近期，房企入市項(xiàng)目持續(xù)處于低位，且銷(xiāo)售放緩，主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率承壓。業(yè)內(nèi)人士指出，近年來(lái)不少房企高地價(jià)項(xiàng)目較多，且受到調(diào)控政策影響，因此毛利率下滑。預(yù)計(jì)具備實(shí)力的規(guī)模房企將在鞏固開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的情況下，積極尋找第二增長(zhǎng)點(diǎn)；而謀求轉(zhuǎn)型將成為實(shí)力較弱房企新的發(fā)展方向。

毛利率下滑

7月20日，華僑城A披露的投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表顯示，今年以來(lái)多地開(kāi)始試行“兩集中”供地等政策，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。目前，行業(yè)整體毛利率處于下行趨勢(shì)，預(yù)計(jì)公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率會(huì)存在一定程度的下滑。但基于公司成熟的成片綜合開(kāi)發(fā)模式，以及文旅綜合項(xiàng)目各板塊及業(yè)務(wù)相互融合形成有機(jī)整體，產(chǎn)生了明顯的協(xié)同與集群效應(yīng)，未來(lái)地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率水平會(huì)趨于平穩(wěn)。

華僑城A指出，集中供地政策可以引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化高質(zhì)量發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力、融資能力及開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力等提出了更高要求。風(fēng)險(xiǎn)防范一直是公司高度重視的問(wèn)題，公司已采取了一系列措施，如嚴(yán)控負(fù)債、以收定投、改善經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量等。

從房企披露的上半年業(yè)績(jī)快報(bào)看，凈利潤(rùn)增速普遍較低。以保利地產(chǎn)為例，上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約901.09億元，同比增長(zhǎng)22.25%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約102.98億元，同比增長(zhǎng)1.72%。報(bào)告期內(nèi)，公司共實(shí)現(xiàn)簽約金額2851.85億元，同比增長(zhǎng)27.01%。

對(duì)比主流房企近年來(lái)披露的毛利率數(shù)據(jù)，西南證券指出，頭部房企毛利率普遍低于30%，相比疫情之前普遍下滑5至10個(gè)百分點(diǎn)。相關(guān)房企毛利率下滑主要和近年來(lái)地價(jià)占房?jī)r(jià)比例提高有關(guān)。此外，部分房企毛利率受到產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及銷(xiāo)售區(qū)域的影響。

西南證券指出，在“房住不炒”的背景下，新房?jī)r(jià)格持續(xù)受限，同時(shí)核心城市土地供不應(yīng)求，土地價(jià)格持續(xù)上漲。因此，毛利率下滑成為行業(yè)的重要特征。從結(jié)轉(zhuǎn)周期看，毛利率下滑可能會(huì)持續(xù)2-3年。而房企集中布局人多地少的熱點(diǎn)城市，毛利率難有起色。

銷(xiāo)售增速放緩

值得注意的是，從房企披露的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，近期銷(xiāo)售增速普遍放緩，不少房企6月份銷(xiāo)售額同比下降。

中信建投研報(bào)顯示，7月10日至7月16日，重點(diǎn)城市新房成交面積同比下降14.1%，環(huán)比下降14%。其中，一線城市環(huán)比下降25.9%，二線城市環(huán)比下降3.6%，三線城市環(huán)比下降28.6%。百城新增供地面積66.39萬(wàn)平方米，整體庫(kù)存有所下降，7月推盤(pán)環(huán)比下行。一線城市、二線城市均無(wú)新增土地供應(yīng)，三線城市新增土地供應(yīng)66.39萬(wàn)平方米，均價(jià)為1837元/平方米。截至7月16日，7月份推盤(pán)總量為167個(gè)，同比下降66%，環(huán)比下降70%。其中，一線城市推盤(pán)量環(huán)比下降44%，二線城市推盤(pán)量環(huán)比下降71%，三線城市推盤(pán)量環(huán)比下降74%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，最近兩年竣工數(shù)據(jù)一直偏低，疫情影響了房企的開(kāi)工節(jié)奏，積壓的項(xiàng)目集中到了2021年竣工。隨著房企開(kāi)工節(jié)奏加快，疊加各地對(duì)工期的管控趨嚴(yán)，竣工指標(biāo)持續(xù)改善。嚴(yán)躍進(jìn)指出，隨著竣工規(guī)模處于高位，預(yù)判后續(xù)房屋交易量會(huì)有所增加，并帶動(dòng)家具裝修等消費(fèi)需求上升。

加快出貨節(jié)奏

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，22個(gè)城市實(shí)施土地集中供給，上半年僅集中供給了一次，另外兩次會(huì)在下半年。在此背景下，下半年房企會(huì)加快出貨節(jié)奏，快速回籠資金以備拿地，部分去化慢的企業(yè)或加大促銷(xiāo)力度。

張波認(rèn)為，一些熱點(diǎn)城市整體熱度相比去年下半年明顯降溫，這種趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)，但市場(chǎng)分化依然明顯。

中信建投證券指出，未來(lái)一段時(shí)間，具備實(shí)力的規(guī)模房企將在承受利潤(rùn)率下滑的同時(shí)積極拓展自身能力圈，以鞏固自身開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)并尋找利潤(rùn)的第二增長(zhǎng)點(diǎn)；對(duì)于實(shí)力較弱的中小民營(yíng)房企，則面臨缺地的困境，謀求轉(zhuǎn)型成為其新的發(fā)展方向。從目前情況看，資產(chǎn)管理能力圈拓展（零售商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理服務(wù)）、轉(zhuǎn)型醫(yī)美、發(fā)力代建成為三個(gè)較為清晰的方向。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊看好經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、杠桿率低或改善明顯的龍頭房企和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力突出的房企。此外，多元化轉(zhuǎn)型卓有成效的開(kāi)發(fā)商也值得關(guān)注。