降的趨勢(shì)。

“從目前已發(fā)布二手房成交參考價(jià)的城市市場(chǎng)表現(xiàn)來看，熱度有所回落，特別是深圳，市場(chǎng)降溫明顯。”馬琛表示，二手房參考價(jià)在一定程度上影響了購房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，市場(chǎng)觀望情緒增加，導(dǎo)致市場(chǎng)成交量有所下降。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄也認(rèn)為，整體來看，深圳二手房成交陷入冰點(diǎn)與二手房參考價(jià)的實(shí)施是有一定關(guān)系的。在他看來，住房貸款的限定對(duì)購房者買房有一定影響，但也不全是。二手房參考價(jià)反映了更真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格信息，有效地抑制了一些炒作房?jī)r(jià)等市場(chǎng)亂象行為，促使熱度過高的區(qū)域逐漸回落。

此外，前述門店經(jīng)理向記者直言，二手房參考價(jià)出來后，房?jī)r(jià)不一定應(yīng)聲而落，于買賣雙方而言，參考價(jià)會(huì)減弱市場(chǎng)預(yù)期，降低業(yè)主的銷售預(yù)期，買方相對(duì)之前有一定的話語權(quán)，甚至由于首付資金不夠而暫時(shí)進(jìn)入觀望期。但無論如何，市場(chǎng)最終還是供需關(guān)系決定走向。

對(duì)此，陳宵也認(rèn)為，隨著部分城市二手房參考價(jià)格的落地，掛牌價(jià)格逐漸回歸理性，較為不合理的掛牌價(jià)格將逐漸消失。為確保樓市平穩(wěn)運(yùn)行，預(yù)計(jì)接下來將有更多城市響應(yīng)二手房控房?jī)r(jià)的相關(guān)政策。

不過，馬琛指出，仍有部分熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)熱度較高，價(jià)格韌性較強(qiáng)，學(xué)區(qū)房或者房?jī)r(jià)上漲較快的小區(qū)，后續(xù)政策或會(huì)重點(diǎn)關(guān)注。